Bất động sản: Có hàng chưa vội bán, có tiền chưa vội mua

Nguồn cung bất động sản mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường. Ảnh: Thu Hiền

Chủ đầu tư thận trọng “ra hàng” dù nguồn cung được cải thiện

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi vẫn được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và các chủ thể tham gia thị trường ngày càng phân hóa rõ nét.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những thay đổi của môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước mà chuyển dần sang khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực để các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Quan sát dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, một trong những biểu hiện rõ nhất của quá trình chuyển dịch này là “nghịch lý” đang xuất hiện trên thị trường: nhiều chủ đầu tư có hàng nhưng chưa vội bán, trong khi người mua nhà có tiền nhưng chưa vội xuống tiền.

Theo VARS IRE, số lượng dự án và sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa ra thị trường tiếp tục gia tăng nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai. Nguồn cung nhà ở từng bước được khơi thông khi nhiều dự án quy mô lớn được triển khai trở lại.

Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường. Theo VARS IRE, nguyên nhân chủ yếu là nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì tâm thế thận trọng trước áp lực tài chính gia tăng, lựa chọn giãn tiến độ mở bán hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking để thăm dò phản ứng của thị trường trước khi chính thức đưa sản phẩm ra thị trường.

Số liệu của VARS cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng khoảng 40%. Điều này cho thấy nguồn cung tiếp tục được cải thiện sau quá trình tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh triển khai dự án.

Dù vậy, diễn biến của quý II/2026 đã bắt đầu xuất hiện những “chỉ dấu” cho thấy sự thận trọng hơn trong chiến lược đưa hàng ra thị trường. Theo VARS IRE, lượng sản phẩm mở bán mới trong quý chỉ đạt gần 34.000 sản phẩm, giảm 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này cũng được Dat Xanh Services ghi nhận từ góc độ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Theo đơn vị này, trong 6 tháng đầu năm chỉ có 42 sự kiện mở bán trên phạm vi cả nước (không bao gồm hơn 300 mini event tư vấn và chăm sóc khách hàng), giảm mạnh so với 110 sự kiện mở bán của nửa cuối năm 2025. Dù vậy, số lượng các chương trình kick-off dự án lại tăng đáng kể, cho thấy nhiều doanh nghiệp vẫn đang chuẩn bị nguồn hàng và chờ thời điểm phù hợp để đưa sản phẩm ra thị trường trong những tháng cuối năm.

Song song với việc điều chỉnh kế hoạch mở bán, các chủ đầu tư cũng tiếp tục đẩy mạnh các giải pháp tài chính linh hoạt nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng và kích cầu trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa.

Diễn biến trên cho thấy sự thận trọng của chủ đầu tư không chỉ xuất phát từ áp lực tài chính hay chiến lược kinh doanh, mà còn phản ánh việc doanh nghiệp đang điều chỉnh cách tiếp cận thị trường trong bối cảnh hành vi của người mua có nhiều thay đổi so với các chu kỳ trước. Những thay đổi đó thể hiện rõ hơn ở phía cầu của thị trường.

Người mua ngày càng khắt khe với quyết định “xuống tiền”

Nếu sự thận trọng của chủ đầu tư thể hiện qua chiến lược mở bán thì ở phía cầu, những thay đổi trong hành vi của người mua còn diễn ra rõ nét hơn và đang trở thành yếu tố định hình lại thị trường.

Theo VARS IRE, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới. Tuy nhiên, sức cầu không còn phân bổ dàn trải mà tập trung nhiều hơn vào những khu vực có nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt là khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế.

Các đơn vị nghiên cứu đều ghi nhận xu hướng người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Theo VARS IRE, lượng khách hàng quan tâm đến thị trường vẫn tiếp tục gia tăng nhưng người mua dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, so sánh và đánh giá sản phẩm trước khi quyết định.

Mặt bằng giá bất động sản gần như không tăng thêm mà đã chuyển sang trạng thái đi ngang. Ảnh: Thu Hiền

Giá bán, chính sách vay vốn, tính pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao cũng như khả năng khai thác cho thuê đều trở thành những tiêu chí được cân nhắc, thay vì chỉ đặt cược vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn.

Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường cũng đang dịch chuyển rõ rệt từ tư duy “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và tính thanh khoản tốt.

