Phương pháp xác định dân số nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh làm khó thị trường

HoREA tiếp tục đề xuất bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư. Ảnh minh họa: Lưu Thủy

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị liên quan đến Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 của UBND TP. Hồ Chí Minh quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp (nhà chung cư) trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có hiệu lực thi hành từ ngày 9/1/2026.

Theo phản ánh của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, sau 3 tháng triển khai thực hiện Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND đã phát sinh bất cập về việc xác định quy mô dân số của nhà chung cư.

Cụ thể, HoREA cho biết, điểm a khoản 2 Điều 4 Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND mới quy định 1 phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, việc áp dụng phương pháp này sẽ dẫn đến cơ cấu căn hộ chưa hợp lý vì làm tăng thêm số lượng “căn hộ lớn” tại các dự án nhà chung cư mới phù hợp với nhu cầu của một bộ phận người dân có thu nhập cao tại một số dự án nhà chung cư cao cấp hoặc tại một số “đơn vị ở” theo quy hoạch phân khu tại một số khu vực.

Còn khi áp dụng phương pháp này cho các dự án nhà chung cư trung cấp, dự án nhà chung cư giá vừa túi tiền với đa phần người dân, theo HoREA, việc có nhiều “căn hộ lớn” lại chưa phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị và người trẻ mới lập nghiệp.

“Do vậy Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, rất cần thiết bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ trung bình, căn hộ vừa và căn hộ nhỏ - là loại nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị”, HoREA đề nghị.

Sau khi có kiến nghị của HoREA, Văn phòng UBND TP. Hồ Chí Minh đã có Thông báo số 6819/VP-ĐT ngày 30/3/2026 thông báo chỉ đạo của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc giao Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh chủ trì, phối hợp Sở Tư pháp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát kiến nghị của HoREA, căn cứ quy định Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật hiện hành có liên quan, để xem xét giải quyết đúng quy định, phù hợp với thực tiễn của Thành phố; đồng thời báo cáo kết quả xử lý cho UBND Thành phố.

Để cụ thể kiến nghị, ngày 4/5/2026, HoREA tiếp tục đề xuất bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để bảo đảm tính linh hoạt cho cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi công vụ và tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ trung bình, căn hộ vừa và căn hộ nhỏ.

Cụ thể, bên cạnh chỉ tiêu 3,5 người/căn hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng như quy định của UBND TP. Hồ Chí Minh, HoREA kiến nghị thêm căn cứ quy mô dân số nhà chung cư, chủ đầu tư được thiết kế căn hộ, số lượng căn hộ, bảo đảm tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ theo quy định tại Mục 2.2.4.1 QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

“Trường hợp dự án nhà chung cư có nhu cầu bố trí linh hoạt các loại hình căn hộ thì phương pháp xác định dân số đối với căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 45 m²: Tính 1 người. Trường hợp căn hộ 2 phòng ở trở lên có diện tích từ trên 45 m² đến 160 m²: Tính 2-3 người hoặc xác định dân số theo chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 32 m²/người. Trường hợp căn hộ từ 4 phòng ở trở lên hoặc có diện tích từ trên 160 m² trở lên: Tính 5 người”, HoREA kiến nghị.

Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội, UBND TP. Hồ Chí Minh quy định: Trường hợp căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 1 người; trường hợp căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 32 m² đến dưới 45 m²: Tính 1,5 người; trường hợp căn hộ 2 phòng ở có diện tích từ 45 m² đến dưới 55 m²: Tính 2 người; trường hợp căn hộ 2 phòng ở có diện tích từ 55 m² đến dưới 70 m²: Tính 2,5 người; trường hợp căn hộ 2 phòng ở có diện tích từ 70 m² đến dưới 75 m²: Tính 3 người.

Trên cơ sở đó, HoREA đề xuất bổ sung thêm: “Trường hợp căn hộ 2-3 phòng ở có diện tích từ trên 77 m² trở lên: Tính 3 người hoặc xác định dân số theo chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 32 m²/người”.

HoREA cho biết, hiện nay, chỉ có khoảng 5-10% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn có diện tích lớn từ 85-100 m² trở lên. Ảnh minh họa: Lưu Thủy

HoREA cho biết, quy định 1 phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND chưa tạo cơ chế để phát triển nhiều hơn loại căn hộ nhỏ hoặc căn hộ trung bình, căn hộ vừa có 1 hoặc 2 hoặc 3 phòng ngủ có diện tích từ 25-128 m² và chưa sát với tình hình biến động cấu trúc dân số trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh với xu thế quy mô hộ gia đình có 1 hoặc 2 hoặc 3 người đang tăng lên.

Theo HoREA, thực tế hiện nay, quy mô hộ gia đình đang có xu hướng thu nhỏ với sự gia tăng của các gia đình hạt nhân có từ 1-3 người và nhu cầu sống độc lập của thế hệ trẻ.

“Nếu vẫn còn giữ tư duy cũ để quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư thì chưa cập nhật kịp xu thế phát triển mô hình hộ gia đình hiện đại tại các đô thị tương lai”, HoREA cho hay.

HoREA cũng đánh giá, quy định 1 phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND sẽ dẫn đến hệ quả là làm giảm số lượng căn hộ vừa (có 2 phòng ngủ có diện tích từ 56-96 m²) và căn hộ nhỏ (có 1 phòng ngủ có diện tích từ 25-56 m²) và làm tăng số lượng căn hộ lớn (có 3-4 phòng ngủ có diện tích từ 96-160 m² trở lên); từ đó có thể tăng lượng hàng tồn kho, phát sinh thêm nợ xấu bất động sản như giai đoạn 2011-2016.

HoREA cho biết, hiện nay, khoảng 60-70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ vừa 2 phòng ngủ với diện tích khoảng 70 m² với giá bán khoảng 2-7 tỷ đồng/căn; khoảng 20-25% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ nhỏ có diện tích trên dưới 50 m² với giá bán khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn; và chỉ có khoảng 5-10% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn có diện tích lớn từ 85-100 m² trở lên với 3-4 phòng ngủ, có giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn.

“Về lâu dài, việc thực hiện quy định này không chỉ có thể làm giảm động lực đầu tư của khu vực tư nhân trong lĩnh vực bất động sản mà còn có thể gây lãng phí nguồn lực xã hội, bao gồm cả vốn đầu tư và tài nguyên đất đai là các nguồn lực hữu hạn cần được sử dụng hiệu quả để góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng 2 con số của TP. Hồ Chí Minh và cả nước năm 2026 và các năm tiếp theo”, theo HoREA.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, việc bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư theo đề xuất của Hiệp hội sẽ phù hợp với thực tế quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn hiện nay, tương đồng với kinh nghiệm quản lý của một số địa phương như Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024 của UBND TP. Hà Nội xác định quy mô dân số căn hộ chung cư có tối đa 5 người.