 |
| Chất lượng hạ tầng, dịch vụ vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư sản xuất là lợi thế cạnh tranh của bất động sản khu công nghiệp. Ảnh: Internet |
Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực sản xuất, tiêu chí lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp đang thay đổi. Chi phí thuê đất và vị trí kết nối vẫn quan trọng, nhưng nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, khả năng triển khai dự án đúng tiến độ và điều kiện bảo đảm hoạt động sản xuất ổn định.
Theo số liệu được Savills Việt Nam dẫn, nửa đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận 34,65 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký, trong đó lĩnh vực sản xuất đạt khoảng 18,47 tỷ USD. Quy mô dòng vốn cho thấy sức hút của Việt Nam, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng và năng lực triển khai dự án tại các khu công nghiệp.
Theo số liệu mới nhất được Cục Thống kê (Bộ Tài chính) công bố, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 30/9/2026 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 21,82 tỷ USD, chiếm 50,3% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, thị trường đang chuyển dịch từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa trên quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ.
“Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà đang lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành”, ông John Campbell nhấn mạnh.
Theo chuyên gia này, đối với những doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, nguồn điện có công suất được xác nhận, thời gian đấu nối hạ tầng, tiến độ hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng đưa nhà máy vào hoạt động đều ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, hiệu quả đầu tư.
Một khu công nghiệp có giá thuê cạnh tranh nhưng chưa bảo đảm nguồn điện, tiến độ hoàn thiện hạ tầng hoặc khả năng mở rộng có thể khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí đáng kể.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn xem xét hệ sinh thái phục vụ sản xuất, từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển, sân bay đến hạ tầng số và dịch vụ dành cho người lao động.
Sự thay đổi này thúc đẩy các nhà phát triển khu công nghiệp chuyển từ cung cấp mặt bằng sang xây dựng hệ thống hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt quá trình hoạt động. Ngoài đất công nghiệp, các nhà phát triển cần chú trọng nhà xưởng xây sẵn hoặc có thể tùy chỉnh, kết nối logistics, hạ tầng số và năng lực xử lý các vấn đề phát sinh.
Xu hướng trên càng rõ nét khi dòng vốn hướng tới các lĩnh vực công nghệ cao. Trong 9 tháng năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao tại TP. Hồ Chí Minh thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư, bao gồm các dự án liên quan đến trung tâm dữ liệu, hạ tầng Trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất công nghệ cao.
Những dự án này đặt ra yêu cầu chuyên biệt về nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, nhân lực chuyên môn, an ninh và khả năng mở rộng dài hạn.
Theo ông John Campbell, các khu công nghiệp thành công sẽ không còn chỉ xem mình là đơn vị cho thuê đất mà cần vận hành như những nền tảng công nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp từ giai đoạn triển khai nhà máy đến vận hành và mở rộng sản xuất.
Cùng với năng lực vận hành, yếu tố môi trường và chuyển dịch năng lượng đang có ảnh hưởng ngày càng lớn đến quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất của doanh nghiệp quốc tế.
Các mục tiêu giảm phát thải, yêu cầu từ khách hàng, nghĩa vụ báo cáo carbon, điều kiện xuất khẩu và khả năng tiếp cận nguồn vốn khiến doanh nghiệp phải quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả sử dụng tài nguyên, năng lượng.
Điều này đặt ra yêu cầu đối với các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp. Thay vì chỉ nhấn mạnh những cam kết xanh, các khu công nghiệp cần cung cấp giải pháp cụ thể, có thể kiểm chứng và đáp ứng nhu cầu thực tế của khách thuê.
Theo Savills Việt Nam, các giải pháp có thể bao gồm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, tạo điều kiện tiếp cận năng lượng tái tạo trong phạm vi cho phép, phát triển nhà xưởng hiệu suất cao, đầu tư hệ thống xử lý nước thải và cung cấp dữ liệu môi trường phục vụ công tác báo cáo của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, hiệu quả phát triển bền vững không chỉ được đánh giá qua số lượng tiện ích xanh hay các chứng nhận môi trường. Phát triển bền vững có ý nghĩa thương mại khi giúp giải quyết vấn đề kinh doanh.
Theo đó, doanh nghiệp có thể ưu tiên những giải pháp giúp giảm tổng chi phí vận hành, đáp ứng yêu cầu tuân thủ, nâng cao khả năng chống chịu trước rủi ro và duy trì khả năng tiếp cận thị trường.
Để chứng minh hiệu quả, các nhà phát triển cần xác định rõ mức hiệu suất ban đầu, tiêu chuẩn dịch vụ và những kết quả có thể đo lường, thay vì chỉ dựa vào thông điệp tiếp thị.
Đáng chú ý, phát triển bền vững không thể thay thế các điều kiện hạ tầng thiết yếu. Một khu công nghiệp có định hướng xanh vẫn cần bảo đảm nguồn điện ổn định, hệ thống tiện ích đáng tin cậy và khả năng đáp ứng quy định liên quan. Các giải pháp môi trường chỉ phát huy giá trị khi được tích hợp trên nền tảng hạ tầng đủ năng lực.
Sự thay đổi trong yêu cầu của nhà đầu tư cũng đặt ra vấn đề về cách đánh giá hiệu quả phát triển bất động sản khu công nghiệp.
Nếu trước đây, tỷ lệ lấp đầy và diện tích đất cho thuê thường được sử dụng để phản ánh kết quả kinh doanh, thì trong mô hình mới, chất lượng vận hành cần được xem xét thông qua nhiều chỉ tiêu hơn.
Theo Savills Việt Nam, thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng sản xuất, cùng thời gian phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ là những chỉ số phản ánh rõ hơn năng lực vận hành thực tế.
Về dài hạn, lợi thế cạnh tranh của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết hợp giữa hạ tầng, dịch vụ vận hành và phát triển bền vững. Những khu công nghiệp giúp doanh nghiệp giảm rủi ro triển khai, kiểm soát chi phí và chủ động mở rộng sản xuất sẽ có cơ sở tạo khác biệt trong thu hút đầu tư.
