Định giá đất dựa trên dữ liệu, hạn chế “giá ảo” trên thị trường bất động sản

Giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế. Ảnh: Thu Hiền

Định giá đất phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học

Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đưa ra định hướng đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch; đồng thời tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế tình trạng thao túng và hình thành giá ảo.

Cùng với đó, Nghị quyết định hướng hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; hoàn thiện chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả.

Những định hướng này được đánh giá có thể tác động đáng kể đến cách đất đai được định giá, giao dịch và phát triển trong thời gian tới, đồng thời tạo nền tảng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch và ngày càng gắn chặt hơn với giá trị sử dụng thực của tài sản.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.

Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch, có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Theo bà Giang, một trong những yếu tố quan trọng khi đổi mới cơ chế định giá đất là cần phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương. Theo đó, Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; trong khi địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.

“Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”, bà Giang nhận định.

Như vậy, dữ liệu không chỉ là cơ sở phục vụ xác định giá đất mà còn có vai trò quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch của thị trường. Khi thông tin từ các lĩnh vực liên quan được kết nối, cơ sở để xác định giá đất sẽ đầy đủ hơn, đồng thời hạn chế khoảng trống thông tin có thể dẫn đến tình trạng giá đất không phản ánh sát giá trị thực.

Bên cạnh cơ chế định giá, theo bà Giang, chính sách tài chính đất đai cũng cần hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính và thuế, nếu được thiết kế phù hợp, có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn.

Dư địa của mô hình nắm giữ đất chờ tăng giá có thể thu hẹp

Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Đỗ Thị Thu Giang nhận định những định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn, trong đó giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.

Theo chuyên gia, có 3 yếu tố đáng chú ý có thể tác động tới xu hướng này. Thứ nhất là hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn. Thứ hai là tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng. Thứ ba là tăng tính minh bạch của giá đất và giao dịch thông qua kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Sự kết hợp của các yếu tố trên có thể từng bước làm thay đổi cách thức tạo lập giá trị trên thị trường. Khi chi phí nắm giữ đất không sử dụng gia tăng, đồng thời thông tin về đất đai và giao dịch ngày càng minh bạch, hoạt động đầu tư chỉ dựa trên kỳ vọng giá đất tăng sẽ đứng trước những điều kiện khác so với trước đây.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, điều này không có nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất, nhưng dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.

“Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực”, bà Giang nhấn mạnh.

Theo hướng này, khả năng tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng sẽ trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác lập giá trị bất động sản. Đây cũng là sự dịch chuyển từ cách tiếp cận chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản sang chú trọng hơn đến năng lực phát triển và khai thác đất.

Nếu được triển khai đồng bộ, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất, kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan, cùng cơ chế định giá minh bạch và các chính sách hạn chế đầu cơ có thể tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Trong đó, đất đai được khuyến khích đưa vào sử dụng hiệu quả, còn năng lực phát triển và khai thác tài sản sẽ ngày càng trở thành yếu tố quan trọng quyết định giá trị.