Thị trường căn hộ chung cư quý I/2026: Lệch cung, căn hộ hạng A áp đảo

Căn hộ chung cư trong quý I/2026 tại Hà Nội có giá giao dịch trung bình trên 123 triệu đồng/m2. Ảnh minh họa: Lưu Thủy

Nguồn cung căn hộ chung cư: Hưng Yên đứng đầu cả nước

Nhận định tình hình kinh tế Việt Nam 3 tháng đầu năm nay, các chuyên gia BHS Group cho hay, kinh tế Việt Nam tiếp tục đà phục hồi tích cực, vượt khó và duy trì ổn định trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động.

“Mặc dù nền kinh tế toàn cầu chịu nhiều sức ép từ sự phân mảnh địa chính trị và sự đứt gãy chuỗi cung ứng, các định chế tài chính quốc tế vẫn dự báo kinh tế Việt Nam khá tích cực với khoảng 5,6-7%, gấp đôi so với mức trung bình thế giới. Điều này cho thấy sức kháng cự của nền kinh tế trước những cú sốc từ bên ngoài đã được nâng cao và nội lực của nền kinh tế ngày càng được củng cố”, các chuyên gia BHS Group đánh giá.

Đây cũng chính là cơ sở để thị trường bất động sản Việt Nam duy trì đà phục hồi trong bối cảnh hiện nay.

Về diễn biến chung thị trường bất động sản ở phân khúc căn hộ chung cư trong 3 tháng đầu năm nay, Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D) về nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng ghi nhận số lượng đạt hơn 24.100 căn hộ.

Trong đó, đáng chú ý, phần lớn nguồn cung đến từ Hưng Yên với tỷ lệ 35% tổng nguồn cung toàn thị trường, trong khi nguồn cung tại Hà Nội chỉ chiếm 19% và TP. Hồ Chí Minh chiếm 18% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Tính riêng nguồn cung tại thị trường Hà Nội và Hưng Yên trong quý I/2026 đã chiếm trên 50% tổng nguồn cung trên cả nước. Trong quý này, thị trường ghi nhận 25 dự án mới/phân khu mới của dự án hiện hữu ra mắt, cung cấp hơn 9.400 căn hộ.

Về giao dịch, lượng giao dịch quý I/2026 đạt hơn 17.200 căn, trong đó lượng giao dịch của nguồn cung mới chiếm 43%. Theo thị trường, lượng giao dịch ở Hưng Yên chiếm ưu thế với loạt dự án mở bán mới; trong khi một số thị trường tiêu biểu cũng có lượng tiêu thụ tốt như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Ninh Bình, Thái Nguyên, Thanh Hóa, Đà Nẵng…

Chung cư Hà Nội: Giá bán trung bình tăng lên hơn 123 triệu/m2

Tại thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung phân bổ hầu hết tại các khu vực ngoại thành do hạn chế quỹ đất nội đô.

Trong các phân khúc, BHS Group ghi nhận phân khúc thị trường nhà ở cao tầng tại Hà Nội sụt giảm nhẹ về cả nguồn cung và lượng giao dịch. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong quý này tại Hà Nội đạt hơn 4.600 căn, giảm 7,7% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, lượng giao dịch BHS Group ghi nhận tại Hà Nội cũng đạt gần 3.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 73,5%.

Trong quý I/2026 có 5 dự án mới/phân khu mới của các dự án hiện hữu, cung cấp ra thị trường hơn 3.100 sản phẩm (chiếm hơn 67% tổng nguồn cung), với các dự án tiêu biểu như An Bình HomeLand, Rivea Residences, Metropoli5, Lumiere Essence Peak…

Trong quý I/2026, nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực phường Dương Nội, xã Đông Anh, phường Tương Mai, trong khi tại các phường Phúc Lợi, Tây Hồ... ghi nhận có nguồn cung tuy nhiên giao dịch rất hạn chế. Nhìn chung cả thị trường, nguồn cung đang phân bổ hầu hết tại các khu vực ngoại thành là chủ yếu do hạn chế quỹ đất nội đô, lượng giao dịch chủ yếu đến từ các dự án mới.

Về phân hạng, các căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu tại Hà Nội với gần 95% tổng nguồn cung trong quý, do đó lượng giao dịch phần lớn cũng đến từ 2 phân khúc này. Nguồn cung căn hộ hạng B trên thị trường hạn chế.

Về giá, giá chào bán nhà ở cao tầng tại Hà Nội đang neo cao với sự xuất hiện nhiều dự án phân khúc cao cấp.

“Hiện nay, thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu/m2. Đơn giá trung bình chào bán mới trong quý I/2026 tại thị trường Hà Nội đạt hơn 123 triệu/m2, tăng gần 1,5% so với quý trước và tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và loại căn hộ hạng B, C trên thị trường hạn chế”, BHS Group ghi nhận.

Giá bán căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm từ nửa cuối năm 2025 đến nay. Ảnh minh họa: Trí Đức

Chung cư TP.HCM: Căn hộ hạng C tái xuất

Tại thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, BHS Group ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch nhà ở cao tầng có xu hướng giảm mạnh.

Trong quý này, nguồn cung sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đạt gần 4.300 căn, trong đó tập trung phần lớn tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương cũ (chiếm 96%).

BHS Group cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2026 chỉ có 3 dự án mở bán mới/phân khu mới của dự án hiện hữu với hơn 1.500 căn hộ mới được đưa ra thị trường, chiếm hơn 35% tổng nguồn cung sơ cấp.

Nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch trong quý I/2026 chủ yếu tập trung tại các khu vực phường Bình Trưng, phường Đông Hòa, phường Lái Thiêu và phường Long Bình. Giao dịch chủ yếu đến từ các dự án mới như Green Skyline (phường Đông Hòa), Bcons New Sky (phường Lái Thiêu), Masteri Cosmo Central (phường Bình Trưng)…

Nếu xem xét theo hạng, nguồn cung căn hộ Hạng A chiếm chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh trong quý khi chiếm 50% tổng nguồn cung, xếp thứ 2 là loại căn hộ hạng sang với gần 23%. Trong khi đó, căn hộ hạng C bắt đầu quay trở lại thị trường khi các dự án tại khu vực Bình Dương cũ mở bán với mức giá dưới 45 triệu/m2.

Về giao dịch, tỷ lệ hấp thụ tại TP. Hồ Chí Minh trong 3 tháng đầu năm nay đạt 78% (hơn 3.300 sản phẩm, giảm gần 68% so với quý trước), trong đó, căn hộ hạng sang và hạng A vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất.

Về giá giao dịch, giá bán nhà ở cao tầng tại TP. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm từ nửa cuối năm 2025. Trong đó, giá bán trên thị trường sơ cấp giảm từ nửa cuối năm 2025 đến nay và đang có xu hướng đi ngang. Tính riêng khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ), đơn giá trung bình chào bán mới tăng nhẹ khoảng 1% so với quý trước. Các phường Đa Kao, Bình Trưng và Long Bình là những nơi neo giá chung cư cao nhất TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2026.