Từ giấc mơ chính sách đến thực tế đời sống
Theo SHS Research, đến nay cả nước có khoảng 692 dự án NOXH với quy mô hơn 633.000 căn hộ. Trong đó, 165 dự án đã hoàn thành (hơn 110.000 căn), 147 dự án đang thi công (khoảng 135.000 căn), và 380 dự án đã được chấp thuận chủ trương (khoảng 388.000 căn). Riêng trong 7 tháng đầu năm 2025, hơn 36.800 căn được bàn giao; lũy kế đến tháng 9 vượt mốc 43.600 căn. SHS nhận định, tốc độ này phản ánh nỗ lực gỡ vướng pháp lý và vốn, song kết quả trên giấy chưa đồng nghĩa với việc người thu nhập thấp chạm được giấc mơ an cư.
Thực tế, nhiều dự án đã hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn thấp. SHS Research cho rằng nghịch lý này xuất phát từ rào cản vị trí, chi phí đi lại và thủ tục phức tạp. Có những NOXH nằm xa trung tâm, nơi giao thông công cộng hạn chế, buộc cư dân phải chấp nhận thêm chi phí và thời gian di chuyển để mưu sinh. Nhiều hồ sơ kéo dài vì thủ tục chồng chéo, khiến nhóm thu nhập thực sự khó tiếp cận. Thậm chí, một số dự án mang nhãn “xã hội” nhưng giá bán không khác nhiều so với nhà thương mại, khiến lao động đô thị vẫn chưa thể chạm tới.
Nhìn từ xa, chương trình NOXH giống như một “cơn mưa dự án” trải dài khắp các địa phương. Nhưng khi tiếp cận gần, nhiều nghịch lý xuất hiện. Người có nhu cầu thật sự thì khó tiếp cận, trong khi vẫn có trường hợp căn hộ đến tay đối tượng ngoài diện ưu tiên. SHS Research nhận định, đây là khoảng cách đáng lo ngại giữa “giấc mơ chính sách” và “thực tế đời sống”.
Vấn đề lớn nhất nằm ở sự lệch pha cung – cầu. Phần lớn dự án NOXH được bố trí ở vùng ven, trên quỹ đất rẻ, xa trung tâm. Với công nhân, lao động phổ thông, khoảng cách ấy đồng nghĩa với thêm hai giờ di chuyển mỗi ngày, thêm chi phí sinh hoạt. Không ít người chấp nhận thuê trọ ngay gần nhà máy, dù chật chội, còn hơn là mua một căn NOXH cách 20 km. Với gia đình trẻ, nhà xa trung tâm kéo theo gánh nặng học hành của con, chăm sóc y tế, việc làm… khiến “nhà rẻ” thành lợi ích nửa vời.
Thủ tục hành chính cũng là một rào cản. SHS Research chỉ ra rằng quy trình xác định đối tượng còn phức tạp, đòi hỏi nhiều cấp xác nhận, khiến quá trình kéo dài và làm giảm cơ hội mua nhà cho đúng nhóm cần hỗ trợ. Trong khi đó, không ít trường hợp có điều kiện hơn lại dễ dàng vượt qua khe hở thủ tục. Hệ quả là niềm tin xã hội với chính sách bị bào mòn ngay từ khâu tiếp cận.
Cuối cùng, giá bán vẫn là gánh nặng. Dù thấp hơn nhà thương mại, nhưng với thu nhập thực tế của người lao động đô thị, khoản trả góp hàng tháng vẫn vượt khả năng chi trả. SHS Research nhấn mạnh, với chỉ số giá nhà/thu nhập (P/I) ở mức trên 20 lần tại các đô thị lớn, NOXH vẫn chưa thật sự “hạ cánh” xuống đời sống.
Những điều kiện để NOXH đi vào thực chất
Theo SHS Research, để NOXH không chỉ là những công trình “trên giấy”, cần tạo ra điều kiện đủ để nhóm yếu thế thực sự tiếp cận.
Trước hết là câu chuyện vị trí. NOXH phải gắn với các trục giao thông công cộng, giúp cư dân đi lại thuận lợi đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện. SHS cho rằng mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD) là một lời giải khả thi: vừa tiết kiệm chi phí sinh hoạt, vừa nâng chất lượng sống.
Song song với đó là minh bạch trong phân bổ. Không thể để những người có điều kiện chen chân vào suất NOXH. Muốn vậy, cần có cơ sở dữ liệu tập trung, theo dõi tình trạng sử dụng và tỷ lệ lấp đầy. Một căn hộ bỏ trống quá lâu phải bị xử lý, tránh lãng phí nguồn lực. SHS Research cảnh báo, nếu NOXH không gắn với hạ tầng xã hội – từ trường học, bệnh viện đến dịch vụ thiết yếu – thì các dự án sẽ chỉ còn là những khối bê tông giá rẻ, khó giữ chân cư dân.
