Thách thức của thị trường bất động sản khi lãi suất tăng

Đầu tháng 11, theo ghi nhận, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động nên mặt bằng lãi suất tiếp tục nhích lên, tiệm cận mốc 6%/năm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng, bất động sản đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Khi dòng tiền “rẻ” được bơm vào nền kinh tế, bất động sản là lĩnh vực hưởng lợi mạnh nhất, nhưng cũng là ngành chịu tác động lớn khi dòng tiền “khó”.

Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh sẽ tác động đến hầu hết các chủ thể trên thị trường. Theo VARS, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường.

Trước hết, người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Còn các nhà đầu tư BĐS sẽ thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm.

Giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm.

Bên cạnh đó, áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm.

Tuy nhiên, sau giai đoạn ưu đãi, bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh.

Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.

Doanh nghiệp bất động sản là nhóm đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng. Một mặt, họ phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án. Mặt khác, sức mua trên thị trường lại suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà. Trong khi đó, kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Khi chi phí tín dụng tăng, các kênh huy động vốn khác chưa phát triển, còn năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư có hạn, không ít dự án có nguy cơ phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ, nhất là trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng đều leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.

Lãi suất tăng cũng tác động gián tiếp đến chi phí đầu tư công và hạ tầng. Khi giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, giải phóng mặt bằng tăng cao, làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn ở vùng thấp và nguồn cung phục hồi. Tuy nhiên, việc sử dụng vốn vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, không nên vượt quá 50% giá trị tài sản, để tránh rủi ro khi lãi suất có thể đảo chiều.