Giá bất động sản có thể tăng 5-7% trong nửa cuối năm 2026

Mặt bằng giá bất động sản Việt Nam trong 6 tháng cuối năm 2026 được dự báo tăng.

Thị trường bước vào chu kỳ phục hồi mới

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào nửa cuối năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét. Theo PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà (Học viện Tài chính), thị trường đang chuyển sang chu kỳ phát triển mới, trong đó pháp lý, quy hoạch, đầu tư công và đô thị hóa trở thành những động lực quan trọng. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý giúp nhiều dự án tái khởi động, góp phần cải thiện niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà.

Nguồn cung căn hộ mới đã cải thiện rõ rệt trong quý II/2026 nhưng vẫn chưa đủ để tạo sức ép giảm giá. Theo One Mount Group, Hà Nội ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2025. Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 11.000 căn mở bán, tăng 51%, trong đó hơn 7.000 căn tập trung tại khu vực Bình Dương (cũ), chiếm khoảng 66% tổng nguồn cung.

Nguồn cung gia tăng chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn còn thiếu. Sự mất cân đối này khiến mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới bình quân hiện đạt khoảng 128 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 112 triệu đồng/m² tại Thành phố Hồ Chí Minh, phản ánh áp lực tăng giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm trong ngắn hạn.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch trong quý II/2026, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 50%, thấp hơn quý trước. Phân khúc căn hộ có giá từ 60-120 triệu đồng/m² chiếm 53% tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, trong khi nhóm căn hộ trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt khoảng 20%, phản ánh xu hướng lựa chọn sản phẩm theo khả năng tài chính.

Phân tích nguyên nhân, PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà cho rằng đà tăng giá hiện nay phản ánh sự gia tăng của chi phí phát triển dự án hơn là tác động từ đầu cơ. Giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và yêu cầu pháp lý đều tăng lên sau khi các quy định mới được triển khai. Điều này khiến doanh nghiệp khó giảm giá bán, dù thanh khoản thị trường chưa thực sự bùng nổ như các chu kỳ tăng trưởng trước.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục tạo thêm động lực cho thị trường. Sáu tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 5 năm gần đây. Riêng lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 2,1 tỷ USD vốn đăng ký. Theo PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà, thị trường đang phát triển theo hướng ổn định hơn, song việc giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập vẫn là thách thức lớn đối với mục tiêu phát triển bền vững.

Giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng

Dự báo về giá bất động sản 6 tháng cuối năm, PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà cho rằng, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2026. Giá bán được dự báo tăng khoảng 5-8% tại thành phố Hà Nội và 4-7% tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nguồn cung mới vẫn chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và phát triển dự án duy trì ở mức cao, tạo áp lực lên giá bán.

Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, giá được dự báo tăng khoảng 4-8% nhờ quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và nhu cầu sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn duy trì ổn định. “Nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt tiếp tục xem đây là kênh tích lũy tài sản dài hạn, góp phần giữ mặt bằng giá ở mức cao trong thời gian tới”, PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà nhấn mạnh.

Ở phân khúc đất nền, xu hướng tăng giá sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ đầu tư hạ tầng và quy hoạch phát triển. Những khu vực hưởng lợi từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh, sân bay Long Thành hoặc các khu công nghiệp mới có thể tăng 5-10%. Trong khi đó, những địa bàn thiếu động lực phát triển sẽ có xu hướng đi ngang hoặc tăng chậm.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc có triển vọng tích cực nhất trong nửa cuối năm 2026. Giá thuê đất công nghiệp có thể tăng khoảng 6-8% nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất và thu hút đầu tư nước ngoài. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo phục hồi chậm hơn, với mức tăng giá khoảng 2-5% do thanh khoản thị trường chưa thực sự cải thiện.

Nhìn chung, mặt bằng giá bất động sản Việt Nam trong 6 tháng cuối năm 2026 được dự báo tăng bình quân khoảng 5-7%, song xu hướng sẽ phân hóa theo từng khu vực và từng phân khúc. “Dòng tiền sẽ tập trung vào những địa bàn có nền tảng kinh tế vững, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực cao, qua đó thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn”, PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà nhận định.