Phân hóa tín dụng bất động sản: Tránh “siết đồng loạt” và đảm bảo kiểm soát đầu cơ

Tín dụng bất động sản cần phân hóa rõ theo lĩnh vực, phân khúc thị trường. Ảnh: Thu Hiề

Lãi suất tăng áp lực lên thị trường

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đang dần hình thành ở một “vùng cao” mới và có thể kéo dài trong trung hạn. Điều này tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính và người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, năm 2025 tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống là 18,5%, trong khi đó, tín dụng bất động sản cao hơn đáng kể, ước tăng khoảng 22%. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24%, còn cho vay mua và sửa nhà tăng 14-15%.

Ông Lực nhấn mạnh, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang vượt xa tốc độ tăng của huy động vốn khi tiền gửi toàn hệ thống chỉ tăng khoảng 14,5%, các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra để đảm bảo thanh khoản, tạo ra một mặt bằng lãi suất mới.

Đây không phải hiện tượng ngắn hạn mà là xu hướng mang tính cấu trúc. Đặc biệt, khó có thể kỳ vọng lãi suất quay về mức thấp như những năm 2020-2021 bởi bất động sản không nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

Trên thực tế, các khoản vay mua nhà đã rục rịch tăng từ cuối năm 2025, lãi suất cho vay niêm yết tại nhiều ngân hàng đang trên dưới 10%/năm, có những kỳ hạn có thể lên tới 13-14%/năm.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Còn theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc SGO Homes, trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng.

Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội, song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Việc “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro cũng diễn ra đối với trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” - mua một bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp, từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, bối cảnh năm 2026 đã thay đổi. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.

Lãi suất thực tế phải trả theo đó sẽ tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thậm chí, không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

Đáng chú ý, trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao thì rủi ro càng gia tăng. Nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực kép: vừa phải gánh chi phí lãi vay tăng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính, nhà đầu tư có thể rơi vào trạng thái bị động, thậm chí buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.

Tín dụng cần phân hóa rõ theo lĩnh vực, phân khúc thị trường

Các chuyên gia lo ngại, việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Bên cạnh đó, lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Trong bối cảnh đó, chuyên gia VARS cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Là lĩnh vực có đóng góp lớn vào GDP, có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng…, đồng thời, tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là bất động sản, do đó, nếu siết tín dụng bất động sản quá mạnh và kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế nói chung.

Do vậy, chính sách tín dụng cần được điều hành theo hướng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô. Không nên siết tín dụng một cách đồng loạt mà cần phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường.

Theo đó, chính sách tín dụng đang cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi.

Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.