Hạn chế chuyển nhượng nhà ở trước 3 năm: Bước lọc đầu cơ trong khu đô thị đa mục tiêu

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Phóng viên: Hà Nội nghiên cứu quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm kể từ thời điểm giao dịch nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ nhà ở, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Bà đánh giá như thế nào về đề xuất này trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao thời gian qua?

Bà Phạm Thị Miền: Đề án khu đô thị đa mục tiêu trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được phê duyệt theo Quyết định số 2636/QĐ-UBND ngày 25/5/2026 của UBND thành phố Hà Nội.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Đề án là quy định bên mua, thuê mua nhà ở thương mại không được bán lại nhà ở trong thời hạn 3 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua.

Trường hợp có nhu cầu chuyển nhượng trước thời hạn này, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án với mức giá tối đa bằng giá bán ghi trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.

Trước hết, cần nhìn nhận khu đô thị đa mục tiêu không đơn thuần là một dự án phát triển nhà ở thương mại thông thường, mà là một mô hình đô thị được triển khai theo cơ chế riêng, với các yêu cầu chặt chẽ về quy mô, cơ cấu sử dụng đất, tỷ lệ các loại hình nhà ở, tiêu chuẩn chất lượng, hạ tầng xã hội, quản lý vận hành và khả năng tạo lập sinh kế cho cư dân.

Mục tiêu cốt lõi của mô hình này không chỉ là cung cấp chỗ ở, mà còn hướng tới hình thành các không gian sống, làm việc và khai thác dịch vụ bền vững, nơi người dân có thể an cư, lập nghiệp và duy trì cuộc sống ổn định ngay trong khu đô thị.

Vì vậy, việc thiết kế một số quy định đặc thù đối với giao dịch nhà ở trong các khu đô thị đa mục tiêu là phù hợp và cần thiết, nhằm bảo đảm chính sách đi đúng mục tiêu ban đầu, hạn chế tình trạng lợi dụng cơ chế ưu đãi để đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà ở tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng cao mới và vẫn neo ở mức cao, quy định kiểm soát giá bán trong dự án càng cần được nhìn nhận thận trọng.

Với quy định nhà đầu tư được hưởng phần lợi nhuận tối đa bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở thương mại, thì giá bán sản phẩm có thể thấp hơn mặt bằng thị trường ở một số khu vực.

Chính sự chênh lệch này có thể tạo ra động cơ trục lợi chính sách nếu không đi kèm cơ chế kiểm soát chuyển nhượng phù hợp. Người mua có thể không xuất phát từ nhu cầu ở thực, mà tận dụng chính sách để mua sản phẩm với giá thấp hơn, sau đó chuyển nhượng lại nhằm hưởng chênh lệch. Từ góc độ đó, quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong thời hạn 3 năm là tương đối hợp lý.

Phóng viên: Nếu được áp dụng, quy định này sẽ tác động như thế nào đến mặt bằng giá nhà ở, tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản tại các dự án đô thị mới đang thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư?

Bà Phạm Thị Miền: Quy định này góp phần làm giảm động cơ đầu cơ ngắn hạn, hạn chế tình trạng “lướt sóng” tại các dự án mới mở bán, đồng thời giúp bảo vệ mục tiêu an cư, ổn định dân cư và phát triển đô thị bền vững của Đề án.

Nếu không có cơ chế kiểm soát, chính sách hỗ trợ phát triển khu đô thị đa mục tiêu rất dễ bị biến dạng, từ công cụ phục vụ nhu cầu thực thành cơ hội tạo chênh lệch cho một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp.

Việc thiết kế một số quy định đặc thù đối với giao dịch nhà ở trong các khu đô thị đa mục tiêu là phù hợp và cần thiết.

Mốc thời gian 3 năm cũng có thể xem là một khoảng thời gian tương đối hài hòa. Một mặt, đây là khoảng thời gian đủ để hạn chế các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn, góp phần ổn định cư dân và giảm áp lực tăng giá cục bộ. Mặt khác, thời hạn này không quá dài đến mức làm “đóng băng” quyền tài sản của người mua, bởi sau thời gian nhất định, người dân vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng theo nhu cầu thực tế của mình.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận một cách đầy đủ rằng đầu cơ chỉ là một trong nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao. Mặt bằng giá bất động sản hiện nay còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố nền tảng khác như chi phí đất đai, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi vay, nghĩa vụ tài chính, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý và đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân trong nhiều năm qua.

Do đó, chính sách hạn chế chuyển nhượng có thể giúp làm giảm các cơn sốt giá mang tính ngắn hạn, nhất là tại những dự án có mức giá bán thấp hơn mặt bằng thị trường.

Chính sách này cũng có thể góp phần điều chỉnh tâm lý thị trường, chuyển dần từ tư duy “mua để bán lại” sang “mua để ở, khai thác hoặc nắm giữ lâu dài”. Tuy nhiên, tác động của chính sách đến mặt bằng giá nhà trên diện rộng sẽ không quá lớn nếu không được triển khai đồng bộ với các giải pháp căn cơ hơn.