Ở góc nhìn tương đồng, bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz cho biết người mua hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án, mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán. Người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính cũng như mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế trước khi đưa ra quyết định, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Tâm lý thận trọng tái định hình thanh khoản và mặt bằng giá

Sự thay đổi trong hành vi của người mua không chỉ dừng lại ở cách lựa chọn sản phẩm, mà còn nhanh chóng phản ánh lên thanh khoản và diễn biến giá bán của thị trường. Khi dòng tiền ngày càng trở nên chọn lọc hơn, lượng giao dịch không còn tăng tương ứng với nguồn cung, trong khi mặt bằng giá cũng bước vào giai đoạn ổn định sau thời kỳ tăng mạnh.

Theo VARS IRE, mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường vẫn chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch trên tổng số 98.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Đối với nguồn cung mở bán mới, thị trường ghi nhận khoảng 43.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Những con số này cho thấy sức cầu vẫn được duy trì, song dòng tiền không còn phân bổ dàn trải như trước mà tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Điều đó cũng phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên yếu tố an toàn và giá trị sử dụng thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn.

Không chỉ tác động đến thanh khoản, tâm lý thận trọng của thị trường còn phản ánh rõ trên mặt bằng giá. Theo Dat Xanh Services, mặc dù giá bán trong 6 tháng đầu năm 2026 vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước, nhưng nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng giá trên phạm vi toàn quốc gần như không tăng thêm mà đã chuyển sang trạng thái đi ngang.

Phần lớn các phân khúc tiếp tục duy trì mức giá của cuối năm 2025. Tại một số thị trường có thanh khoản thấp, thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư lựa chọn áp dụng các chương trình chiết khấu, ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính nhằm cải thiện khả năng hấp thụ. Theo Dat Xanh Services, đây là biểu hiện của xu hướng “giảm giá kỹ thuật” thông qua chính sách bán hàng, trong khi xu hướng giảm giá trên diện rộng vẫn chưa xuất hiện.

Theo đánh giá của Dat Xanh Services, diễn biến trên cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhịp phục hồi mạnh của năm 2025. Giá bán không còn tăng theo diện rộng mà chuyển sang trạng thái ổn định hơn, phản ánh tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, cùng với những biến động của môi trường kinh tế và địa chính trị.

Ở góc độ người mua, Dat Xanh Services cho rằng, tâm lý chờ đợi vẫn khá phổ biến khi nhiều khách hàng tiếp tục theo dõi diễn biến của lãi suất, thị trường và kỳ vọng về giá trước khi đưa ra quyết định. Những dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực, hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có thương hiệu vẫn là lựa chọn ưu tiên của dòng tiền.

Đáng chú ý, quyết định mua bất động sản không còn phụ thuộc vào tâm lý đám đông mà ngày càng dựa trên khả năng cân đối dòng tiền và giá trị tổng thể của sản phẩm. Theo Dat Xanh Services, người mua hiện đã hình thành bộ tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn, trong đó bốn yếu tố được đặc biệt quan tâm gồm tính pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư, chính sách bán hàng thực sự hỗ trợ dòng tiền trong dài hạn và khả năng hình thành cộng đồng cư dân cũng như tạo ra dòng tiền từ khai thác thực tế.

Có thể thấy, nếu ở những chu kỳ trước, quyết định mua bất động sản chủ yếu được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, thì hiện nay người mua đang tiếp cận thị trường với tâm thế thực tế hơn, minh bạch hơn và đặt hiệu quả đầu tư cũng như nhu cầu sử dụng lên hàng đầu. Theo Dat Xanh Services, sự thay đổi này phản ánh quá trình trưởng thành của người mua bất động sản, khi các quyết định đầu tư và an cư ngày càng dựa trên nhu cầu thực, năng lực tài chính và chất lượng của dự án.

Có thể thấy, “có hàng nhưng chưa vội bán, có tiền nhưng chưa vội mua” không còn là một “nghịch lý” mang tính ngắn hạn mà đang phản ánh sự chuyển dịch trong cách thị trường vận hành. Khi người mua ngày càng trưởng thành và doanh nghiệp buộc phải thích ứng với những tiêu chuẩn mới, thị trường bất động sản cũng đang dịch chuyển từ cuộc chơi của kỳ vọng sang cuộc chơi của giá trị thực.