“Mái nhà vốn là nền tảng của an sinh, chứ không phải công cụ của những cơn sốt tài sản.” Nhận định trong báo cáo “Giá nhà – Giá đời” của SHS Research gợi mở một nghịch lý đáng chú ý: nơi ở vốn dĩ là nhu cầu cơ bản, nhưng trong bối cảnh giá bất động sản leo thang, giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời. Việt Nam hiện nằm trong nhóm quốc gia có tỷ lệ giá nhà so với thu nhập cao hàng đầu, phản ánh một thách thức không chỉ ở phạm vi từng hộ gia đình mà còn với cả nền kinh tế.
Khoảng cách thu nhập – giá nhà ngày càng xa
Theo phân tích của SHS Research, trong vòng một thập kỷ, thu nhập bình quân tại Hà Nội tăng từ khoảng 4,1 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng. Đó là mức cải thiện rõ rệt, nhưng lại không thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Cùng giai đoạn này, giá căn hộ trung bình leo từ 25 triệu đồng/m² lên tới 75,5 triệu đồng/m². Khi thu nhập mới chỉ kịp nhân đôi thì giá nhà đã kịp tăng gấp ba, khoảng cách giữa “tiền lương” và “mái nhà” ngày càng xa.
Với hệ số giá nhà trên thu nhập (P/I) ở mức 27,3 lần, một hộ gia đình có thu nhập trung bình phải mất hơn 27 năm tích lũy toàn bộ thu nhập mới mua nổi một căn hộ. Nếu chỉ dành một phần ba thu nhập cho chi phí nhà ở, con số đó có thể kéo dài tới 80 năm. Các chuyên gia thuộc SHS Research nhấn mạnh, mức chênh lệch này khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở thành một bài toán nan giải, đặc biệt đối với những người trẻ và tầng lớp thu nhập trung bình.
So sánh với khu vực càng cho thấy sự nghiêm trọng. Ở Bắc Kinh, Thượng Hải hay Hạ Môn, giá nhà cao gấp 37–40 lần thu nhập thường niên; Seoul khoảng 25 lần; Tokyo hơn 20 lần. Với mức 27,3 lần, Hà Nội và TP.HCM đã vượt nhiều đô thị phát triển, lọt nhóm thành phố đắt đỏ bậc nhất châu Á. Theo các chuyên gia, đây là “một chỉ dấu cho thấy áp lực chi phí nhà ở tại Việt Nam đã lên tới mức báo động”.
Ngoài sự chênh lệch giữa lương và giá nhà, một nguyên nhân khác được các chuyên gia SHS Research chỉ ra là dòng vốn tín dụng liên tục chảy vào bất động sản. Trong khi sản xuất, xuất khẩu gặp khó khăn, ngân hàng vẫn ưu tiên cho vay nhà đất vì tính an toàn tài sản bảo đảm cao. Điều này vô hình trung khiến bất động sản được “tiếp sức” tăng giá nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân.
Một yếu tố nữa là sự chênh lệch giữa các phân khúc. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ trung tâm đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², trong khi ở vùng ven, con số khoảng 40–50 triệu đồng/m². Với mức thu nhập trung bình chỉ hơn 8 triệu đồng/tháng, ngay cả những căn hộ xa trung tâm cũng trở thành bài toán nan giải. Chênh lệch giàu – nghèo vì thế ngày càng rõ rệt, khi một bộ phận nhỏ có thể tích lũy tài sản, trong khi số đông còn lại bị đẩy xa khỏi giấc mơ sở hữu nhà.
Áp lực xã hội và những thế hệ chới với
Giá nhà tăng nhanh không chỉ là con số kinh tế, mà còn kéo theo những tác động xã hội. Tháng 7/2025, một tin rao cho thuê căn phòng trọ nhỏ được cải tạo đơn sơ ở Hà Nội với giá 2,5 triệu đồng/tháng từng gây nhiều tranh luận về chất lượng và chi phí chỗ ở. Trong vài mét vuông chật hẹp, người thuê phải xoay xở mọi sinh hoạt cơ bản. Với sinh viên hay lao động phổ thông, mức giá này không hề dễ chịu, nhưng vẫn là lựa chọn bắt buộc.
Theo nhận định của SHS Research, đằng sau những căn phòng trọ chật hẹp ấy là cả một thế hệ đang chới với. Khi chi phí sinh hoạt vượt quá khả năng chi trả, nhiều người buộc phải đánh đổi chất lượng sống, thậm chí buông xuôi trước những mục tiêu lớn của đời mình.
Thực tế này gợi nhớ những khái niệm xã hội từng xuất hiện ở các quốc gia châu Á. Tại Trung Quốc, cụm từ “Tang Ping” (nằm thẳng) mô tả thái độ từ bỏ cuộc đua nhà đất. Ở Hàn Quốc, nhiều người trẻ thuộc “thế hệ 4 không” – không hẹn hò, không kết hôn, không sinh con và không mua nhà. Tại Nhật Bản và Hàn Quốc, khái niệm “sampo” hay “opo generation” cũng phản ánh lựa chọn từ bỏ một phần hoặc toàn bộ mục tiêu quan trọng trong đời vì gánh nặng tài chính.
Một khảo sát mà SHS dẫn lại cho thấy có tới 74% người trưởng thành Hàn Quốc buộc phải từ bỏ ít nhất một mục tiêu quan trọng trong cuộc đời vì lý do tài chính. Các chuyên gia cho rằng, khi niềm tin vào “an cư lạc nghiệp” lung lay, hệ quả không chỉ dừng ở tâm lý cá nhân, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sức sống và tính bền vững của nền kinh tế.
Áp lực nhà ở không chỉ khiến nhiều người trẻ chùn bước trước việc mua nhà, mà còn tác động tới những quyết định hệ trọng khác như hôn nhân và sinh con. Tại Việt Nam, xu hướng kết hôn muộn và sinh ít con đang ngày càng phổ biến ở các đô thị lớn. Các chuyên gia nhận định, chi phí an cư là một trong những nguyên nhân hàng đầu, khi nhiều cặp vợ chồng trẻ không đủ khả năng tài chính để lập gia đình trong một không gian sống ổn định.
Điều này kéo theo những hệ quả dài hạn. Khi thế hệ trẻ buông xuôi trước áp lực tài chính, tiêu dùng trong nước cũng bị ảnh hưởng. Người trẻ hạn chế chi tiêu cho du lịch, giải trí, giáo dục… để dành phần lớn thu nhập cho chi phí thuê nhà hoặc tiết kiệm mua nhà. SHS Research cho rằng, đây là vòng luẩn quẩn: chi phí nhà ở tăng cao làm bào mòn sức mua, trong khi sức mua giảm lại kìm hãm động lực tăng trưởng kinh tế.
Hệ quả kinh tế và thông điệp chính sách
Theo các chuyên gia SHS Research, áp lực nhà ở không chỉ tác động đến xã hội mà còn để lại hệ quả kinh tế sâu rộng. Khi phần lớn thu nhập của hộ gia đình bị hút vào chi phí an cư, sức mua dành cho hàng hóa và dịch vụ khác bị bào mòn, tiêu dùng giảm tốc, tăng trưởng cũng thiếu động lực. Bên cạnh đó, dòng vốn xã hội đổ dồn vào bất động sản – một lĩnh vực có vòng quay vốn chậm – khiến nguồn lực cho sản xuất và kinh doanh bị hạn chế.
Giải quyết được bài toán nơi trú ngụ, xã hội không chỉ tạo thêm những mái nhà, mà còn khôi phục niềm tin cho thế hệ trẻ. Một niềm tin an cư vững vàng, bền lâu sẽ là nền tảng để cả cộng đồng yên tâm phát triển.
Báo cáo cũng cảnh báo nguy cơ xuất hiện tình trạng “giá neo – thanh khoản mỏng”, khi giá bất động sản bị đẩy lên cao nhưng giao dịch èo uột, phản ánh tính chất đầu cơ nhiều hơn nhu cầu ở thực. Với những hộ gia đình đã sở hữu nhà, giá trị tài sản tăng có thể tạo hiệu ứng tích cực. Nhưng với số đông chưa có chỗ ở ổn định, áp lực này trở thành gánh nặng kéo dài, ảnh hưởng đến cả những quyết định hệ trọng như học tập, lập nghiệp hay lập gia đình.
Giải pháp, theo SHS Research, là phải thay đổi cách tiếp cận: coi nhà ở như một phúc lợi xã hội cơ bản thay vì chỉ là kênh đầu tư. Cần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đồng thời gắn với phát triển hạ tầng giao thông công cộng để mở rộng khả năng tiếp cận. Song song, việc cải thiện dịch vụ công cũng là điều kiện quan trọng để phân bổ lại dân cư, giảm áp lực dồn nén lên lõi đô thị. Một điểm then chốt khác là duy trì giá nhà ở ở mức hợp lý so với thu nhập và coi đây là chỉ số quan trọng trong đánh giá hiệu quả chính sách.
