Dòng vốn FDI vào bất động sản ngày càng "kén chọn"

Bất động sản liên tục nằm trong nhóm ngành thu hút FDI lớn nhất. Ảnh: Thu Hiền

Nhiều yếu tố quốc tế tác động đến dòng vốn FDI vào bất động sản

Từ sau đại dịch, cùng với xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư, Việt Nam tiếp tục được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn của khu vực.

Tuy nhiên, bối cảnh quốc tế biến động mạnh cũng khiến dòng vốn FDI vào bất động sản ngày càng có tính chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững và mang lại giá trị sử dụng thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá tài sản như trước.

Tại Báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng nhận định những biến động của kinh tế thế giới đang tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo Bộ Xây dựng, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) duy trì mặt bằng lãi suất cao trong thời gian dài tạo áp lực lên tỷ giá và làm gia tăng chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Trong khi đó, căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông và Ukraine tiếp tục ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng, đẩy giá vật liệu xây dựng và năng lượng tăng cao, gây khó khăn cho việc triển khai các dự án.

Ở chiều ngược lại, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu khỏi Trung Quốc tiếp tục đưa Việt Nam trở thành điểm đến thay thế của nhiều tập đoàn quốc tế, qua đó thúc đẩy nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp và logistics.

Đồng thời, dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) cũng làm gia tăng nhu cầu đối với hạ tầng trung tâm dữ liệu, năng lượng sạch và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất.

Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) ngày càng được các nhà đầu tư quốc tế coi trọng, buộc doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đẩy mạnh phát triển công trình xanh, nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và tăng tính minh bạch nếu muốn tiếp cận các nguồn vốn quốc tế.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tốc độ đô thị hóa cao và quá trình hoàn thiện thể chế ngày càng được đẩy mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2023-2025, bất động sản liên tục nằm trong nhóm ngành thu hút FDI lớn nhất và thường xuyên giữ vị trí thứ hai trong cơ cấu thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Cụ thể, năm 2023, lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2024, con số này tăng lên khoảng 5,09 tỷ USD, tương đương 15,1% tổng vốn đăng ký. Đến cuối năm 2025, vốn FDI vào bất động sản đạt hơn 5,18 tỷ USD, chiếm khoảng 19-20% tổng vốn đăng ký mới, phản ánh sự quan tâm ổn định của nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt đối với các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Đến hết quý I/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước; vốn FDI thực hiện đạt khoảng 5,4 tỷ USD, tăng 9,1%. Trong đó, lĩnh vực bất động sản giải ngân khoảng 389,5 triệu USD.

Thu hút FDI bằng chất lượng thay vì chỉ dựa vào quy mô

Dữ liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, xu hướng tích cực của dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục được duy trì trong nửa đầu năm 2026. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng lĩnh vực bất động sản thu hút hơn 5,17 tỷ USD, tiếp tục đứng thứ hai trong các ngành kinh tế và chiếm gần 15% tổng vốn FDI đăng ký.

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù dòng vốn FDI vào bất động sản vẫn duy trì quy mô lớn, song môi trường đầu tư quốc tế đang thay đổi theo hướng ngày càng coi trọng chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý và hiệu quả sử dụng vốn.

Xu hướng này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ quan tâm đến tiềm năng tăng trưởng của thị trường, mà còn đánh giá kỹ khả năng triển khai dự án, mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật và tính ổn định của chính sách.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất quốc tế vẫn ở mức cao, dòng vốn toàn cầu tiếp tục dịch chuyển theo hướng an toàn và bền vững hơn, việc hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản cùng các quy định pháp luật liên quan được xem là yếu tố quan trọng nhằm nâng cao năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện tính minh bạch của thị trường, nâng cao khả năng dự báo chính sách và xây dựng môi trường đầu tư ổn định, qua đó không chỉ duy trì quy mô thu hút FDI mà còn nâng cao chất lượng dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tới.