Thị trường bất động sản Trung Quốc đang phục hồi?

Trong báo cáo triển vọng kinh tế Trung Quốc năm 2025 được công bố vào tháng 11/2024, Goldman Sachs tỏ ra khá bi quan về khả năng ổn định của thị trường bất động sản Trung Quốc khi cho rằng: "Vẫn chưa có dấu hiệu rõ ràng cho thấy sự chạm đáy, mặc dù các biện pháp nới lỏng vẫn đang được thực hiện".

Ngân hàng này dự báo sự suy thoái trong thị trường bất động sản nhà ở Trung Quốc sẽ là một lực cản đối với tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong nhiều năm, và tác động tiêu cực này có thể kéo dài đến năm 2030.

Tuy nhiên vào thời điểm hiện tại, Goldman Sachs đã thay đổi quan điểm. Trong báo cáo vừa công bố vào ngày 20/2/2025, ngân hàng này cho biết họ đã thấy nhiều dấu hiệu gia tăng về khả năng chạm đáy của thị trường bất động sản Trung Quốc trong năm 2025.

Các biện pháp nới lỏng mạnh mẽ do Bắc Kinh đưa ra vào tháng 9/2024 đã khá hiệu quả trong việc thúc đẩy doanh số bán hàng trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, so với các đợt hỗ trợ chính sách trước đó sau khi nền kinh tế Trung Quốc mở cửa trở lại vào tháng 1/2023.

Bank of America cũng cho biết tâm lý nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản Trung Quốc đã được cải thiện. Société Générale chỉ ra những tín hiệu phục hồi thị trường bất động sản tại các thành phố lớn ở Trung Quốc, trong khi HSBC cho biết: "Đầu năm 2025 đã mang lại sự lạc quan bất ngờ cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn của Trung Quốc, đánh dấu một bước ngoặt”.

Đợt tăng giá mạnh mẽ của cổ phiếu Trung Quốc trong năm nay chắc chắn đã góp phần cải thiện tâm lý đối với thị trường bất động sản của nước này. Các nhà đầu tư đang đặt nhiều kỳ vọng hơn vào các dữ liệu kinh tế mạnh mẽ, hoặc ít nhất là mạnh hơn so với dự báo.

HSBC lưu ý rằng trong khi hơn 50% dòng tiền đang đổ vào cổ phiếu Trung Quốc trong năm nay đã chảy vào lĩnh vực công nghệ, thì các đợt tăng giá như thế này có xu hướng mở rộng ra lĩnh vực tiêu dùng, bất động sản và các lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, có nhiều bằng chứng cho thấy một số lĩnh vực của thị trường nhà ở đã ổn định. Theo dữ liệu từ S&P Global Ratings, doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc đã tăng trưởng lần đầu tiên kể từ khi cuộc khủng hoảng bùng phát vào tháng 6 năm 2021.

Quan trọng hơn, giá nhà mới tại nhiều thành phố lớn ở Trung Quốc đã tăng nhẹ kể từ tháng 9/2024. Vào tháng 1/2025, giá nhà trên thị trường sơ cấp tại Thượng Hải và Thâm Quyến lần lượt tăng 0,6% và 0,2%. Thậm chí, giá nhà tại các thành phố hạng hai cũng tăng nhẹ lần đầu tiên kể từ tháng 6/2023. Theo JPMorgan, giá nhà mới tăng ở 24 thành phố, giảm ở 42 thành phố và giữ nguyên tại 4 thành phố.

Trên thực tế, nhu cầu mạnh hơn đối với bất động sản thứ cấp càng củng cố quan điểm chính trên thị trường nhà ở Trung Quốc rằng người mua đang tránh xa thị trường sơ cấp do thiếu niềm tin vào khả năng hoàn thiện nhà mới của các chủ đầu tư bất động sản.

Hơn nữa, áp lực tài chính vẫn đang ở mức nghiêm trọng. Theo Goldman Sachs, 60% tổng số trái phiếu lưu hành của các chủ đầu tư bất động sản sẽ đến hạn thanh toán trong năm 2025 và 2026, với áp lực trả nợ gia tăng vào các tháng 3, 6 và 7 năm nay.

Các chuyên gia nhận định rằng, sự ổn định của thị trường nhà ở Trung Quốc khá mong manh, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn và phụ thuộc vào sự kịp thời cũng như hiệu quả của các chính sách hỗ trợ.