 |
Khơi thông “điểm nghẽn” thể chế từ thực tiễn tồn đọng dự án
Nghị quyết số 29/2026/QH16 quy định cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 1/5/2026. Nghị quyết này vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ nhất Quốc hội khoá XVI.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh thực tiễn cho thấy quy mô các dự án vướng mắc là rất lớn. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích lên tới 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư 3.352.946,9 tỷ đồng.
Trong số này, các bộ, ngành và địa phương đã xử lý theo thẩm quyền được 1.022 dự án với quy mô 52.790,4 ha đất, tương ứng tổng mức đầu tư 804.953,6 tỷ đồng; 129 dự án đã được Chính phủ ban hành nghị quyết tháo gỡ.
Bên cạnh đó, có 1.814 dự án thuộc thẩm quyền địa phương đang được tập trung xử lý. Đồng thời, còn 1.524 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội đang được nghiên cứu cơ chế chính sách để tháo gỡ. Tổng mức đầu tư của các dự án này khoảng 2,5 triệu tỷ đồng.
Ngay sau khi Nghị quyết số 29 được ban hành, dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết cũng được lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến nghị định sẽ sớm được ban hành theo thủ tục rút gọn.
Theo chuyên gia pháp lý, LS Nguyễn Văn Đỉnh, chính sách đặc thù là cơ chế cho phép xử lý các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc mà bản chất là đã có vi phạm pháp luật về đất đai. Những vi phạm này có thể xuất phát từ lỗi của cơ quan nhà nước, lỗi của nhà đầu tư hoặc lỗi từ cả hai phía. NNghị quyết số 29/2026/QH16 sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án này.
“Trong trường hợp không có cơ chế, chính sách đặc thù, nếu chỉ áp dụng các quy định của pháp luật đất đai và các luật liên quan thì việc tháo gỡ cho các dự án này gần như không thể thực hiện được, bởi bản chất của vấn đề là đã tồn tại vi phạm. Do đó, cần có những chính sách đặc thù, mang tính ngoại lệ mới có thể xử lý được các tồn tại này”, LS Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.
Chuyên gia cũng đề cập tới một số nhóm chính sách đáng chú ý của Nghị quyết đặc biệt này.
Thứ nhất là chính sách để tháo gỡ vướng mắc đối với loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở, hay còn gọi là đất ở để xây dựng công trình bất động sản du lịch. Đây là vấn đề nổi cộm tại các đô thị du lịch ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long…
Thứ hai là chính sách xử lý các dự án có vi phạm liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua cơ chế chỉ định thay vì đấu giá hoặc đấu thầu theo quy định.
Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, trong trường hợp này, nếu không có cơ chế tháo gỡ, dự án sẽ bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đã bỏ vốn thực hiện dự án, đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước và đã đầu tư xây dựng một phần công trình. Vì vậy, cần có cơ chế để cho phép dự án tiếp tục được triển khai.
Thứ ba là cơ chế xử lý các dự án mà Nhà nước đã thu hồi đất không đúng quy định, là các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng trên thực tế vẫn bị thu hồi.
Trong những trường hợp này, nhà đầu tư đã chi tiền để giải phóng mặt bằng, thậm chí đã thực hiện thu hồi toàn bộ diện tích đất của dự án. Do đó, không thể đơn giản hoàn trả lại tình trạng ban đầu mà cần có cơ chế để dự án tiếp tục được triển khai, qua đó đưa đất đai vào sử dụng và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.
Thứ tư là chính sách tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án mà chủ đầu tư có vi phạm về mục đích sử dụng đất, ví dụ xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng hoặc sai thiết kế được phê duyệt. Với những dự án này, nếu không có cơ chế tháo gỡ, hệ quả sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên thứ ba, đặc biệt là người mua nhà.
Tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm doanh nghiệp
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, việc ban hành Nghị quyết số 29 được đánh giá là bước đi cần thiết nhằm xử lý các “điểm nghẽn” thể chế kéo dài, tạo hành lang pháp lý để giải quyết dứt điểm các tồn tại lịch sử.
Theo lãnh đạo HoREA, Nghị quyết số 29 cùng với Nghị định hướng dẫn của Chính phủ sắp được ban hành được kỳ vọng sẽ trực tiếp tháo gỡ khó khăn cho khoảng 3.338 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội và các dự án thuộc thẩm quyền địa phương đang xử lý
“Nếu được triển khai hiệu quả, đây sẽ là bước khơi thông nguồn lực đất đai và nguồn lực đầu tư với quy mô hàng triệu tỷ đồng đang bị “đắp chiếu”, lãng phí trong nhiều năm qua, qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số trong năm 2026 và các năm tiếp theo”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá.
Bên cạnh tác động vĩ mô, chính sách này cũng được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm doanh nghiệp trên cả nước, đồng thời bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, người dân tại các dự án.
HoREA cũng đánh giá cao việc Bộ Tư pháp đã nhanh chóng tổ chức thẩm định dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết ngay trong ngày 25/4/2026.
Theo Hiệp hội, quá trình này thể hiện tinh thần rất quyết liệt, khẩn trương của các cơ quan chức năng nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, qua đó sớm đưa chính sách vào thực tiễn.
Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tiếp tục hoàn thiện dự thảo Nghị định để trình Chính phủ xem xét ban hành. Trước yêu cầu tiến độ gấp, HoREA đã đề nghị các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản khẩn trương nghiên cứu dự thảo và gửi ý kiến góp ý để tổng hợp báo cáo các cơ quan có thẩm quyền.
Theo đánh giá, việc sớm hoàn thiện và ban hành Nghị định hướng dẫn được xem là yếu tố then chốt, quyết định hiệu quả triển khai Nghị quyết số 29, qua đó hiện thực hóa mục tiêu tháo gỡ các dự án tồn đọng và khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.