Về dài hạn, để kiểm soát giá nhà và đưa thị trường về trạng thái phát triển bền vững, cần tiếp tục tập trung vào các nhóm giải pháp trọng tâm như gia tăng nguồn cung, rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án, phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của người dân có nhu cầu thực.

Khi nguồn cung được cải thiện, chi phí đầu vào được kiểm soát và dòng vốn đi đúng vào nhu cầu ở thực, thị trường mới có thể giảm dần sự phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá và vận hành theo hướng lành mạnh, ổn định hơn.

Phóng viên: Bên cạnh những tác động tích cực, liệu quy định hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường hay không? Thực tế cho thấy có những trường hợp người dân phát sinh nhu cầu chuyển nhượng nhà ở do thay đổi nơi ở, công việc hoặc khó khăn tài chính. Theo bà, chính sách cần thiết kế như thế nào để vừa hạn chế đầu cơ vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân?

Bà Phạm Thị Miền: Bất cứ quy định hạn chế chuyển nhượng nào cũng sẽ gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, cần xác định rõ, đây là quy định cho sản phẩm bất động sản chỉ riêng trong các khu đô thị đa mục tiêu, không phải quy định chung cho các sản phẩm bất động sản thương mại.

Và trong các khu đô thị đa mục tiêu này, thì bất động sản thương mại cũng chỉ chiếm một tỷ lệ nhất định, bên cạnh nhà ở xã hội, nhà ở đa mục tiêu. Do đó, theo tôi, tác động của quy định này đến thanh khoản chung của thị trường bất động sản sẽ không nhiều.

Về bản chất, nhóm khách hàng mà mô hình này hướng tới chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, làm việc, sinh sống và khai thác ổn định trong khu đô thị, thay vì nhóm nhà đầu tư ngắn hạn.

Vì vậy, việc hạn chế chuyển nhượng trong thời gian đầu có thể làm giảm sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu cơ, nhưng lại góp phần sàng lọc nhu cầu, ổn định cộng đồng cư dân và bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững của Đề án.

Về quyền lợi chính đáng của người dân, thứ nhất, như đã chia sẻ ở trên, theo tôi thời hạn 3 năm không phải quá dài, nên về cơ bản không khiến quyền tài sản của người mua “bị đóng băng”.

Thứ hai, trong trường hợp người dân phát sinh nhu cầu chuyển nhượng nhà ở do thay đổi nơi ở, công việc hoặc khó khăn tài chính vẫn có thể chuyển nhượng cho chủ đầu tư với giá chuyển nhượng tối đa bằng giá bán quy định tại hợp đồng mua bán đã ký. Như vậy là khá hợp lý.

Vấn đề còn lại chỉ là có cơ chế cụ thể hơn liên quan đến việc định giá bán trong trường hợp này, để đảm bảo vừa phù hợp với hiện trạng căn nhà, vừa có yếu tố thị trường, tránh để xảy ra tình huống khiến người dân có cảm giác bị “ép giá”.

Phóng viên: Bà có khuyến nghị gì đối với cơ quan quản lý trong quá trình xây dựng và hoàn thiện chính sách nhằm bảo đảm hiệu quả thực thi cũng như tránh phát sinh các giao dịch lách luật?

Bà Phạm Thị Miền: Về cơ bản, Đề án đã quy định tương đối rõ các nội dung cốt lõi, từ mục tiêu, nguyên tắc phát triển đến các yêu cầu liên quan đến đầu tư, xây dựng, vận hành và quản lý dự án.

Tôi chỉ đề xuất cần tiếp tục rút kinh nghiệm từ quá trình triển khai các chính sách phát triển nhà ở hướng đến mục tiêu an sinh xã hội và phát triển kinh tế trong thời gian qua.

Theo đó, bên cạnh việc đặt ra các yêu cầu quản lý chặt chẽ, cần đặc biệt chú trọng đến cơ chế ưu đãi về nguồn vốn, đất đai, thủ tục đầu tư, quy hoạch, cấp phép và tiếp cận tín dụng, nhằm bảo đảm chính sách có đủ sức hấp dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư có năng lực tham gia.

Đồng thời, cần thiết kế cơ chế quản lý, giám sát ngay từ giai đoạn đầu, nhất là trong khâu lựa chọn nhà đầu tư, xác định đối tượng thụ hưởng, kiểm soát giá bán, giá thuê, điều kiện chuyển nhượng và vận hành sau đầu tư.

Điều này nhằm hạn chế nguy cơ trục lợi chính sách, bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước thực sự đi vào mục tiêu phát triển khu đô thị đa mục tiêu, phục vụ nhu cầu ở thực, ổn định đời sống dân cư và tạo lập môi trường sống, làm việc bền vững.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!