Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group

Phóng viên: Thưa ông, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang biến động mạnh, đặc biệt với những yếu tố như chiến tranh, giá dầu và lãi suất, ông nhìn nhận thế nào về trạng thái hiện nay của thị trường bất động sản nước ta?

Ông Phan Lê Thành Long: Ba yếu tố - chiến tranh, giá dầu và lãi suất - không còn là những rủi ro mang tính ngắn hạn, mà đang trở thành các biến số dẫn dắt thị trường. Chúng không vận hành tách rời, mà liên kết với nhau và tạo thành một trạng thái tác động nhiều lớp, từ bất ổn địa chính trị, đến áp lực chi phí và lạm phát, rồi cuối cùng là sự siết lại của chính sách tiền tệ.

Điểm đáng lưu ý là khác với các chu kỳ trước, thị trường hiện nay gần như không còn “điểm tựa” từ chính sách tiền tệ nới lỏng. Khi lạm phát chịu áp lực từ giá năng lượng và chi phí đầu vào, chính sách tiền tệ buộc phải thận trọng hơn, thậm chí mang tính phòng thủ. Điều này không chỉ làm chi phí vốn tăng lên, mà còn khiến dòng tiền vào thị trường bị kiểm soát chặt hơn, qua đó tác động trực tiếp đến cả phía cung lẫn cầu của bất động sản.

Ở góc độ rộng hơn, có thể thấy nền kinh tế đang bước vào trạng thái “gió ngược” khi chi phí tăng nhưng sức hấp thụ lại giảm. Điều này tạo ra một môi trường vận hành hoàn toàn khác, buộc thị trường bất động sản phải thích nghi với điều kiện kỷ luật và chọn lọc hơn so với trước đây.

Phóng viên: Nhìn từ góc độ vĩ mô, ba yếu tố gồm chiến tranh, giá dầu và lãi suất đang tác động đến thị trường theo cơ chế nào, và đâu là yếu tố mang tính dẫn dắt?

Ông Phan Lê Thành Long: Nếu nhìn theo chuỗi, cơ chế tác động là khá rõ ràng. Chiến tranh làm gián đoạn nguồn cung năng lượng, đặc biệt tại các khu vực then chốt như Trung Đông. Khi nguồn cung bị đứt gãy hoặc rơi vào trạng thái rủi ro, giá dầu sẽ phản ứng ngay lập tức và kéo theo chi phí sản xuất, vận chuyển tăng lên.

Áp lực chi phí không dừng lại ở doanh nghiệp, mà lan sang toàn bộ mặt bằng giá, từ đó hình thành lạm phát. Khi lạm phát tăng, các ngân hàng trung ương buộc phải duy trì lãi suất cao để kiểm soát kỳ vọng, đồng nghĩa với việc dòng tiền trên thị trường bị thu hẹp.

Ở góc độ bất động sản, lãi suất chính là kênh truyền dẫn trực tiếp nhất. Nó ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của người dân, chi phí vốn của doanh nghiệp và mức độ tham gia của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào lãi suất thì chưa đủ, bởi đây chỉ là hệ quả. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở bất ổn địa chính trị và giá năng lượng - những yếu tố mang tính bên ngoài nhưng lại chi phối rất mạnh đến thị trường trong nước.

Phóng viên: Với chuỗi tác động như vậy, áp lực hiện nay đang thể hiện ra sao đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng?

Ông Phan Lê Thành Long: Áp lực lớn nhất hiện nay là nền kinh tế đang đứng trước bài toán cân bằng giữa tăng trưởng và lạm phát. Khi giá dầu duy trì ở mức cao, tăng trưởng có thể bị kéo xuống, trong khi lạm phát lại tăng lên, khiến dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ bị thu hẹp đáng kể.

Với Việt Nam, áp lực này càng rõ nét hơn khi nền kinh tế đã chuyển sang trạng thái nhập khẩu ròng năng lượng, trong khi các nguồn cung nội địa đang suy giảm. Điều đó khiến nền kinh tế trở nên nhạy cảm hơn với biến động bên ngoài, đặc biệt là các cú sốc liên quan đến giá năng lượng và tỷ giá.

Đối với bất động sản, các yếu tố này nhanh chóng chuyển hóa thành ba áp lực chính: chi phí vốn tăng, khả năng tiếp cận tín dụng bị thu hẹp và dòng tiền thị trường suy yếu. Khi ba áp lực này cùng xuất hiện, thị trường khó có thể duy trì trạng thái tăng trưởng như trước, mà buộc phải bước vào một giai đoạn mang tính thanh lọc, nơi sự phân hóa giữa các chủ thể sẽ diễn ra rõ rệt hơn.

Phóng viên: Những biến động này đang phản ánh cụ thể như thế nào trên thị trường, đặc biệt về cung - cầu và diễn biến giao dịch?

Ông Phan Lê Thành Long: Biểu hiện rõ nhất là sự dịch chuyển sang “thị trường người mua”. Trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng mạnh, trong khi nhu cầu lại có xu hướng chậm lại do mặt bằng giá cao và lãi suất vay chưa giảm. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến thị trường không còn duy trì được tốc độ giao dịch như trước.

Khi cung tăng nhanh hơn cầu, thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu quen thuộc như giá điều chỉnh, giao dịch giảm và tồn kho tăng. Đây không phải là hiện tượng bất thường, mà là một phần của chu kỳ thị trường.

Theo chu kỳ bất động sản, đây là giai đoạn “bùng nổ nguồn cung”, khi quyền lực thị trường chuyển từ người bán sang người mua. Và khi quyền lực thay đổi, cách vận hành của thị trường cũng thay đổi theo, buộc cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh lại chiến lược của mình.

Phóng viên: Trong bối cảnh thị trường đang có sự dịch chuyển như vậy, theo ông, nhà đầu tư nên điều chỉnh chiến lược ra sao để thích ứng?

Ông Phan Lê Thành Long: Điều quan trọng nhất là phải thay đổi tư duy. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với cách tiếp cận đầu tư theo phong trào hoặc dựa hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó, nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy chọn lọc và quản trị rủi ro.

Câu hỏi cốt lõi không phải là “có nên mua hay không”, mà là “mua cái gì và mua ở đâu”. Những tài sản gắn với nhu cầu thực, có khả năng tạo dòng tiền hoặc nằm trong các khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn trong giai đoạn này.

Bên cạnh đó, yếu tố tài chính cần được kiểm soát chặt chẽ. Trong bối cảnh lãi suất vẫn còn áp lực, việc sử dụng đòn bẩy cao có thể khiến rủi ro gia tăng rất nhanh nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng.

Nói một cách ngắn gọn, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng là cơ hội có điều kiện. Thị trường không còn dành cho số đông, mà đang chọn lọc lại nhà đầu tư - và chỉ những người có kỷ luật mới có thể tận dụng được giai đoạn này.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!