Hà Nội linh hoạt giải pháp “đánh thức” quỹ nhà tái định cư bỏ hoang

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Phóng viên: Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/5/2026, trong đó cho phép chuyển đổi công năng giữa các loại hình như nhà tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Ông đánh giá như thế nào về chính sách này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Hà Nội đang hướng tới mục tiêu trở thành đô thị có tầm quốc tế, với chất lượng sống, chất lượng hạ tầng và tăng trưởng kinh tế cao, đồng thời đóng vai trò trung tâm lan tỏa động lực phát triển.

Luật Thủ đô cùng với Quy hoạch Thủ đô định hướng 100 năm đã tạo ra nhiều điều kiện quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu đó. Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ bước vào giai đoạn phát triển mạnh với hàng loạt dự án hạ tầng, đô thị và phát triển kinh tế được triển khai.

Để đáp ứng yêu cầu này, Thành phố phải chuẩn bị đồng bộ các điều kiện về nguồn lực, hạ tầng và đặc biệt là các chương trình phát triển nhà ở. Trong đó có nhà ở phục vụ giãn dân khu vực nội đô, tái định cư cho người dân thuộc diện di dời và các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế của từng khu vực. Đây là yêu cầu rất lớn, đòi hỏi Hà Nội phải phát triển hàng triệu căn nhà trong thời gian tới.

Thực tế trước đây cho thấy, việc phát triển các dự án với chức năng cố định như nhà tái định cư, nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại đôi khi chưa phù hợp với nhu cầu thực tế. Có nơi xây dựng nhà tái định cư nhưng không có người ở, dẫn tới nhiều căn hộ bị bỏ hoang. Trong khi đó, có khu vực đông lao động nhưng nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Chính vì vậy, việc cho phép chuyển đổi công năng giữa các loại hình nhà ở là cần thiết để tạo sự linh hoạt, giúp các dự án và quỹ nhà thích ứng với nhu cầu thực tế của từng khu vực. Trước đây, việc chuyển đổi này thường vướng nhiều quy định và thủ tục phức tạp, làm hạn chế hiệu quả sử dụng nguồn lực và quỹ nhà ở.

Hiện nay, cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều cơ chế tháo gỡ thể chế khác, Luật Thủ đô tiếp tục tạo thêm dư địa để Hà Nội chủ động hơn trong việc điều tiết và sử dụng hiệu quả các quỹ nhà ở trên địa bàn.

Phóng viên: Thực tế hiện nay Hà Nội có nhiều khu tái định cư xây dựng nhiều năm nhưng vẫn chưa có người ở. Theo ông, nên tận dụng và chuyển đổi các quỹ nhà này như thế nào để tránh lãng phí?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trên thực tế, Hà Nội đã trực tiếp thực hiện chuyển đổi một số khu tái định cư sang nhà ở xã hội. Đối với những khu vực được xác định không còn nhu cầu sử dụng quỹ nhà tái định cư, Thành phố cho phép chuyển đổi để phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội.

Ngược lại, với các dự án vẫn có nhu cầu sử dụng nhà tái định cư, Hà Nội cũng đang đôn đốc rất quyết liệt để đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa các quỹ nhà này vào sử dụng đúng mục đích.

Hà Nội đang đẩy mạnh giải pháp hạn chế tình trạng lãng phí quỹ nhà ở, đặc biệt là nhà tái định cư. Ảnh: Thu Hiền

Trong trường hợp khu vực đó không có nhu cầu cả về tái định cư lẫn nhà ở xã hội, một số địa phương đã áp dụng giải pháp chuyển đổi sang nhà ở thương mại thông qua đấu giá tài sản hoặc đấu giá quyền mua.

Chúng tôi đánh giá đây là những quyết định mang tính linh hoạt, với mục tiêu lớn nhất là tránh lãng phí tài nguyên, nguồn lực và đặc biệt là quỹ nhà ở vốn đã tiêu tốn rất nhiều thời gian, công sức và chi phí của cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp để phát triển.

