Trái phiếu đáo hạn năm 2026 có gây áp lực cho doanh nghiệp bất động sản?

Một khối lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đến hạn thanh toán trong năm 2026. Ảnh minh họa: Lưu Thủy

Khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2026

Theo số liệu TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đưa ra tại hội thảo về triển vọng thị trường bất động sản mới đây, trong năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 123.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 21,3% tổng lượng phát hành năm 2025 của các doanh nghiệp.

Trong 2 tháng tiếp theo của năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát hành thêm khoảng 340 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 4% tổng lượng phát hành.

Theo ông Cấn Văn Lực, trong nửa đầu năm 2026, nghĩa vụ thanh toán trái phiếu doanh nghiệp gốc ở nhóm phi ngân hàng dự kiến là 76.100 tỷ đồng, trong đó 68,6% nghĩa vụ này thuộc về các doanh nghiệp bất động sản và tập trung chủ yếu trong tháng 4/2026 (khoảng 14.000 tỷ đồng), tháng 5/2026 (khoảng 14.000 tỷ đồng) và tháng 6/2026 (khoảng 11.000 tỷ đồng).

Khối lượng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm nhẹ vào các tháng tiếp theo nhưng áp lực sẽ quay trở lại vào các tháng cuối năm, nhất là tháng 11/2026 với khoảng 13.000 tỷ đồng và tháng 12/2026 khoảng 25.000 tỷ đồng trái phiếu gốc đến hạn phải thanh toán.

Tính cả năm 2026, theo ông Cấn Văn Lực, sẽ có khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến hạn phải thanh toán cho nhà đầu tư.

Trong một số liệu khác, theo báo cáo mới đây của MBS Research, các doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực thanh toán các khoản trái phiếu đáo hạn trong năm nay.

Cụ thể, tháng 3/2026 ghi nhận khoảng 10.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (đã trừ các khoản mua lại trước hạn), cao hơn 25% so với tổng giá trị đáo hạn trong 2 tháng đầu năm nay.

Theo MBS Research, áp lực sẽ tăng mạnh hơn trong quý II/2026 khi ước tính có khoảng 59.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn; trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 79%, tức là tương đương hơn 46.000 tỷ đồng.

Bớt áp lực nhờ dòng tiền "tươi" xoay vòng

Mặc dù khối lượng đáo hạn cao nhưng TS. Cấn Văn Lực cho rằng nhà đầu tư và thị trường không quá lo lắng bởi lượng đáo hạn hiện nay chỉ bằng 2/3 so với "đỉnh" hồi tháng 8/2023. Cùng với đó, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản đang được cải thiện nhờ thị trường bất động sản đã dần phục hồi trong gần hai năm qua và lực kéo từ đà tăng tốc giải ngân vốn đầu tư công thúc đẩy nhu cầu đã mang lại dòng tiền mới để các chủ đầu tư xoay vòng vốn.

Bên cạnh đó, theo Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, mặc dù tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 (khoảng 22%) dẫn đến việc bị hạn chế nhưng năm 2026 vẫn giữ được mức tăng trưởng tín dụng tối đa 15%.

Như vậy, với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm 2026 sẽ vẫn có khoảng 675.000 tỷ đồng vốn tín dụng được rót vào lĩnh vực này, giúp các doanh nghiệp bất động sản cân đối và xoay vòng vốn.

Ngoài ra, nhờ kinh tế phục hồi, trong năm 2025, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 5.671 doanh nghiệp với số vốn đăng ký mới khoảng 504.000 tỷ đồng và số doanh nghiệp bất động sản quay lại hoạt động cũng tăng 31%.

Trong 3 tháng đầu năm 2026, theo số liệu từ Cục Thống kê, thêm 1.563 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp tục thành lập mới, tăng 54,3% so với cùng kỳ năm trước.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, số lượng doanh nghiệp này sẽ bổ sung "vốn tươi" cho thị trường cùng với khoảng 2,2 tỷ USD vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm 2025 và 3 tháng đầu năm 2026 sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản đa dạng nguồn vốn kinh doanh.