Dòng vốn bất động sản đa dạng cách tiếp cận thị trường

Thị trường đang bước sang một giai đoạn sâu hơn khi dòng vốn có thể tiếp cận qua nhiều kênh, từ đầu tư trực tiếp, góp vốn, mua cổ phần đến M&A. Ảnh: Thu Hiền

M&A mở thêm đường cho dòng vốn bất động sản

Dòng vốn bất động sản đang cho thấy sự thay đổi không chỉ về quy mô mà cả cách thức tiếp cận thị trường. Thay vì chủ yếu phát triển dự án từ đầu, nhà đầu tư ngày càng có thêm lựa chọn thông qua mua cổ phần, tiếp cận doanh nghiệp, tài sản và các nền tảng đã hình thành.

Theo Savills Việt Nam, thị trường đang bước sang một giai đoạn sâu hơn khi dòng vốn có thể tiếp cận qua nhiều kênh, từ đầu tư trực tiếp, góp vốn, mua cổ phần đến M&A. Trong bối cảnh đó, khả năng triển khai, tính minh bạch và tiềm năng tạo giá trị dài hạn ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định phân bổ vốn.

Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng. Theo số liệu của Cục Thống kê được Savills dẫn lại, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, vốn góp và mua cổ phần đạt 6,22 tỷ USD qua 1.446 giao dịch, tăng 89,5% về giá trị.

Theo Savills, bên cạnh đầu tư trực tiếp, doanh nghiệp, nền tảng và tài sản hiện hữu đang trở thành một kênh tiếp cận đáng chú ý của dòng vốn quốc tế.

Dữ liệu từ S&I Ratings cũng cho thấy M&A bất động sản đã sôi động trở lại trong nửa đầu năm 2026. Theo báo cáo của S&I, tổng giá trị các thương vụ được công bố vượt 250 triệu USD. Tuy nhiên, con số công bố chưa phản ánh đầy đủ cam kết vốn thực tế do trọng tâm giao dịch đang dịch chuyển sang các hình thức hợp tác phát triển và góp vốn - những hình thức không phải lúc nào cũng công bố giá trị. Đáng chú ý, khối nội đã vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.

Diễn biến này cho thấy cách tiếp cận thị trường không chỉ đa dạng ở góc độ dòng vốn ngoại. Doanh nghiệp trong nước cũng ngày càng chủ động tham gia M&A, mua lại dự án hoặc quỹ đất, trong khi các mô hình hợp tác phát triển và góp vốn trở thành một phần đáng kể của thị trường.

Một số thương vụ được công bố trong quý I/2026 phần nào phản ánh xu hướng này. Theo Savills, Diamond Realty Investment La Pura, thuộc Mitsubishi Corporation, đã mua toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp phát triển dự án Thuận An 1 tại Bình Dương, với khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng.

Hotel Perle D’Orient Cát Bà được một nhà đầu tư quốc tế mua lại với giá 38 triệu USD. Tại Hải Phòng, Viconship hoàn tất mua 65% cổ phần Harbour City với giá khoảng 914 tỷ đồng, qua đó nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực Cát Bi.

Bức tranh từ JLL cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản về số lượng giao dịch. JLL ghi nhận việc DIC Corp chuyển nhượng các phân khu tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Đồng Nai; trong đó ba phân khu có tổng diện tích khoảng 30,7 ha được chuyển nhượng cho TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD, còn phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha được chuyển nhượng cho Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Không chỉ chuyển nhượng dự án, mô hình liên doanh phát triển cũng ngày càng được sử dụng tại các dự án quy mô lớn. JLL dẫn trường hợp dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh, nơi Lotte được chấp thuận chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Phát Đạt sau đó ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, M&A và hợp tác đầu tư sẽ tiếp tục là những kênh quan trọng để dòng vốn tiếp cận thị trường. Với những tài sản hoặc nền tảng phù hợp, nhà đầu tư không chỉ có thể rút ngắn thời gian tiếp cận quỹ đất và chuẩn bị dự án mà còn tiếp cận hoạt động kinh doanh hiện hữu, dòng tiền và dư địa cải thiện hiệu suất sau giao dịch. Vì vậy, khả năng tạo giá trị của tài sản ngày càng quan trọng bên cạnh giá trị giao dịch ban đầu.

Dòng vốn bất động sản hướng tới tài sản tạo giá trị dài hạn

Dòng vốn bất động sản có thêm nhiều cách tiếp cận cũng đồng nghĩa nhà đầu tư có điều kiện chọn lọc hơn giữa các cơ hội. Theo Savills, bên cạnh vị trí và mức giá, khả năng duy trì nhu cầu, hiệu quả vận hành và dư địa cải thiện hiệu suất ngày càng ảnh hưởng tới triển vọng dài hạn của tài sản.

Nhận định này khá tương đồng với đánh giá của JLL về sự thay đổi khẩu vị đầu tư trên thị trường M&A bất động sản. Theo JLL, trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, dòng vốn đang tập trung nhiều hơn vào các dự án có tính minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Quá trình thẩm định cũng ngày càng chặt chẽ, trong khi trọng tâm đánh giá dịch chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cho rằng thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, có lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Một số phân khúc tại Hà Nội cũng cho thấy vai trò của nhu cầu thực và khả năng vận hành đối với giá trị tài sản. Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Hà Nội quý II/2026 của Savills, thị trường văn phòng đạt công suất 86% trên tổng nguồn cung khoảng 2,3 triệu m2 từ 190 dự án. Căn hộ dịch vụ đạt công suất trên 80% với tổng nguồn cung hơn 6.500 căn, trong khi thị trường bán lẻ ghi nhận công suất 89%, giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Savills, những chỉ số này cho thấy bên cạnh quy mô thị trường, khả năng thu hút nhu cầu thực và duy trì hiệu suất vận hành là những yếu tố quan trọng đối với sức khỏe cũng như tiềm năng tạo giá trị của tài sản.

Ở góc nhìn dài hạn, triển vọng của tài sản còn gắn với quy mô và cấu trúc tăng trưởng của đô thị. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, dân số Hà Nội được dự báo có thể đạt khoảng 15 triệu người vào năm 2035 và 19-20 triệu người vào năm 2065. Sự mở rộng về dân số và kinh tế được kỳ vọng tạo nhu cầu dài hạn đối với nhiều loại hình bất động sản mới, từ thương mại, nhà ở đến y tế và giáo dục.

Trong bối cảnh đó, Savills cho rằng yêu cầu đối với mỗi cơ hội đầu tư sẽ ngày càng cao hơn về tính rõ ràng pháp lý, chất lượng thông tin, khả năng triển khai và hiệu quả vận hành. Với thị trường, trọng tâm cũng đang dịch chuyển từ câu chuyện thu hút vốn sang khả năng phân bổ và sử dụng vốn hiệu quả, khi những tài sản có nền tảng tốt và dư địa tạo giá trị dài hạn sẽ có lợi thế hơn trong thu hút dòng vốn.