Thị trường bất động sản tăng trưởng thận trọng và chọn lọc

Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026–2027. Ảnh: Thu Hiền

Thị trường tăng trưởng theo hướng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Theo nhận định của bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc, nhằm chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính thực chất và bền vững hơn.

Bước sang năm 2025, thị trường ghi nhận những tín hiệu cải thiện nhất định, song diễn ra trong bối cảnh tâm lý thận trọng vẫn chi phối mạnh mẽ. Đồng thời, được tái định hình bởi các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới, dẫn đến sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Theo đại diện Savills, kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng trong giai đoạn 2026–2027 là hoàn toàn có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng quan trọng đang đồng loạt hội tụ.

Trước hết, từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng với bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Dù bảng giá đất mới có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, công bằng hơn, đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài trong việc xác định giá đất dự án – yếu tố từng khiến nguồn cung bị đình trệ.

Song song đó, động lực tăng trưởng kinh tế vĩ mô tiếp tục được củng cố. Dòng vốn FDI duy trì tích cực, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, với mức tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn trong 5 năm tới được xem là một trong những động lực then chốt của chu kỳ tăng trưởng mới. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy quá trình giãn dân đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới dọc theo các tuyến hạ tầng chiến lược.

Xét theo phân khúc, Savills cho rằng bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Phân khúc nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Khu vực lõi đô thị như trung tâm TP Hồ Chí Minh đối mặt với nguồn cung hạn chế và giá bán neo cao, trong khi các khu vực vùng ven và tỉnh giáp ranh được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông, mặt bằng giá phù hợp hơn và xu hướng giãn dân.

Trong khi đó, bất động sản thương mại và văn phòng có triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng kinh tế và sự phục hồi của khu vực doanh nghiệp, với lợi thế nghiêng về các dự án có vị trí tốt, chất lượng xây dựng và vận hành cao.

Thận trọng, chọn lọc – chìa khóa của chu kỳ mới

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững, trong đó vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước mang tính then chốt.

Thứ nhất, cần nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ luật mới đã được ban hành, song quá trình tổ chức thực thi tại nhiều địa phương vẫn chậm do thiếu nhân sự chuyên trách và kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm gia tăng chi phí.

Thứ hai, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng cao, trong khi nhiều địa phương vẫn chưa ban hành hệ số điều chỉnh. Nếu hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới.

VARS kiến nghị cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, thậm chí dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển.

Thứ ba, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do thiếu sự quyết liệt và thống nhất trong cách làm giữa các địa phương, đòi hỏi các hướng dẫn cụ thể và đồng bộ hơn.

Cuối cùng, lãi suất là yếu tố rủi ro đáng lưu ý. Trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển.