Giá bất động sản sẽ không tăng “nóng”, nhưng khó giảm?

Ảnh minh họa

Trong năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện và tiếp tục xu hướng tăng. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.

Theo ghi nhận, thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực tài chính của các chủ thể tham gia thị trường.

Tuy nhiên, cơn khát nhà ở trên thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn khi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối. Thị trường vấn thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Dữ liệu cho thấy khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.

Giá BĐS trong năm qua vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.

Nguồn cung tăng đến từ việc hạ tầng giao thông được cải thiện mở ra không gian phát triển cho các dự án, cùng với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho gần 1.000 dự án đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung.

Về diễn biến giá, dữ liệu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trên thị trường sơ cấp, giá trung bình toàn thị trường trong quý 4/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm GTGT, phí bảo trì và trước chiết khấu), mức giá này giảm hơn 14% so với quý 3, tuy vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, mức giá này không đổi so với quý 3.

Theo các chuyên gia CBRE Việt Nam, diễn biến trên được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90 - 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung tăng khiến mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Cùng với đó, giá BĐS tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Về dài hạn, các chuyên gia của VARS cho rằng, giá BĐS sẽ không tăng “nóng”, nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị BĐS và kích thích nhu cầu đầu tư BĐS.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

VARS cho rằng, BĐS tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Bởi nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán.

Mặc dù vậy, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là BĐS khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.