Bất động sản khu công nghiệp bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu

FDI tiếp sức, bất động sản khu công nghiệp bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Nền tảng tăng trưởng vẫn được duy trì

Trong bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục chịu tác động từ căng thẳng địa chính trị, xu hướng bảo hộ thương mại và biến động chính sách tiền tệ tại nhiều nền kinh tế lớn, Việt Nam vẫn được các tổ chức quốc tế đánh giá là một trong những điểm sáng tăng trưởng của khu vực. Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cùng dự báo tăng trưởng GDP năm 2026 đạt khoảng 6,8-7,2%, thuộc nhóm cao nhất ASEAN.

Động lực chính đến từ sản xuất công nghiệp, xuất khẩu hàng chế biến chế tạo, giải ngân đầu tư công và dòng vốn FDI chất lượng cao. Đây cũng là những yếu tố tạo nền tảng trực tiếp cho sự phát triển của thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Báo cáo của WB cho thấy nền kinh tế bước vào năm 2026 sau một năm tăng trưởng khoảng 8%, nhờ xuất khẩu đạt mức kỷ lục, FDI tiếp tục mở rộng và đầu tư công được đẩy mạnh. Dù tốc độ tăng trưởng được điều chỉnh về mức bền vững hơn, các ngành điện tử, cơ khí chế tạo, thiết bị công nghệ cao vẫn duy trì vai trò dẫn dắt, kéo theo nhu cầu lớn về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và hạ tầng logistics.

Theo PGS.TS. Nguyễn Thị Hà, Phó Viện trưởng Phụ trách Viện Kinh tế - Tài chính (Học viện Tài chính), xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược “China+1” tiếp tục giúp Việt Nam gia tăng sức hút đối với các tập đoàn quốc tế. Các dự án FDI mới tập trung nhiều vào bán dẫn, điện tử, trung tâm dữ liệu, logistics và công nghệ cao, góp phần mở rộng nhu cầu phát triển khu công nghiệp chất lượng cao.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn duy trì trạng thái tăng trưởng ổn định, song đã xuất hiện sự phân hóa rõ nét giữa các vùng. Theo Cushman & Wakefield, miền Nam hiện có khoảng 36.400 ha đất khu công nghiệp, gần như chưa xuất hiện thêm dự án mới quy mô lớn trong quý I. Thị trường chuyển sang giai đoạn ổn định sau chu kỳ mở rộng mạnh những năm trước. Nguồn cung tập trung tại TP. HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, với xu hướng nâng cao tiêu chuẩn hạ tầng và tích hợp logistics.

Điểm đáng chú ý là dòng vốn đầu tư ngày càng lựa chọn kỹ hơn về vị trí. Những khu công nghiệp sở hữu hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi và nguồn nhân lực chất lượng cao ghi nhận tốc độ hấp thụ tốt hơn đáng kể so với các dự án còn hạn chế về dịch vụ hoặc khoảng cách logistics.

“Bức tranh này phản ánh xu hướng cạnh tranh mới của thị trường. Quy mô quỹ đất vẫn đóng vai trò quan trọng, tuy nhiên chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối và hệ sinh thái dịch vụ đang trở thành tiêu chí quyết định trong thu hút nhà đầu tư”, PGS.TS. Nguyễn Thị Hà nhận định.

Áp lực giá thuê và yêu cầu nâng cấp chất lượng

Song hành với nhu cầu thuê tăng, mặt bằng giá đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì xu hướng đi lên, dù tốc độ đã chậm hơn giai đoạn bùng nổ trước đó. Theo JLL, giá thuê tại miền Bắc hiện dao động từ 130-180 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, trung bình khoảng 170 USD/m², tăng 2-6% so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hà Nội tiếp tục tạo áp lực lên giá thuê.

Miền Nam vẫn là khu vực có mức giá cao nhất cả nước, phổ biến từ 180-280 USD/m² mỗi chu kỳ thuê. Lợi thế về hệ thống cảng biển, logistics, chuỗi cung ứng hoàn chỉnh cùng mật độ doanh nghiệp sản xuất lớn giúp Đồng Nai và TP. HCM duy trì mặt bằng giá cao. Trong khi đó, miền Trung giữ mức giá cạnh tranh hơn, khoảng 70-120 USD/m², phù hợp với các ngành sản xuất cần tối ưu chi phí đầu vào.

PGS.TS. Nguyễn Thị Hà nhận định diễn biến này cho thấy lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp đang dịch chuyển từ yếu tố giá sang chất lượng hạ tầng và dịch vụ. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới khả năng kết nối giao thông, nguồn điện ổn định, hạ tầng số, logistics nội khu cùng các tiện ích hỗ trợ sản xuất. Điều này tạo áp lực lớn đối với các khu công nghiệp phát triển theo mô hình truyền thống.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn đối mặt nhiều điểm nghẽn mang tính cấu trúc. Trước hết là sự mất cân đối về nguồn cung giữa các vùng. Bắc Ninh, Hải Phòng hay Đồng Nai đều trong tình trạng quỹ đất sạch ngày càng hạn chế, tỷ lệ lấp đầy ở mức rất cao. Ngược lại, nhiều địa phương còn dư địa phát triển lại gặp khó vì hạ tầng giao thông và logistics chưa đồng bộ, khiến khả năng thu hút nhà đầu tư còn hạn chế.

Một thách thức khác đến từ chất lượng nguồn cung. Xu hướng FDI hiện tập trung vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI, công nghệ cao và sản xuất phát thải thấp. Tuy nhiên, nhiều khu công nghiệp vẫn chủ yếu cung cấp đất công nghiệp truyền thống, hạ tầng số, dịch vụ logistics, hệ sinh thái hỗ trợ doanh nghiệp và tiêu chuẩn môi trường chưa theo kịp yêu cầu của dòng vốn mới. Theo JLL, nhu cầu dành cho khu công nghiệp sinh thái, nhà xưởng xây sẵn chất lượng cao và các tổ hợp công nghiệp - logistics đang tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng của thị trường.

Quá trình chuyển đổi xanh cũng diễn ra chậm hơn kỳ vọng. Dù Việt Nam đặt mục tiêu phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050, số lượng khu công nghiệp đáp ứng đầy đủ tiêu chí về sử dụng năng lượng hiệu quả, tuần hoàn chất thải, giảm phát thải và quản lý nước vẫn còn khiêm tốn. Theo World Bank, khó khăn lớn nằm ở nguồn vốn đầu tư, cơ chế khuyến khích và năng lực quản trị của các chủ đầu tư hạ tầng.

Cơ hội lớn cho giai đoạn phát triển mới

Theo PGS.TS. Nguyễn Thị Hà, triển vọng của thị trường đến hết năm 2026 vẫn tích cực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, mạng lưới FTA thế hệ mới như CPTPP, EVFTA và RCEP tiếp tục phát huy hiệu quả, cùng việc triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Những thay đổi này góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án khu công nghiệp.

Trong kịch bản cơ sở, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm tiếp tục duy trì ở mức cao, giá thuê tăng vừa phải và nguồn cung mới được bổ sung có chọn lọc. Nếu kinh tế toàn cầu phục hồi nhanh hơn dự kiến, Việt Nam có thể đón thêm nhiều dự án FDI quy mô lớn trong lĩnh vực bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao. Ngược lại, nếu bất ổn địa chính trị kéo dài hoặc cải cách thể chế chậm hơn kỳ vọng, thị trường sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn, đặc biệt tại các địa phương còn hạn chế về hạ tầng.

“Để nâng cao sức cạnh tranh trong giai đoạn 2026-2030, trọng tâm cần đặt vào quy hoạch liên vùng, phát triển khu công nghiệp sinh thái, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng số, kiểm soát chi phí đất đai, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về khu công nghiệp”, PGS.TS. Nguyễn Thị Hà nêu giải pháp.