Bất động sản ít chịu tác động từ các cú sốc ngắn hạn

Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp căn hộ tại vùng trung tâm các đô thị lớn ở mức cao thúc đẩy sự quan tâm của người mua nhà về khu vực vùng ven. Ảnh: Thu Hiền

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Bước sang những tháng đầu năm 2026, thị trường bắt đầu ghi nhận các tín hiệu điều chỉnh rõ nét hơn ở một số phân khúc, đặc biệt là những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

Trên thị trường đã ghi nhận những chuyển động mới. Dữ liệu lớn của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn phản ánh một số điều chỉnh nhẹ về giá. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối 2025. Tại TP. Hồ Chí Minh cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.

Điều này cho thấy các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được sự ổn định và mức độ quan tâm cao.

Ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong giai đoạn 2015-2025, so với vàng hay chứng khoán khác, bất động sản ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn.

Thị trường bất động sản có đường tăng trưởng đều trong dài hạn, bởi giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài.

Nhận định về thị trường trong năm 2026, ông Bạch Dương cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Những thách thức hiện tại như biến động địa chính trị hay mặt bằng lãi suất cao đang có tác dụng "thanh lọc" thị trường.

“Dù có nhiều khó khăn, nhưng đây cũng là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư và người mua sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn”, ông Dương cho biết.

Ông Dương nhấn mạnh, đây cũng là giai đoạn buộc nhà đầu tư phải tái cơ cấu danh mục, loại bỏ các tài sản rủi ro và tập trung vào những giá trị bền vững. Sau quá trình thanh lọc, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển về các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.

Từ các dữ liệu thị trường, có thể thấy những biến động hiện nay mang tính điều chỉnh và sàng lọc nhiều hơn là một cú sốc có thể làm làm đảo chiều xu hướng của thị trường.

Ở góc độ chuyên môn, các chuyên gia nhận định nền tảng của thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực và quá trình đô thị hóa, qua đó tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Dòng tiền dịch chuyển về nhu cầu thực

Nhận định về diễn biến thị trường trong năm 2026, theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản thị trường sẽ phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất tăng cao.

Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn như căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu có thể khai thác ngay, văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế và dòng tiền.

Không chỉ chịu tác động từ yếu tố tài chính và tâm lý thị trường, cấu trúc cung – cầu nhà ở cũng đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diễn biến bất động sản trong giai đoạn tới.

Trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới.

Tại Hà Nội, theo nhận định của các chuyên gia Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét.

Các dự án hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng giá trong trung và dài hạn, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven với nhiều lựa chọn từ các sản phẩm ngày càng chất lượng, bao gồm cả các sản phẩm cao cấp, sang trọng, giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn hơn và thuận lợi đạt được thỏa thuận.

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo chuyên gia Savills, trong những năm gần đây, nguồn cung mới vẫn tăng chậm và phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó, cho thấy quá trình phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện.

Theo dữ liệu từ quý IV/2025 của Savills, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Trong bối cảnh đó, những địa phương như Bình Dương (cũ) hoặc các khu vực phía Đông TP.Hồ Chí Minh đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nhiều biến động ngắn hạn, nhu cầu ở thực và quá trình đô thị hóa được xem là những yếu tố nền tảng giúp thị trường bất động sản duy trì sự ổn định trong dài hạn.