Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ trở lại mạnh mẽ hơn?

Phiên thảo luận với chủ đề “Giải pháp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam trong kỷ nguyên mới”.

Đề xuất luật hóa bất động sản lưu trú, gỡ vướng condotel

Tại phiên thảo luận với chủ đề “Giải pháp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam trong kỷ nguyên mới” trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026, câu chuyện pháp lý tiếp tục là một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm.

Từ thực tiễn phát triển của thị trường, các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không chỉ cần một hành lang pháp lý rõ ràng hơn mà còn đòi hỏi cách tiếp cận đồng bộ từ phát triển dự án, huy động vốn đến quản lý, vận hành. Trong đó, việc xác định rõ địa vị pháp lý của các loại hình bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú được xem là một trong những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, du lịch là ngành kinh tế tổng hợp, liên quan đến nhiều hoạt động từ ăn uống, tiêu dùng đến đi lại, lưu trú. Đây cũng là ngành có khả năng tạo ra “xuất khẩu tại chỗ”, thu ngoại tệ thông qua hoạt động du lịch.

Năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh, đặc biệt trong những năm 2015 - 2019. Tuy nhiên, theo ông Châu, khung khổ pháp luật khi đó chưa theo kịp tốc độ phát triển của thị trường.

Ông dẫn chứng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có khái niệm “bất động sản du lịch” hay bất động sản “lưu trú”, mà quy định về nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Điều 5 đã đề cập đến “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”. Trong quá trình xây dựng luật, các loại hình như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) cũng được đặt ra.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng nếu chỉ liệt kê cứng từng loại hình sẽ khó bao quát sự phát triển của thị trường, bởi trong tương lai có thể xuất hiện những sản phẩm mới. Vì vậy, cần xác định một khái niệm chung đối với nhóm bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú, sau đó có thể xác định các loại hình cụ thể như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú và các công trình khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

Theo số liệu được ông Châu dẫn tại diễn đàn, năm 2020, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thống kê cả nước có khoảng 83.000 căn condotel được phát triển trong giai đoạn 2008 - 2020. Trong khi đó, số liệu gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy có khoảng 38.000 căn condotel được phát triển từ năm 2022 đến tháng 6/2026.

Từ quy mô thị trường này, ông Châu cho rằng để condotel phát triển bền vững, Luật Kinh doanh bất động sản cần xác định rõ nhóm bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Việc luật hóa sẽ tạo cơ sở ổn định cho hệ thống văn bản dưới luật và hoạt động của thị trường.

Khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng

Cùng với pháp lý và hiệu quả vận hành, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng được doanh nghiệp đặt ra như một điều kiện để bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thể phát triển tương xứng với nhu cầu của ngành du lịch.

Tham gia phiên thảo luận, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch TTC Phú Quốc cho rằng trong khi nhiều loại hình bất động sản đã có khung pháp lý tương đối rõ ràng thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn những vấn đề cần tiếp tục làm rõ.

Từ thực tế tại Phú Quốc, ông Ngữ cho biết, trong 7 tháng đầu năm, địa phương này đón khoảng 6,8 triệu lượt khách, trong đó khoảng 1,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng khoảng 53%. Từ thực tế này, đại diện TTC Phú Quốc đặt vấn đề nguồn cung ở đâu để bảo đảm bù đắp đủ lượng khách tăng đột biến như vậy?.

Theo ông, Chính phủ đang đầu tư hạ tầng sân bay, đường sá và các công trình để phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc. Trong khi lượng khách tăng nhanh, nguồn cung lưu trú chất lượng vẫn cần tiếp tục được bổ sung. Các chủ đầu tư vì vậy đang đưa ra thị trường những dự án biệt thự, căn hộ khách sạn và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khác để đáp ứng nhu cầu.

Nói về quá trình hoàn thiện địa vị pháp lý của phân khúc này, ông Ngữ ví bất động sản nghỉ dưỡng trước đây “giống như một đứa con lưu lạc”. Thời điểm này, đứa con ấy đã được các cơ quan nhà nước nhìn nhận đúng bản chất và đang được luật hóa.

Từ sự thay đổi trong cách nhìn nhận đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Chủ tịch TTC Phú Quốc cho rằng các tổ chức tín dụng cũng cần xem xét loại hình bất động sản này một cách tương xứng, qua đó có các giải pháp tín dụng phù hợp cho chủ đầu tư.

Sự trở lại của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ phụ thuộc vào hoàn thiện pháp lý

Quan điểm đặt hiệu quả vận hành lên trước được ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group nhấn mạnh. Theo ông Lâm, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh từ khoảng năm 2016, trải qua một giai đoạn tương đối “nóng”, sau đó trầm lắng do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc hành lang pháp lý chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.

Ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group.

Đến nay, khi hành lang pháp lý cho loại hình này từng bước được hoàn thiện, ông Lâm cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ “trở về với giá trị thực sự” mà có thể trở lại mạnh mẽ hơn.

Theo ông, cách tiếp cận đối với bất động sản cũng đang thay đổi. Bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là câu chuyện đầu tư để chờ tăng giá, mà quan trọng hơn là khả năng tạo ra giá trị thực, trong đó dòng tiền là yếu tố then chốt. Bất động sản nghỉ dưỡng có lợi thế trong việc tạo dòng tiền và sẽ ngày càng gắn sâu hơn với hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch.

Tuy nhiên, để tạo được dòng tiền, cách phát triển sản phẩm cũng phải thay đổi. Theo ông Lâm, khi có một khu đất đẹp, thay vì bắt đầu bằng việc xây dựng sản phẩm, tạo hệ sinh thái tiện ích rồi định giá bán, chủ đầu tư cần xác định trước ai sẽ là người sử dụng sản phẩm, vì sao họ đến và họ cần gì.

“Hệ sinh thái dịch vụ phải được đưa lên trước”, ông Lâm nhấn mạnh và cho rằng đơn vị vận hành cần tham gia ngay từ quá trình kiến tạo sản phẩm để dự án đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng.

Bởi trên thực tế, nguồn thu của một dự án nghỉ dưỡng không chỉ đến từ tiền lưu trú. Du khách còn chi tiêu cho nhiều dịch vụ đi kèm và chính hệ sinh thái dịch vụ này góp phần gia tăng khả năng tạo dòng tiền từ tài sản bất động sản.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Theo ông Lâm, vai trò của các thương hiệu quản lý, vận hành quốc tế cũng cần được nhìn nhận đầy đủ. Một số chủ đầu tư vì muốn tiết giảm chi phí cho nhà đầu tư thứ cấp nên chưa lựa chọn các đơn vị quản lý có thương hiệu nước ngoài. Tuy nhiên, các đơn vị quốc tế có lợi thế về hệ thống vận hành chuyên nghiệp, đào tạo nhân sự và mạng lưới phân phối quốc tế, qua đó hỗ trợ thu hút khách nước ngoài.

Từ góc nhìn này, sự trở lại của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc hoàn thiện pháp lý hay sự phục hồi của nhu cầu đầu tư. Khả năng tạo ra sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu du khách, xây dựng hệ sinh thái dịch vụ và tổ chức vận hành hiệu quả mới là cơ sở để tài sản tạo dòng tiền bền vững.

Theo các ý kiến tại phiên thảo luận, việc tháo gỡ pháp lý mới là một phần của quá trình phục hồi thị trường. Để bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển bền vững, khung pháp lý rõ ràng cần đi cùng khả năng tiếp cận vốn, chất lượng vận hành và năng lực tạo ra trải nghiệm, dòng tiền thực tế từ hoạt động du lịch.