Giao dịch bất động sản giảm, tồn kho có xu hướng gia tăng

Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công. Ảnh: Internet

Thanh khoản giảm, tồn kho gần 52.000 căn, lô/nền

Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý trước. Trong khi đó, lượng bất động sản tồn kho theo báo cáo của 27/34 địa phương lên tới khoảng 51.950 căn, lô/nền, có xu hướng gia tăng.

Đáng chú ý, giá chung cư, đất nền trên thị trường thứ cấp dù có xu hướng giảm so với quý II/2026 nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi.

Đây là những thông tin được Bộ Xây dựng công bố tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.

Thứ trưởng lưu ý, lượng bất động sản tồn kho nêu trên mới chỉ là số liệu do các chủ đầu tư báo cáo. Ngoài ra, còn có khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp nhiều khó khăn.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành 48 văn bản chỉ đạo nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành 2 công điện và tổ chức 18 đoàn công tác kiểm tra, đôn đốc các địa phương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Về phát triển nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai xây dựng với 363.065 căn; 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn. Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội.

Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III/2026, cả nước hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm 2026 có thể hoàn thành 18.049 căn, đạt 105% kế hoạch.

Đáng chú ý, từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực

Bên cạnh những khó khăn về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề được đặt ra đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh, đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Đối với các chương trình cho vay nhà ở xã hội, dư nợ đạt hơn 51.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 26.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại hơn 25.000 tỷ đồng.

Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 33/NQ-CP đã được mở rộng từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 11 ngân hàng thương mại.

Đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng; doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025, trong đó khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Theo Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh, đầu tư bất động sản có tính chất dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Do đó, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, tạo nguồn vốn trung và dài hạn bền vững cho thị trường bất động sản.

Liên quan đến nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê, nhiều địa phương phản ánh tình trạng lãi suất vay còn cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài, khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia. Các ý kiến đề nghị có cơ chế tín dụng dài hạn, chính sách tài chính phù hợp với đặc điểm của phân khúc này.

Phó Chủ tịch UBND TP. Bắc Ninh Phạm Văn Thịnh kiến nghị nghiên cứu cơ chế tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi cho các dự án nhà ở cho thuê; đồng thời sử dụng nguồn lực từ Quỹ nhà ở để mua lại căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội, hình thành quỹ nhà cho thuê do địa phương quản lý.

TP. Bắc Ninh cũng đề xuất hoàn thiện quy định về khai thác diện tích thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở xã hội, tạo thêm nguồn thu, nâng cao hiệu quả đầu tư và khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Để tháo gỡ những khó khăn của thị trường, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản yêu cầu các bộ, ngành, địa phương tập trung hoàn thiện cơ chế, chính sách, khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu tại Nghị quyết số 303/NQ-CP theo số căn đã hoàn thành, không đồng nhất số dự án khởi công với sản phẩm đưa vào sử dụng; tăng cường đôn đốc các địa phương chậm tiến độ. Đồng thời, rà soát bất động sản tồn kho, nhà ở tái định cư và nhà ở thuộc tài sản công chưa sử dụng, nghiên cứu chuyển đổi công năng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Đối với Bộ Tài chính, Phó Thủ tướng yêu cầu tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương xử lý những dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài theo cơ chế, chính sách đã được cấp có thẩm quyền ban hành; tập trung giải quyết các vướng mắc thuộc phạm vi trách nhiệm của Bộ.

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng hoàn thiện quy định về địa vị pháp lý, nguồn thu và nhiệm vụ chi của Quỹ nhà ở, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước; rà soát, hoàn thiện chính sách về ngân sách, đầu tư, đấu thầu, thuế, tài chính đất đai, giá và các lĩnh vực liên quan; nghiên cứu, đề xuất cơ chế bố trí vốn nhà nước để phát triển nhà ở cho thuê.

Cùng với nguồn vốn ngân sách, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu các giải pháp phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường vốn và những quỹ đầu tư phù hợp, tạo thêm kênh huy động vốn trung và dài hạn an toàn cho doanh nghiệp bất động sản.

Đối với Ngân hàng Nhà nước, Phó Thủ tướng yêu cầu tăng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản và người dân mua nhà để ở; hướng dòng vốn vào nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, phấn đấu giảm lãi suất cho vay, đồng thời kiểm soát rủi ro tín dụng. Tiếp tục đôn đốc giải ngân các chương trình tín dụng ưu đãi, trong đó có chương trình dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội; phối hợp nghiên cứu chính sách tín dụng phù hợp đối với nhà ở cho thuê.

Phó Thủ tướng cũng đề nghị Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan sớm xem xét, xử lý kiến nghị bổ sung nguồn vốn của Ngân hàng Chính sách xã hội, đáp ứng nhu cầu vay vốn của người dân và các đối tượng chính sách.

Đối với các địa phương, Phó Thủ tướng yêu cầu đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm; rà soát nhu cầu theo từng nhóm đối tượng, bảo đảm loại hình, vị trí, giá nhà và khả năng tiếp cận phù hợp thực tế. Đồng thời, bố trí quỹ đất sạch, tháo gỡ thủ tục, đẩy nhanh tiến độ các dự án, bảo đảm hoàn thành và đưa vào sử dụng, tránh lãng phí nguồn lực.