Giá bất động sản Hà Nội hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng

Bất động sản Hà Nội ghi nhận chung cư giảm giá sau thời gian tăng mạnh

Báo cáo điểm tin thị trường bất động sản tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường nhà ở tại Hà Nội đang có những diễn biến đáng chú ý.

Theo đó, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong quý II/2026 dự kiến đạt khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước. Đây là một trong những tín hiệu điều chỉnh rõ nét đầu tiên của phân khúc căn hộ sau giai đoạn tăng giá kéo dài.

Đáng chú ý, xu hướng điều chỉnh giảm tại Hà Nội diễn ra trên diện rộng, ở nhiều dự án chung cư. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy hàng loạt dự án chung cư có lượng tin đăng lớn ghi nhận mức giảm giá trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 5/2026.

Trong đó, Vinhomes Gardenia ghi nhận mức giảm mạnh nhất với khoảng 9%. Các dự án Times City, The Sapphire - Vinhomes Smart City và Imperia Sky Park cùng giảm khoảng 8%. Khu đô thị mới Xa La giảm 5%, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm giảm 4%, Sunshine City giảm 3%, trong khi Vinhomes D'Capitale, Vinhomes Smart City và Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính cùng giảm khoảng 2%.

Ở chiều ngược lại, chỉ một số ít dự án vẫn duy trì được đà tăng giá. Đáng chú ý nhất là Royal City với mức tăng khoảng 4% trong cùng giai đoạn.

Mặc dù vậy, Hà Nội vẫn là địa phương có mặt bằng giá căn hộ thuộc nhóm cao nhất cả nước. So với TP.HCM cũ, nơi giá chung cư trung bình hiện ở mức khoảng 69 triệu đồng/m² và gần như đi ngang so với quý trước, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn cao hơn đáng kể.

Đáng chú ý, không chỉ Hà Nội, một số địa phương từng ghi nhận mức tăng giá mạnh trong thời gian qua như Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cũng xuất hiện xu hướng điều chỉnh khi giá chung cư giảm khoảng 3%.

Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, diễn biến này có thể được xem là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ tại nhiều đô thị tăng lên quá cao.

Xu hướng điều chỉnh giảm tại Hà Nội diễn ra trên diện rộng, ở nhiều dự án chung cư. Ảnh: Thu Hiền

Bên cạnh yếu tố giá, nhu cầu đối với căn hộ vẫn duy trì ở mức khá tốt. Trong tháng 5/2026, mức độ quan tâm chung cư bán tại Hà Nội tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy lực cầu chưa biến mất mà đang có sự chọn lọc hơn.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục gia tăng. Mức độ quan tâm chung cư cho thuê tại Hà Nội tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh thực tế giá nhà vẫn đang ở mức cao so với khả năng tài chính của một bộ phận người dân, khiến nhu cầu thuê nhà tiếp tục được duy trì.

Nhà riêng Hà Nội bắt đầu xuất hiện xu hướng giảm giá

Không chỉ phân khúc chung cư, thị trường nhà riêng Hà Nội cũng đang ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội đã bắt đầu giảm nhẹ khoảng 1% trong những tháng gần đây. Một số quận trung tâm ghi nhận mức giảm khoảng 3%, gồm Đống Đa, Hà Đông và Ba Đình.

Diễn biến này xuất hiện sau thời gian dài giá nhà riêng tại Hà Nội liên tục tăng mạnh và thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, mức giảm hiện nay chưa làm thay đổi đáng kể vị thế của Hà Nội trên thị trường. Dữ liệu tháng 5/2026 cho thấy giá phổ biến của nhà riêng tại Hà Nội vẫn ở mức khoảng 253 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM cũ chỉ khoảng 119 triệu đồng/m².

Khoảng cách giá giữa hai thị trường lớn nhất cả nước vì vậy tiếp tục được nới rộng. Đây cũng là một trong những dấu hiệu cho thấy mặt bằng giá nhà ở Hà Nội vẫn đang ở mức rất cao sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Đối với phân khúc nhà mặt phố, lượng quan tâm tại Hà Nội giảm từ 8-10% so với tháng trước. Dù giá bán đã có xu hướng đi ngang từ đầu năm 2026, nhưng mặt bằng giá hiện nay vẫn cao hơn khoảng 24% so với quý I/2025.

Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa

Trong khi Hà Nội bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá ở một số phân khúc, nhiều địa phương khác lại ghi nhận đà tăng mới.

Giá chung cư tại Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5% so với quý trước.

Bên cạnh đó, các thị trường như Đà Nẵng cũ, Quảng Ninh hay Hưng Yên cũ cũng ghi nhận lượng quan tâm chung cư tăng từ 9-13% so với tháng trước.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền và nhu cầu thị trường đang có sự dịch chuyển nhất định từ các đô thị đã thiết lập mặt bằng giá cao sang những địa phương còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn.

Nhìn tổng thể, dữ liệu tháng 5/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa rõ nét hơn. Xu hướng giảm giá tại một số phân khúc ở Hà Nội phản ánh quá trình thị trường tự điều chỉnh sau thời gian tăng nóng, trong khi hạ tầng và các chính sách tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ tiếp tục tạo động lực cho sự phát triển của thị trường trong trung và dài hạn.

Liên quan giá bất động sản, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận định các đợt sốt giá bất hợp lý sẽ dần được kiểm soát. Những phân khúc có khả năng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá hợp lý, căn hộ chung cư, nhà ở cho thuê dài hạn, đất nền tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định và pháp lý minh bạch.

Theo ông Thỏa, khái niệm cần hướng tới là “giá hợp lý” thay vì “giá rẻ”, bởi các doanh nghiệp phát triển dự án vẫn cần có lợi nhuận để duy trì hoạt động, thực hiện nghĩa vụ thuế và tái đầu tư. Điều quan trọng là mức giá phải phù hợp với khả năng chi trả của người dân và phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm.