TP. Hồ Chí Minh đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa

Một dự án đất nền tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Phạm Thọ

TP. Hồ Chí Minh dự kiến ban hành quyết định quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn trong tháng 3/2026. Thông tin được nêu trong thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh tại cuộc họp liên quan triển khai trước đó.

Lãnh đạo Thành phố cho biết, Quyết định quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh là nội dung quan trọng; ảnh hưởng đến đời sống xã hội, là nhu cầu chính đáng về tách thửa, hợp thửa đất để ổn định cuộc sống của người dân trên địa bàn Thành phố.

Do đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường cần tập trung, phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành, đơn vị và chính quyền phường, xã để rà soát, hoàn thiện dự thảo quyết định, báo cáo, tham mưu, trình UBND Thành phố ban hành trong tháng 3/2026.

Lãnh đạo Thành phố giao Sở Nông nghiệp và Môi trường cần tập trung, khẩn trương lấy ý kiến đầy đủ của UBND phường, xã, cập nhật, bổ sung ý kiến hiện nay của UBND phường xã trước đây đã có ý kiến; của Hiệp hội Bất động sản Thành phố và Hiệp hội có liên quan, chuyên gia, nhà khoa học.

Sau khi nhận được ý kiến góp ý, Sở Nông nghiệp và Môi trường tổng hợp, nghiên cứu tiếp thu ý kiến góp ý, chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Thanh tra Thành phố và đơn vị có liên quan thẩm định, hoàn chỉnh dự thảo. Đảm bảo quy định khi ban hành và tổ chức thực hiện phù hợp với thực tiễn, phong tục tập quán của địa phương, hài hòa giữa nhu cầu chính đáng của người dân và công tác quản lý nhà nước về đất đai.

UBND Thành phố yêu cầu rà soát, đánh giá kỹ hơn về tiêu chí điều kiện về hạ tầng (lối đi, bảo đảm cấp thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý…) khi tách thửa, hợp thửa, đặc biệt là áp dụng cho khu vực nông thôn. Nội dung hạ tầng nào mà chủ sử dụng đất phải thực hiện để tránh phát sinh các khu dân cư sau khi tách thửa không đảm bảo hạ tầng (giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, phòng cháy, chữa cháy…). Đối với nội dung: “…lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề cho đi qua…”, lãnh đạo Thành phố yêu cầu cần nghiên cứu ràng buộc tính pháp lý ổn định, lâu dài, có sự xác nhận của chính quyền địa phương để đảm bảo không phát sinh tranh chấp, khiếu nại trong quá trình sử dụng.

“Cần nghiên cứu căn cứ pháp lý về quy hoạch đã được phê duyệt tại địa phương làm cơ sở giải quyết; nghiên cứu quy định diện tích tối đa cho phép tách thửa để tránh tình trạng lợi dụng phân lô bán nền, không thực hiện dự án theo quy định pháp luật”, Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh nhấn mạnh.

Thành phố yêu cầu nghiên cứu, bổ sung những nội dung sẽ phát sinh khi thực hiện mà pháp luật chưa chi phối để giao thẩm quyền cho UBND phường, xã chủ động xem xét, quyết định theo thẩm quyền hoặc sở ngành tổng hợp, báo cáo, tham mưu. Cạnh đó, cần kế thừa những kết quả, thuận lợi đạt được, khắc phục những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện các quy định về tách thửa, hợp thửa của các địa phương trước khi sáp nhập.

Một số lô đất nông nghiệp sau khi tách thửa được rao bán tại huyện Củ Chi (cũ). Ảnh: Minh Hải

Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa gồm: Quyết định 100 (áp dụng cho khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ); Quyết định 38 (áp dụng cho khu vực Bình Dương cũ) và Quyết định 24 (áp dụng cho khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ).

Sau hợp nhất, việc áp dụng đồng thời nhiều văn bản khác nhau gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính của người dân. Theo lãnh đạo Thành phố, nếu không kịp thời ban hành một văn bản quy định chung, thống nhất cho toàn TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, sẽ dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong triển khai cho cơ quan thực thi và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền tách, hợp thửa đất.

Từ thực tiễn đó, TP. Hồ Chí Minh sẽ sớm ban hành quy định mới, áp dụng cho toàn TP. Hồ Chí Minh mới.

Theo dự thảo quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở là 36 m2, trong đó:

Phương án 1: Các khu vực đô thị trung tâm và khu dân cư hiện hữu có mật độ cao được áp dụng mức thấp nhất, cho phép tách thửa từ 36 m2, với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Một số khu vực vùng ven đô áp dụng mức 50 - 60 m2, trong khi các khu vực ngoại thành và nông thôn yêu cầu diện tích tối thiểu từ 80 m2 đến 100 m2, với mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Phương án 2: Chia thành 5 khu vực, nhưng vẫn giữ nguyên các ngưỡng diện tích tối thiểu tương ứng. Theo đó, khu vực trung tâm được phép tách thửa từ 36 m2; các khu vực giáp ranh và đô thị phát triển sau áp dụng mức 50 - 60 m2; khu vực ngoại thành và nông thôn áp dụng mức 80 m2; riêng một số khu vực có mật độ dân cư thấp áp dụng diện tích tối thiểu 100 m2.

Đối với thửa đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; diện tích 1.000 m2 đối với đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.