Nguồn cung lập kỷ lục, thị trường bất động sản vẫn mất cân đối

Thị trường cả nước ghi nhận có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới. Ảnh: Thu Hiền

Thông tin về tình hình thị trường bất động sản cả nước năm 2025, tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, thị trường địa ốc năm 2025 ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Theo đó, năm 2025, thị trường cả nước ghi nhận có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024.

Trong đó, chỉ riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu của VARS IRE cũng cho thấy, về nguồn cung bất động sản nhà ở, có 62% sản phẩm thuộc về căn hộ chung cư, 38% còn lại là sản phẩm nhà thấp tầng, đất nền.

Cũng theo bà Miền, chỉ báo về lượng bất động sản tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Theo dữ liệu của VARS IRE, 62% nguồn cung nhà ở là căn hộ chung cư, 38% là nhà thấp tầng, đất nền.

Tuy nguồn cung dồi dào, thị trường ghi nhận tình trạng lệch pha cung - cầu đang tiếp diễn. Ở khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường.

Tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Dẫn chứng về điều này, bà Miền cho biết, trong năm 2025 cả nước có hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024, nhưng khoảng 25% trong số này có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.

Đặc biệt, riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.

Ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Nhưng sang quý 4/2025, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Theo ông Lê Đình Chung, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%.

Nhiều chủ đầu tư áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng để ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực.

Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Trong năm 2025, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng cao nhất về giá trên thị trường sơ cấp. Giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường.

Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua trong giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn ổn định.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.

Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội, song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang.