Dòng tiền phân hoá khi nguồn cung bất động sản dồi dào

Nguồn cung trên thị trường bất động sản đang dồi dào tại các phân khúc, khu vực đến loại hình sản phẩm. Ảnh: Thu Hiền

Thanh khoản chậm do tâm lý thận trọng

Cuối năm 2025, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt khi hàng loạt dự án từng bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý nhờ các điều chỉnh chính sách, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới.

Nguồn cung cũng đến từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung trên thị trường gia tăng đáng kể. Theo ước tính của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2026 đạt khoảng 200.000 sản phẩm.

Theo đánh giá, nguồn cung dồi dào tại các phân khúc, khu vực đến loại hình sản phẩm giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn. Chưa kể, người mua có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất.

Trước đó, theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, năm 2022, thị trường ghi nhận tổng nguồn cung chỉ là hơn 40.000 sản phẩm, thì tới năm 2025, nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường đạt khoảng khoảng 128.000 sản phẩm. Nếu so với năm 2024, con số này tăng khoảng 88%, mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2019-2025.

Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng nhưng từ đầu năm 2026 đến nay, lãi suất tín dụng tăng nhanh trong thời gian ngắn đã tác động tới tâm lý thị trường, khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, thanh khoản thị trường vì thế cũng chậm lại. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Theo chuyên gia VARS IRE, tâm lý thận trọng trên thị trường còn đến từ sự khác nhau trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn, thì người bán vẫn neo giá cao.

Tuy nhiên, theo ghi nhận, nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, còn các nhà đầu tư dài hạn đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định thường không chịu áp lực bán.

Theo ghi nhận của chuyên gia Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đầu năm 2026 đã xuất hiện nhịp điều chỉnh giá nhẹ. Mặt bằng giá có dấu hiệu hạ nhiệt, giao dịch chưa sôi động, nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì.

Thị trường ghi nhận tâm lý thận trọng của người mua trước các biến động vĩ mô, đặc biệt là áp lực vì lãi suất vay đang có xu hướng tăng. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, nhất là với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025, trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá nhà riêng giảm 2%. Diễn biến này cho thấy những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực.

Sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý, thúc đẩy các nhà phát triển dự án phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.

Đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước đây.

Chuyên gia VARS IRE nhận định, dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao.

Trong đó, hiện chi phí đất đai chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20%, tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K, chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6-8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần.

Một số chi phí khác như chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8-12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tín dụng tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6%-2,7%.

Dưới góc độ chủ đầu tư, rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp cũng gia tăng trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.

Theo đánh giá, thị trường hiện nay không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.