Chính sách tài chính cũng cần điều chỉnh. Ưu đãi lãi suất phải tập trung cho nhóm yếu thế: người mua nhà lần đầu, hộ thu nhập thấp, công nhân. Đồng thời, phải có chế tài mạnh với đầu cơ: đánh thuế cao với người sở hữu nhiều bất động sản, áp thuế căn hộ trống. SHS Research cho rằng nếu không kiểm soát được dòng tiền đầu cơ, NOXH khó đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Chất lượng sống mới là điều kiện then chốt. NOXH không thể chỉ là những dãy nhà thiếu dịch vụ. Nếu trường học, trạm y tế, khu vui chơi không theo kịp, đời sống nhanh chóng xuống cấp, cư dân chỉ “ở cho qua ngày”. SHS lưu ý, Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn già hóa nhanh chỉ sau một thập kỷ. Nếu NOXH gắn với dịch vụ y tế, an dưỡng, thì vừa đáp ứng nhu cầu hôm nay, vừa chuẩn bị cho áp lực dân số già ngày mai.
Một hướng đi khác là liên kết NOXH với nơi học tập và làm việc. Ký túc xá sinh viên, nhà lưu trú công nhân nếu phát triển đồng bộ cùng NOXH sẽ giảm cảnh thuê trọ tạm bợ, đồng thời kéo giãn áp lực nội đô. Đây cũng là hướng nhiều địa phương bắt đầu tính đến, nhằm đưa NOXH gắn chặt hơn với đời sống hàng ngày của nhóm yếu thế.
Bản đồ chính sách cho giấc mơ an cư
Muốn NOXH trở thành trụ cột an cư, các chuyên gia khuyến nghị cần một bản đồ chính sách dài hơi, vừa dựa vào nguồn lực nhà nước, vừa khuyến khích sự tham gia của thị trường.
Ở cấp quốc gia, cần công bố định kỳ chỉ số giá nhà/thu nhập (P/I) như một chỉ tiêu vĩ mô, ngang hàng với GDP hay CPI. Khi P/I vượt ngưỡng cảnh báo, chính sách phải lập tức điều chỉnh: tăng cung, siết đầu cơ, hoặc bổ sung tín dụng cho nhóm yếu thế. SHS Research cho rằng minh bạch số liệu chính là cách tốt nhất để khôi phục niềm tin xã hội.
Về nguồn lực, cơ chế thu hồi giá trị đất tăng thêm (Land Value Capture) cần được áp dụng triệt để. Giá trị gia tăng từ hạ tầng mới phải quay lại phục vụ phát triển NOXH, thay vì rơi vào tay một nhóm nhỏ. Đây là cách Singapore đã làm để xây dựng hệ thống HDB – nguồn cung căn hộ xã hội khổng lồ mà không gây áp lực lớn cho ngân sách.
Ở cấp địa phương, cần ưu tiên quỹ đất thuận lợi cho NOXH, đồng thời đồng bộ hạ tầng xã hội đi kèm. Một căn nhà chỉ thực sự có giá trị khi cư dân được tiếp cận trường học, bệnh viện, chợ, công viên. Nếu thiếu những yếu tố đó, NOXH sẽ khó giữ chân người ở lâu dài.
Điều quan trọng nhất, như SHS Research nhấn mạnh, là xây dựng niềm tin. Khi một gia đình công nhân thực sự nhận được căn hộ vừa túi tiền, khi một cặp vợ chồng trẻ có thể trả góp trong khả năng, khi sinh viên ngoại tỉnh không còn phải thuê trọ tạm bợ, niềm tin vào chính sách sẽ dần quay trở lại. Và chính niềm tin đó mới là nền móng bền vững cho thị trường bất động sản.
Có thể thấy, NOXH là giấc mơ an cư của hàng triệu người thu nhập thấp. Con số dự án, căn hộ chỉ là điểm khởi đầu; quan trọng hơn là chính sách đi vào đúng đối tượng, đúng nhu cầu, đúng khả năng chi trả. Khi những điều kiện ấy được đảm bảo, NOXH chạm tới từng mái ấm. Khi giấc mơ an cư không còn xa tầm với, người lao động yên tâm gắn bó, trẻ em có điều kiện học hành, người già có chỗ dựa an toàn – và đó mới là nền móng để thị trường bất động sản phát triển cân bằng, bền vững.
