Thị trường bất động sản chuyển gam màu sáng

Nhiều cơ chế, chính sách mới được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Ảnh: Thu Hiền

Những chuyển động tích cực

Thời gian qua, hàng loạt chính sách pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được ban hành và triển khai, tạo ra những tác động sâu rộng đối với thị trường nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Nhiều cơ chế, chính sách mới được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển lành mạnh hơn cho thị trường, đồng thời từng bước tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc kéo dài trong nhiều năm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, những tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản gắn liền với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ các rào cản pháp lý cho dự án. Nhờ đó, nhiều dự án bị đình trệ đã được tái khởi động, góp phần khơi thông nguồn lực xã hội và bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

PGS. TS Hồ Sỹ Hùng - Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, năm 2025 đánh dấu sự phục hồi đáng chú ý của thị trường bất động sản thông qua các chỉ số cụ thể. Nguồn cung tăng mạnh khi ước tính có hơn 100.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng trên 22% so với năm 2024. Riêng số lượng sản phẩm mới đạt gần 90.000 căn, với quy mô ngày càng lớn cả về diện tích và giá trị.

Từ góc độ quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, trên phạm vi cả nước hiện có 3.297 dự án với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, riêng phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, với tổng mức đầu tư khoảng 6,74 triệu tỷ đồng.

Một nội dung quan trọng khác là công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng tại các địa phương. Tháng 4/2025, Chính phủ đã thành lập Ban Chỉ đạo 751 nhằm tập trung xử lý các dự án vướng mắc kéo dài, đồng thời ban hành các văn bản tháo gỡ khó khăn đối với các dự án đã có kết luận thanh tra.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, Bộ đã tổ chức các đoàn công tác làm việc trực tiếp với 29 địa phương để kiểm tra, rà soát và tháo gỡ vướng mắc cho từng dự án tồn đọng, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và hạn chế lãng phí. Những giải pháp này bước đầu mang lại kết quả tích cực khi nhiều dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài đã được khởi động lại và triển khai khẩn trương.

Đến nay, tổng số 2.991 dự án gặp khó khăn, vướng mắc đã và đang được các cơ quan chức năng xử lý. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, trong thời gian tới, các dự án này sẽ tiếp tục được tháo gỡ, từng bước bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Đáng chú ý, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, năm 2025 cả nước đã hoàn thành 102.633/100.275 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 102% kế hoạch năm. Đây được xem là điểm sáng quan trọng trong bức tranh chung của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, số liệu về giao dịch bất động sản trên thị trường sơ cấp cho thấy xu hướng phục hồi rõ nét. Giai đoạn 2020 - 2021, thị trường tương đối trầm lắng với lượng giao dịch chỉ trên 280.000 giao dịch mỗi năm. Từ năm 2022 đến nay, thị trường từng bước phục hồi, với lượng giao dịch tăng lên khoảng 537.000 - 785.000 giao dịch mỗi năm, trải rộng ở nhiều loại hình và phân khúc khác nhau.

Chia sẻ thêm về các tín hiệu tích cực, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho biết, dòng vốn vào thị trường bất động sản đang phục hồi khá rõ nét. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng chung; vốn FDI và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp có xu hướng gia tăng. Đặc biệt, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường đang dần được cải thiện.

Ở góc độ hiệp hội, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2025 là một năm nhiều khó khăn nhưng cũng mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế thế giới biến động, chi phí vốn cao, thanh khoản và tâm lý thị trường chịu nhiều áp lực, Việt Nam vẫn giữ được ổn định kinh tế vĩ mô và từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn lớn. Niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư theo đó đang dần phục hồi, tạo nền tảng cho sự phát triển trở lại của thị trường.

Dư địa tăng trưởng lớn

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2025 - 2026 được xem là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường bất động sản. Các điều kiện vĩ mô đang tạo nền tảng thuận lợi, trong đó nổi bật là vai trò dẫn dắt của đầu tư công và việc mở rộng không gian phát triển từ chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ổn định hơn từ năm 2026. Ảnh: Thu Hiền

Bàn về triển vọng giai đoạn 2026 - 2030, TS Nguyễn Văn Khôi cho rằng, công cuộc cải cách, đổi mới, việc sáp nhập các đơn vị hành chính, triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp cùng với nguồn lực ngân sách lớn dành cho hạ tầng sẽ là những yếu tố bản lề quan trọng.

Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố không chỉ mở ra không gian mới cho quy hoạch và đầu tư mà còn tạo điều kiện tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bài bản, bền vững hơn. Trong khi đó, nguồn vốn lớn cho hạ tầng sẽ tạo sức lan tỏa mạnh mẽ, thúc đẩy phát triển đô thị, khu công nghiệp, logistics và nhà ở, qua đó đưa thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ổn định hơn từ năm 2026.

Cùng quan điểm, TS Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Việt Nam cho rằng, bất động sản sẽ chịu tác động tích cực trong giai đoạn 2026 - 2030 khi Việt Nam dự kiến dành khoảng 8,5 triệu tỷ đồng cho đầu tư công, gấp ba lần giai đoạn trước. Riêng năm 2026, dự kiến vốn đầu tư công đạt khoảng 1,08 triệu tỷ đồng.

Theo TS Lê Duy Bình, đầu tư công tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản thông qua việc mở rộng không gian tăng trưởng, cải thiện kết nối hạ tầng, thu hút doanh nghiệp và lao động. Từ đó, nhu cầu đối với nhà ở, văn phòng, bất động sản công nghiệp và thương mại gia tăng, góp phần nâng cao giá trị bất động sản và thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới.

Phân tích sâu hơn, TS Cấn Văn Lực chỉ ra sáu nhóm yếu tố chính đang tác động đến ngành xây dựng và bất động sản, bao gồm: kinh tế vĩ mô; pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính - nguồn vốn; quan hệ cung - cầu và niềm tin thị trường; cùng với mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Ông nhấn mạnh, kinh tế Việt Nam đang duy trì mức tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công đang tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.

Cùng với đó, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài, nhất là trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, xác định tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Theo các chuyên gia, việc hình thành quỹ nhà ở quốc gia, tăng cường minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cùng với lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng và đầu tư sẽ góp phần cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Đáng chú ý, quy mô đóng góp của ngành bất động sản vào GDP của Việt Nam hiện vẫn ở mức khiêm tốn so với nhiều quốc gia trên thế giới, phản ánh dư địa phát triển còn rất lớn.

Hoàn thiện thể chế - chìa khóa cho phát triển bền vững

Với nền tảng thể chế và diễn biến thị trường hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng giải pháp căn cơ để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững vẫn là tiếp tục hoàn thiện thể chế gắn với nâng cao hiệu quả tổ chức thực thi. Đối với các luật đã ban hành và đang triển khai nhưng còn phát sinh vướng mắc, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành cần sớm ban hành các nghị quyết, nghị định theo hướng tháo gỡ kịp thời, đồng bộ và triệt để. Ở cấp địa phương, yêu cầu đặt ra là gắn quy hoạch dài hạn với phát triển hạ tầng đồng bộ, chủ động tạo quỹ đất sạch, đồng thời đơn giản hóa và thống nhất quy trình, thủ tục đầu tư.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả, việc tổ chức thực hiện chính sách cần bảo đảm tính minh bạch, đồng bộ và tránh lợi ích cục bộ. Các công cụ điều tiết cần được sử dụng nhất quán theo hai trụ cột: điều tiết sử dụng đất đai theo hướng hiệu quả, bám sát cơ cấu phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực và kiểm soát tác động đến giá bất động sản; đồng thời điều tiết bằng các công cụ tài chính - tiền tệ như lãi suất, điều kiện tín dụng, thời hạn trả nợ, thuế và phí theo từng phân khúc cụ thể. Về phía doanh nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản cần đổi mới quản trị, nâng cao năng lực tài chính và tái định hướng đầu tư vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.

Khi các điểm nghẽn thể chế tiếp tục được tháo gỡ, môi trường pháp lý ngày càng thông thoáng và niềm tin thị trường được củng cố vững chắc, bất động sản không chỉ duy trì vị thế là ngành kinh tế quan trọng mà còn có dư địa đóng góp tích cực, bền vững cho mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026 trở đi.