Điều quan trọng là phải sử dụng hiệu quả các quỹ nhà này đúng mục đích và phù hợp với nhu cầu thực tế. Chỉ khi đó, thị trường và đô thị mới có thể phát triển bền vững.

Phóng viên: Theo ông, việc cho phép chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở sẽ mang lại tác động như thế nào đối với thị trường và công tác an sinh xã hội của Hà Nội?

TS. Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi đánh giá rất cao việc Hà Nội đề xuất cơ chế linh hoạt chuyển đổi các quỹ nhà từ chức năng này sang chức năng khác. Ví dụ, nhà tái định cư nếu không còn nhu cầu sử dụng có thể chuyển sang nhà ở xã hội; ngược lại, nhà ở xã hội trong một số trường hợp có thể ưu tiên bố trí cho người dân thuộc diện giải tỏa mà không cần thực hiện quá nhiều thủ tục lựa chọn phức tạp.

Những cơ chế này giúp hạn chế tình trạng lãng phí quỹ nhà ở, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đầu tư của Nhà nước và doanh nghiệp. Đây cũng là giải pháp quan trọng để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế trong bối cảnh Hà Nội đang đô thị hóa nhanh và liên tục mở rộng không gian phát triển.

Chúng tôi cho rằng Hà Nội hiện là một trong những địa phương đi đầu cả nước về phát triển nhà ở xã hội. Năm 2025, Hà Nội đã hoàn thành nhiều chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong khi không ít địa phương khác chưa đạt kế hoạch đề ra. Điều đó cho thấy Thành phố đang rất quyết liệt trong việc bảo đảm an sinh xã hội và ổn định chỗ ở cho người dân.

Bên cạnh đó, việc mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng thể hiện quyết tâm của Hà Nội trong việc tạo điều kiện cho người lao động, người thu nhập thấp yên tâm sinh sống và làm việc. Đây sẽ là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển đô thị bền vững và nâng cao chất lượng sống của người dân Thủ đô.

Phóng viên: Mới đây, tại kỳ họp thứ nhất Quốc hội khoá XVI, đại biểu Quốc hội đã đề xuất đánh thuế bất động sản bỏ hoang. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Việc đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang thực ra không phải là vấn đề mới. Đề xuất này đã được đặt ra từ nhiều năm trước và Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng từng có nhiều kiến nghị cụ thể.

Hiện nay, trên thị trường có nhiều hoạt động đầu tư không nhằm mục đích sử dụng mà chủ yếu để chờ tăng giá. Tức là nhà đầu tư nắm giữ đất đai, bất động sản và chờ đến thời điểm phù hợp để bán ra với mức sinh lời cao nhất.

Điều này khiến nhiều nguồn lực đất đai bị “đóng băng”, không được đưa vào sử dụng, gây lãng phí lớn. Đồng thời, nó cũng không tạo ra động lực cho tăng trưởng kinh tế cũng như không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của các địa phương và dự án.

Do đó, cần có biện pháp để thúc đẩy việc sớm đưa đất đai vào sử dụng. Thực tế, nhiều quốc gia trong khu vực như Singapore, Thái Lan, Malaysia đã áp dụng các chính sách tương tự từ lâu và cho thấy hiệu quả rõ rệt trong việc hạn chế tình trạng găm giữ đất đai, bất động sản mà không đưa vào khai thác.

Theo chúng tôi, việc hiện nay mới bàn đến chính sách này là tương đối muộn. Trong thời gian dài, việc cho phép găm giữ đất đai quá dễ dàng đã tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển mạnh, đẩy giá bất động sản lên cao và tạo ra mặt bằng giá bất hợp lý như hiện nay.

Điều này gây khó khăn rất lớn cho người dân và người lao động trong việc tiếp cận nhà ở. Vì vậy, cần sớm có giải pháp xử lý. Chúng tôi cho rằng đề xuất được đưa ra tại Quốc hội ở thời điểm này là phù hợp và cần được nghiên cứu triển khai trong thời gian tới.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!