Tạo thuận lợi trong quá trình triển khai dự án
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư. Theo dự thảo, việc điều chỉnh chủ trương đầu tư chỉ áp dụng trong một số trường hợp cụ thể như: thay đổi mục tiêu hoặc nội dung đã được chấp thuận; tăng quy mô sử dụng đất khi không thông qua đấu giá, đấu thầu; kéo dài tiến độ thực hiện quá 12 tháng so với tiến độ ban đầu; điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án; thay đổi nhà đầu tư trước khi dự án đi vào vận hành hoặc điều chỉnh các điều kiện đối với nhà đầu tư nếu có.
Việc thu hẹp các trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư được kỳ vọng sẽ giảm thủ tục hành chính không cần thiết, tránh việc phải thực hiện lại các thủ tục phức tạp khi có thay đổi nhỏ.
Dự thảo cũng sửa đổi quy định liên quan đến ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, bổ sung các trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ, bao gồm nhà đầu tư trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ người sử dụng đất khác.
Ngoài ra, các quy định về trình tự, thủ tục ký quỹ, hoàn trả hay miễn ký quỹ cũng sẽ được làm rõ hơn trong dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành luật, nhằm tháo gỡ các khó khăn đang tồn tại. Đồng thời tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn cho nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
Về chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, dự thảo bổ sung quy định cho phép chấm dứt dự án trong trường hợp tổ chức kinh tế bị giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động theo pháp luật về đăng ký kinh doanh. Đồng thời, dự án cũng bị chấm dứt nếu thuộc diện thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai. Đây là điểm mới nhằm khắc phục bất cập trong Luật Đầu tư 2020 hiện hành, khi chưa có quy định rõ ràng về việc chấm dứt hoạt động đối với các dự án không còn khả năng triển khai, khiến cơ quan quản lý gặp khó khăn trong xử lý các dự án "treo" kéo dài.
Khắc phục việc chuyển nhượng bị “chia đôi”
Thời gian qua, việc xác định thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc do sự chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nếu nhà đầu tư đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, thì thủ tục được phân chia thành hai trường hợp. Đối với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 29 hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Điều 41 Luật Đầu tư. Với các dự án không thuộc nhóm trên, việc chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan khác.
Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định rằng, nếu dự án bất động sản đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thì việc chuyển nhượng sẽ thực hiện theo Luật Đầu tư. Các trường hợp còn lại sẽ áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Thực tế áp dụng cho thấy cách phân định này khiến việc chuyển nhượng dự án bị “chia đôi”. Cùng một dự án, nhưng tùy thuộc vào hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chẳng hạn qua đấu giá hoặc đấu thầu) mà thủ tục chuyển nhượng có thể phải thực hiện theo hai luật khác nhau.
Tình trạng càng phức tạp hơn với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 hoặc theo Luật Nhà ở 2014, nhưng sau đó lại được điều chỉnh theo Luật Đầu tư 2020. Khi chuyển nhượng, những dự án này phải thực hiện thủ tục theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhưng sau khi hoàn tất chuyển nhượng, nhà đầu tư lại tiếp tục phải quay lại Luật Đầu tư để thực hiện điều chỉnh. Điều này khiến thủ tục kéo dài, phát sinh chi phí và tạo thêm gánh nặng hành chính cho doanh nghiệp.
Trước thực trạng đó, dự thảo Luật Đầu tư (thay thế) đã làm rõ quy trình thực hiện trong từng trường hợp. Nếu dự án đã được cấp phép hoặc chấp thuận theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư sẽ thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định tại Điều 31 của Luật. Trường hợp còn lại, việc chuyển nhượng sẽ áp dụng theo các quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, bất động sản và các văn bản pháp luật liên quan. Việc này nhằm xử lý các bất cập hiện nay, thống nhất và minh bạch quy trình chuyển nhượng dự án.
Bên cạnh nội dung trên, dự thảo cũng bổ sung quy định liên quan đến tiến độ và thời hạn hoạt động của dự án. Theo đó, nếu tiến độ bị chậm do nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch bệnh hoặc lý do bất khả kháng, thời gian bị chậm sẽ không tính vào thời hạn hoạt động của dự án. Đồng thời, trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án nhưng thời hạn còn lại không đủ để triển khai phương án tài chính hoặc kế hoạch kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền sẽ được phép xem xét, điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án, miễn là không vượt quá khung thời gian tối đa theo quy định.
Quy định này xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Kết luận số 194-KL/TW ngày 20/9/2025 về việc tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mới tiếp tục triển khai các dự án dang dở, tránh lãng phí nguồn lực xã hội. Trong bối cảnh nhiều dự án được chuyển nhượng nhưng vẫn gặp khó khăn vì vướng quy định về thời hạn, việc cho phép điều chỉnh linh hoạt là cần thiết để thúc đẩy dòng vốn mới vào nền kinh tế, nhất là trong các lĩnh vực như bất động sản, công nghiệp, hạ tầng.
Với những nội dung sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Luật Đầu tư (thay thế) lần này, Bộ Tài chính kỳ vọng sẽ tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, đồng bộ và thực tiễn hơn, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khơi thông các nguồn lực phát triển và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư.
