Phân khúc căn hộ hạng sang có lượng mở bán kỷ lục

Quang cảnh Họp báo.

Đây là thông tin đáng chú ý được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam Hà Nội thông tin tại buổi Họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2025 được CBRE tổ chức ngày 14/1.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trong quý 4/2025, Hà Nội đã ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong cả năm lên gần 36.000 căn. Đây là lượng mở bán theo năm cao thứ hai từng được ghi nhận tại thị trường chung cư Hà Nội, chỉ thấp hơn năm 2019.

Đáng chú ý, dữ liệu của CBRE cho thấy, năm nay cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm GTGT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.

Một xu hướng nổi bật khác quan sát thấy trong quý cuối năm 2025 là nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) chiếm tỷ trọng đáng kể.

Các đợt mở bán mới tại khu vực này chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường trong quý 4 và gần 40% tổng nguồn cung mở bán tại khu vực Hà Nội trong năm 2025.

Về nguồn cầu, theo ghi nhận của CBRE, quý 4/2025 nhu cầu vẫn duy trì tích cực dù nguồn cung mới mở bán mạnh mẽ. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý 4/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn.

Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 79%. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn cho thấy khả năng hấp thụ ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.

Về giá, đại diện CBRE cho biết, diễn biến giá bán trên thị trường cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực nội đô và vùng ven.

Trên thị trường sơ cấp, giá trung bình toàn thị trường trong quý 4/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm GTGT, phí bảo trì và trước chiết khấu), mức giá này thấp hơn 14% so với quý 3 nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo đại diện CBRE, diễn biến trên được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90 - 100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý 3. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý 3.

Sự hạ nhiệt giá căn hộ trên thị trường thứ cấp này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố bao gồm: mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua, và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.

Theo CBRE, năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội kỳ vọng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng mở bán của năm 2025.

Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mạnh mẽ, giá cạnh tranh từ các dự án ở Văn Giang, và nguồn cung từ các dự án nội thành có giá bán cao... Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và nguồn cung tương lai dồi dào.

Sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn. Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư được kỳ vọng có sự chuẩn bị kỹ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để đảm bảo có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biển động.