Nhiều áp lực mới trên thị trường bất động sản

Ảnh minh họa

Thị trường phục hồi rõ nét

Liên quan đến tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2025, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành tập trung triển khai và tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, pháp lý và nguồn vốn. Do đó, năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ bước sang giai đoạn phục hồi rõ nét hơn.

Cụ thể, năm 2025 ghi nhận những chuyển biến tích cực trong việc rà soát, sửa đổi các cơ chế chính sách gồm: pháp luật về đất đai; pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; pháp luật về xây dựng; pháp luật về nhà ở.

Cùng với đó là rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến đầu tư và tài chính, ngân hàng… để xử lý các vấn đề, các điểm nghẽn, nhờ đó, nhiều dự án thời gian trước đó bị vướng mắc liên quan đến thể chế đã được phân loại và xử lý theo thẩm quyền.

Cũng theo ông Hưng, các thủ tục hành chính cũng được điều chỉnh cắt giảm theo hướng công khai, minh bạch và giảm thời gian chuẩn bị đầu tư cho dự án. Đây là tiền đề rất quan trọng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư kinh doanh ổn định. Trên cơ sở đó, đại diện Bộ Xây dựng kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ ghi nhận sự cải thiện đồng bộ cả ở phía cung và phía cầu.

Về nguồn cung, nhiều dự án vướng mắc, từng bị đình trệ, chậm triển khai… trong thời gian qua sẽ được tháo gỡ và tái khởi động. Đặc biệt là các dự án hoàn thiện về pháp lý, đủ điều kiện triển khai dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2025, sẽ tạo ra nguồn cung lớn trong năm 2026.

“Việc khơi thông nguồn cung này sẽ góp phần điều tiết mặt bằng giá, giúp thị trường giảm áp lực nóng như thời gian qua. Người dân có nhu cầu thực sẽ có cơ hội, điều kiện để tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của mình”, ông Hưng nói.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, tính thanh khoản của thị trường đã phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng nóng và ngắn hạn.

Đánh giá về thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những năm gần đây, quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam đã dần cân bằng hơn.

Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025, giúp thị trường đạt được trạng thái cân bằng tốt hơn về mặt số lượng. Đáng chú ý, từ cuối năm 2025, mặt bằng giá bất động sản đã được kiểm soát tốt hơn, không còn hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng.

Song song với đó, thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao.

Thị trường hình thành hai thái cực rõ nét: dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Hình thành các áp lực mới

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực, theo ông Hà Quang Hưng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ vẫn chịu tác động từ kinh tế vĩ mô, những biến động trong và ngoài nước, đơn cử như biến động lãi suất và chi phí vốn cũng như các yêu cầu khác về quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở, bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững. Trong bối cảnh đó, việc điều hành chính sách cần tiếp tục bảo đảm hài hòa để giữ được mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trên thực tế, dù nguồn cung tăng, nhưng cấu trúc nguồn cung chưa được cải thiện tương xứng, khi thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Bên cạnh các yếu tố tích cực, theo ông Nguyễn Văn Đính, một loạt áp lực mới đang hình thành và tạo tác động tới thị trường bất động sản. Theo đó, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường.

Cụ thể, chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính; nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư; người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.

Thị trường bất động sản vào trạng thái giá không giảm được - thanh khoản không tăng được. Ảnh: Thu Hiền

Cùng với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành bất động sản bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Từ những rủi ro và nghịch lý cấu trúc nêu trên, theo các chuyên gia, yêu cầu đặt ra không còn là các biện pháp “xử lý tình huống”, mà là một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc.

Để hướng tới việc thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước hết, cần đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế.

Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.

Cùng với đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn.

Với những điểm tích cực cũng như những áp lực trên thị trường, đánh giá về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2026, ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh, nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2026 dự báo sẽ sôi động trong sự thận trọng, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu trực tiếp sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

“Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét khi người mua nhà ở, nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín của chủ đầu tư. Đây sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới”, ông Hưng chia sẻ.