“Cánh cửa” dòng vốn vẫn chưa mở
Doanh nghiệp bất động sản hiện có 4 kênh huy động vốn bao gồm: Từ khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước và ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng.
Tuy nhiên, khác với thời kỳ Covid-19 khi dòng tiền ồ ạt tìm đến bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn thì nay hầu hết các dòng vốn chính đều nghẽn mạch.
Đầu tiên, về kênh tín dụng ngân hàng, Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Đáng chú ý, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 - 25 năm. Trong khi đó, cấu trúc kỳ hạn nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với tỷ lệ ngắn hạn/trung dài hạn là 80 - 20%.
Trước lo ngại tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung, kênh tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ.
Tiếp đó, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một số sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.
Bước sang tháng 7, theo báo cáo mới công bố của FiinRatings, quy mô giá trị phát hành trái phiếu tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.
Đáng kể, thị trường trái phiếu bất động sản tháng 7 trầm lắng khi chỉ ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu đến với giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 2%.
Ghi nhận thực tế, việc thắt chặt nguồn vốn vào thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gây ra những hệ lụy. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, doanh nghiệp này đang có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Nhưng từ tháng 3 đến nay, các ngân hàng đều thông báo “hết room” nên chưa chịu giải ngân và cho biết từ tháng 6 sẽ giải ngân lại với mức độ hạn chế. Việc siết vốn như vậy, các dự án mới không được triển khai sẽ dần tạo khan hiếm nguồn cung, khiến bất động sản tiếp tục tăng giá.
Ở trong hoàn cảnh khác, một doanh nghiệp đang bế tắc về dòng tiền phát triển dự án mới cho biết, trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp này chủ động hạ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận xuống còn một nửa so với kế hoạch đề ra.
“Doanh nghiệp chọn giải pháp cắt giảm chi phí và tiết kiệm nguồn lực, chờ qua tháng 7 âm lịch, đến quý IV, tức mùa cao điểm bán hàng cuối năm mới tính tiếp. Hiện vẫn chưa có tín hiệu lạc quan trong thời điểm này”, đại diện doanh nghiệp cho biết
Thậm chí, một số ngân hàng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai khiến người mua nhu cầu thực cũng gặp khó. Anh Nguyễn Quang Minh (32 tuổi, Hải Dương) chia sẻ, gia đình anh tìm các dự án mới để được ngân hàng hỗ trợ vay mua nhà, bên cạnh đó thủ tục vay mua cũng được hỗ trợ nhanh hơn. Tuy nhiên, cho đến khi thẩm định hồ sơ, anh mới được thông báo nhà băng dừng giải ngân toàn bộ dự án mà anh mua. Dù đã liên hệ nhiều ngân hàng khác, song câu trả lời người mua nhận được chỉ là “ngân hàng đã hết room”.
Trường hợp tương tự, gia đình chị Nguyễn Anh Thư (35 tuổi, Thanh Hoá) cũng gặp cảnh tréo ngoe khi đã đặt cọc, ký hợp đồng mua bán căn hộ thì được báo ngân hàng hết room. Theo chia sẻ của anh Thư, gia đình chị sau khi tìm kiếm rất lâu đã may mắn chọn được một căn hộ tại một dự án cũ đã bàn giao cách đây 7 năm. Căn hộ 70m2 có giá 1,8 tỷ đồng. Vợ chồng chồng chị cần vay 1,2 tỷ đồng từ ngân hàng. Sau khi thẩm định, phía ngân hàng đồng ý cho vay và ký văn bản cam kết 3 bên. Sau đó, gia đình chị Thư và chủ căn hộ tiến hành công chứng, nhưng tới nay gia đình chị vẫn chưa nhận được đủ tiền do ngân hàng bất ngờ hoãn giải ngân tiếp với lý do hết room, phải đợi còn hạn mức thì sẽ giải ngân tiếp. Trong khi chờ đợi ngân hàng, gia đình chị Thư đã buộc lòng phải nhờ mọi người trong gia đình vay tín chấp tiền lương, với lãi suất tới 20%, để thanh toán tiền mua nhà.
Doanh nghiệp tìm cách huy động vốn
Đối mặt với thực trạng khát vốn nghiêm trọng khi ngân hàng siết van tín dụng và trái phiếu bị kiểm soát gắt gao, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang xoay xở tìm các kênh huy động mới để duy trì dòng tiền, đảm bảo tiến độ các dự án đang triển khai, để hoàn thiện kế hoạch kinh doanh nửa cuối năm.
Phát hành cổ phiếu cho quỹ đầu tư ngoại là hướng đi được một số doanh nghiệp có thương hiệu lựa chọn. Mới đây, Novaland công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án của Novaland ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam. Hay Hưng Thịnh Land lần đầu tiên bước chân vào thị trường vốn quốc tế với thương vụ huy động 103 triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital để bổ sung cho các dự án từ vừa hợp túi tiền cho đến các khu phức hợp nghỉ dưỡng.
Nam Long cũng huy động được 1.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35%/năm trong 7 năm. Mục đích huy động lần này là để đầu tư giai đoạn 2 của dự án Waterpoint (Long An).
Chia sẻ tại một Talkshow, ông Phùng Quang Hải, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) cho biết, trong những năm vừa qua, doanh nghiệp chú trọng gia tăng nội lực thông qua tăng vốn hơn là huy động vốn vay. Nguồn vốn doanh nghiệp sử dụng để bao tiêu các dự án từ các chủ đầu tư uy tín và thực hiện các thương vụ như mua sỉ bán lẻ, các dự án M&A cũng đang thực hiện. Doanh nghiệp đang là đối tác chiến lược của các chủ đầu tư lớn trên thị trường Việt Nam hiện nay. Điều này đã giúp công ty có giỏ hàng đa dạng và có sự cạnh tranh trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung.
“Bản thân Khải Hoàn là nhà phát triển bất động sản, chúng tôi sử dụng vốn tín dụng rất hạn chế. Hiện tại, tỷ trọng vốn vay trên nguồn vốn chủ sở hữu của chúng tôi chiếm tỷ lệ rất nhỏ”, ông Hải thông tin.
Còn ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat xanh Services cho biết, để đối phó với tình hình tín dụng bị kiểm soát thì một năm trước, phía doanh nghiệp đã tăng tốc trong việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, nên việc huy động vốn của tập đoàn khá ổn định.
"2 quý đầu năm thường không nói lên quá nhiều về kết quả kinh doanh trong năm của doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư và môi giới thường sẽ tập trung ra hàng trong quý III - quý IV, ghi nhận dần từ quý IV và quý I năm sau", ông Khôi nói thêm.
Ông Nguyễn Khánh, hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có một thời gian nghiên cứu về thị trường bất động sản cũng đưa ra một số giải pháp để doanh nghiệp gia tăng nguồn vốn cho mình.
Thứ nhất, có thể huy động vốn thông qua hình thức phân lô, bán nền để tranh thủ nguồn vốn hợp tác từ người mua nhà đất, từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoặc từ chính dòng tiền có trong dân. Nếu bán hàng thành công có thể hỗ trợ tài chính, giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, các hình thức này đang vấp phải khá nhiều phản ứng từ các cơ quan quản lý và tính rủi ro tương đối cao.
Thứ hai, các doanh nghiệp trong và ngoài nước có thể liên kết với nhau về tài chính hoặc đơn giản là liên kết đất và tài chính. Hiện có nhiều chủ dự án tại Việt Nam xem đây là giải pháp thích hợp hơn, đặc biệt là khả năng hội nhập với các chủ đầu tư nước ngoài có tiền và kinh nghiệm thông qua việc chuyển nhượng dự án; hợp tác đầu tư, hợp tác từ lực lượng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực, loại hình khác vào bất động sản, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ ba, các chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua các khoản vay hoặc phát hành cổ phiếu. Việc huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng cũng được xem là một nguồn tài chính quan trọng, mặc dù sự quan tâm tới thị trường chứng khoán hiện tại đã giảm đi.
“Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp có thể căn cứ vào thực trạng của đơn vị mình mà lựa chọn những giải pháp phù hợp. Giải pháp tích cực là chủ đầu tư phải tìm những cách bán hàng mới, chấp nhận chịu thua thiệt vì không có lợi nhuận để duy trì tính ổn định của sản phẩm”, ông Khánh cho hay.
