Dữ liệu đang viết lại luật chơi của thị trường bất động sản

Bức tranh bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ảnh: T.D

Người mua không còn chạy theo “tin”

Ngày 14/7, thông tin tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, nếu như vài năm trước, người mua thường chạy theo những thông tin về quy hoạch hay hạ tầng với kỳ vọng giá sẽ tăng, thì hiện nay, quyết định xuống tiền đã thay đổi đáng kể. Khảo sát môi giới quý II/2026 cho thấy, 81% người được hỏi đánh giá mức độ minh bạch thông tin trên thị trường đã tốt hơn so với 2 năm trước.

Trên nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với tin xác thực tăng mạnh từ năm 2023 và đạt mức cao mới trong quý II/2026. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với các nguồn thông tin đã được kiểm tra, có hồ sơ, hình ảnh hoặc video hỗ trợ xác minh.

Những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển khác. Nếu trước đây thông tin là lợi thế của bên bán, thì nay dữ liệu và mức độ minh bạch lại trở thành cơ sở để người mua đưa ra quyết định.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, lợi thế trên thị trường bất động sản không còn nằm ở việc ai nắm nhiều thông tin hơn, bởi dữ liệu ngày nay đã trở nên minh bạch và dễ tiếp cận hơn trước. Điều tạo nên khác biệt là khả năng phân tích, kiểm chứng và chuyển hóa dữ liệu thành những khuyến nghị có giá trị cho người mua.

Theo đó, khách hàng không còn hài lòng với những lời giới thiệu về vị trí hay tiện ích dự án, mà cần những phân tích độc lập về quy hoạch, pháp lý, tiềm năng khai thác, rủi ro và triển vọng của từng khu vực.

“Bản thân dữ liệu không nói lên nhiều điều. Giá trị nằm ở cách đọc và kết nối dữ liệu với diễn biến thực tế của thị trường”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Cũng vì vậy, các báo cáo thị trường ngày càng trở thành một phần quan trọng trong hoạt động bán hàng. Thay vì chỉ giới thiệu sản phẩm, nhiều chủ đầu tư lựa chọn cung cấp thêm dữ liệu và góc nhìn khách quan để giúp khách hàng có thêm căn cứ trước khi ra quyết định đầu tư.

Người mua bán bất động sản có xu hướng quyết định dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Người mua dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng

Sự thay đổi trong cách ra quyết định cũng đang làm dịch chuyển nhu cầu trên thị trường bất động sản. Thay vì ưu tiên những tài sản được kỳ vọng tăng giá, người mua ngày càng hướng tới các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.

Xu hướng này thể hiện rõ qua dữ liệu tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đối với căn hộ tăng từ 38% hồi đầu năm lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ cũng tiếp tục là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất trong nửa đầu năm, duy trì tỷ trọng 34-36%, cao gấp hơn hai lần so với đất nền.

Không chỉ người mua, đội ngũ môi giới cũng có chung góc nhìn về triển vọng thị trường. Có tới 53% môi giới được khảo sát đánh giá căn hộ sẽ là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm, bỏ xa nhà riêng, đất nền và các loại hình bất động sản khác.

Xu hướng này phản ánh rõ trong cơ cấu giao dịch. Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, tăng so với cùng kỳ năm trước. Ngay cả nhóm khách hàng mua để đầu tư cũng ưu tiên khai thác dòng tiền, khi phần lớn lựa chọn cho thuê thay vì nắm giữ chờ tăng giá.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhiều năm qua, người Việt vẫn xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy tài sản. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy xu hướng này đang dần thay đổi, đặc biệt tại Hà Nội, khi căn hộ trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ khả năng kết nối, hệ thống tiện ích, môi trường sống và mức độ an toàn ngày càng được coi trọng.

“Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Giá trị của bất động sản không chỉ được đo bằng khả năng tăng giá, mà còn bằng trải nghiệm sử dụng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người ở”, ông Tuấn nhận định.

Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng được phản ánh qua những tiêu chí lựa chọn bất động sản. Theo khảo sát môi giới quý II/2026, chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố được người mua quan tâm nhiều nhất, tiếp đến là uy tín chủ đầu tư và hệ thống tiện ích nội khu. Trong khi đó, các yếu tố như cộng đồng cư dân hay thiết kế mặt bằng tuy vẫn được cân nhắc nhưng không còn đóng vai trò quyết định.

Có thể thấy, khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng và dữ liệu, những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực có hạ tầng, tiện ích phát triển sẽ có lợi thế rõ rệt hơn so với các tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.