Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu thực

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc Hội thảo. Ảnh: T.D

Thanh lọc để xác lập lại giá trị thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và các chủ thể tham gia ngày càng phân hóa rõ nét.

Thông tin tại Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam Quý II và 6 tháng đầu năm 2026: Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực” diễn ra ngày 16/7/2026 tại TP. Hồ Chí Minh, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là hành vi của người mua đang tạo ra một quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Theo ông Đính, trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà đang vận động theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác của bất động sản. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án.

Minh chứng cho quá trình thanh lọc, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, bức tranh thị trường 6 tháng đầu năm đã phản ánh khá rõ quá trình thanh lọc. Nguồn cung nhà ở tiếp tục cải thiện nhờ nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai. Lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn chủ động giãn tiến độ mở bán để thăm dò sức hấp thụ của thị trường.

Theo bà Miền, khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận trong nửa đầu năm 2026, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Nhóm doanh nghiệp dẫn đầu đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mặt bằng chung của thị trường. Điều đó cho thấy người mua ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng, tính an toàn và khả năng khai thác của bất động sản thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc. Ảnh: T.D

Chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản

Theo các chuyên gia, quá trình thanh lọc hiện nay không nên được nhìn nhận là tín hiệu suy giảm của thị trường mà là bước chuyển cần thiết để xác lập lại chuẩn giá trị của bất động sản. Khi nhu cầu ở thực, hiệu quả khai thác và tính minh bạch ngày càng trở thành tiêu chí quyết định, thị trường sẽ dần rời xa mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng để bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, cho rằng thanh lọc là quy luật tất yếu của một thị trường đang trưởng thành. Đây không chỉ là sự sàng lọc doanh nghiệp hay dự án, mà còn là sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó tạo sức hút, trong khi các bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định sẽ trở thành lựa chọn của thị trường.

Ở góc độ khác, theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc Học viện Eagle Academy, khái niệm “nhu cầu thực” cũng cần được nhìn nhận đầy đủ hơn. Theo ông, nhu cầu mua bất động sản không chỉ giới hạn ở mục đích để ở mà còn bao gồm nhu cầu phục vụ sản xuất, kinh doanh, cho thuê hay tích lũy tài sản. Điều quan trọng là mọi quyết định đầu tư phải dựa trên năng lực tài chính và hiệu quả khai thác, thay vì tâm lý chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn.

Ở góc độ quy hoạch phát triển, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, cho rằng chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường sẽ chịu tác động ngày càng lớn từ hệ thống hạ tầng. Kinh nghiệm của nhiều đô thị châu Á cho thấy, hạ tầng không làm giá bất động sản tăng đồng loạt mà tạo ra sự phân hóa giữa các khu vực thông qua khả năng kết nối. Khi mạng lưới metro, các tuyến vành đai, sân bay Long Thành và hệ thống logistics của vùng TP.HCM dần hoàn thiện, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí địa lý, mà bởi thời gian tiếp cận trung tâm việc làm, dịch vụ và chất lượng kết nối của từng khu vực.

Có thể thấy, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới, nơi giá trị không còn được tạo ra bởi thông tin hay kỳ vọng, mà được quyết định bởi chất lượng sản phẩm, nhu cầu thực của người mua và khả năng hưởng lợi từ hạ tầng phát triển.