Cuộc chơi của các chủ đầu tư lớn với các đại đô thị

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Property.

Ba phân khúc trọng tâm của thị trường

PV: Trong quý I/2026, các nhà phát triển bất động sản thông báo nhiều kế hoạch mở bán cũng như khởi công hàng loạt dự án bất động sản, theo quan sát của BHS, thị trường đang nghiêng về phân khúc nào?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Theo quan sát của BHS R&D, thị trường bất động sản đang có sự chuyển dịch đáng kể. Trước đây, các dự án có quy mô khoản 100 ha đã là các dự án lớn, quy mô từ 300 ha đến 500 ha là dự án rất lớn. Tuy nhiên, năm 2025 và những năm tới sẽ là cuộc chơi của các đại đô thị quy mô hàng nghìn héc-ta và lợi thế nằm trong tay các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực, năng lực phát triển bất động sản chuyên nghiệp.

Về xu hướng, chúng tôi nhận thấy, thị trường tập trung vào một số phân khúc chính là: nhà ở tại trung tâm các thành phố lớn, nơi không còn quỹ đất đủ rộng nên các sản phẩm cao tầng vẫn chiếm ưu thế; các đô thị vệ tinh sẽ được tập trung phát triển mạnh bám theo các trục phát triển hạ tầng (TOD) và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có thanh khoản đối với dòng sản phẩm có giá trị vừa phải, dễ mua, tại các thị trường nghỉ dưỡng truyền thống như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Vũng Tàu.

Xu hướng đầu tư dài hạn, tích lũy với sản phẩm tốt

PV: Theo ông, thị trường năm 2026 có điểm gì đáng chú ý so với thời gian trước, nhất là trong bối cảnh các kênh đầu tư gồm vàng, USD, chứng khoán và tiết kiệm ngân hàng đều tăng trưởng. Xu hướng này tác động lên kênh đầu tư bất động sản hiện nay ra sao, thưa ông?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Những tháng đầu năm 2026 đang diễn ra như một giai đoạn đặc biệt của thị trường tài chính – đầu tư, cùng với những bất ổn địa chính trị, chúng ta thấy rất nhiều kênh đầu tư cùng lúc tăng trưởng như giá vàng lập mặt bằng mới, USD tăng, lãi suất tiết kiệm tăng, chứng khoán biến động…

Điều này làm cho dòng tiền bị phân hóa, các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn đầu tư. Đặc biệt sau giai đoạn 2024-2025 tăng nóng của các dòng sản phẩm cao tầng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, bất động sản không còn là kênh hút dòng tiền mạnh nữa nhưng vẫn là một trong những kênh đầu tư dài hạn, tích lũy tài sản.

Tôi cho rằng, điều quan trọng là lựa chọn những sản phẩm bất động sản tốt, pháp lý chuẩn, có nhu cầu ở thực hoặc khả năng khai thác dòng tiền.

PV: Bên cạnh lãi suất tăng cao, tín dụng toàn nền kinh tế năm 2025 cao nhất trong nhiều năm gần đây, trong đó tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng 40% so với năm trước khiến Chính phủ yêu cầu ngành Ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Theo ông, chủ trương này sẽ tác động như thế nào tới dòng vốn vào thị trường bất động sản từ nay tới cuối năm 2026?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Với các quy định hiện hành, dòng vốn rõ ràng sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, chủ trương cho thấy đây không phải là “siết” tín dụng mà mang tính định hướng dòng vốn vào những phân khúc và dự án có tính an toàn cao để đảm bảo hạn chế đầu cơ, bong bóng tài sản nên cơ hội vẫn còn nguyên dành cho các dự án pháp lý chuẩn chỉ, phục vụ nhu cầu thực.

Theo nhận định của BHS Property, trong ngắn hạn, các khu vực vệ tinh được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng có thể tạo ra những cơ hội tăng giá. Ảnh minh họa

PV: Chính phủ tiếp tục yêu cầu đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng; đồng thời, các chính sách liên quan tới thị trường bất động sản được ban hành trong thời gian qua đã phần nào tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án gặp khó khăn. Với quan điểm của BHS, bối cảnh này sẽ hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng nào?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Việc này rõ ràng thúc đẩy cả cung và cầu bất động sản.

Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng, giúp mở rộng không gian phát triển đô thị. Hạ tầng được cải thiện giúp các khu vực trước đây hạn chế về kết nối sẽ hấp dẫn hơn với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cũng giúp các chủ đầu tư giải quyết được những nút thắt, hoàn thành các thủ tục pháp lý còn dang dở, sớm đưa dự án vào đầu tư kinh doanh.

Theo nghiên cứu của BHS R&D, nguồn cung bất động sản trong năm 2026 có thể lên đến hơn 172.000 sản phẩm.

Giá bất động sản khó tăng mạnh

PV: Trong năm 2025, nguồn cung nhà ở cao tầng tăng mạnh và có tỷ lệ hấp thụ rất cao, ông có cho rằng điều này tiếp tục diễn ra trong năm 2026? Đây có phải phân khúc “bùng nổ” thị trường trong năm nay?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Việc thị trường bùng nổ trong giai đoạn 2024-2025 khiến cho giá bất động sản, đặc biệt bất động sản ở các đô thị lớn, được neo ở một mặt bằng mới.

Trong năm 2026, chúng tôi đánh giá bất động sản đô thị sẽ vẫn là một trong những phân khúc dẫn dắt thị trường, nhưng sẽ không còn tăng trưởng “nóng” nữa.

Trong khi đó, giá cao và nguồn cung tăng, cùng với đó là những hạn chế về việc tiếp cận tín dụng sẽ khiến thị trường sẽ có sự phân hóa. Do đó, tôi cho rằng, những dự án có thanh khoản tốt là những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.

PV: Giá bán bất động sản trong năm qua tăng mạnh cùng với sự phục hồi của thị trường, trong năm 2026, theo nhận định của ông, giá bất động sản có tiếp tục tăng mạnh hay có sự đảo chiều giữa các phân khúc?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Tôi cho rằng giá bất động sản khó có thể tăng mạnh mà sẽ đi vào giai đoạn ổn định và tái cân bằng.

Tuy nhiên, đối với các dự án nhà ở tại các đô thị lớn, vị trí đẹp vẫn có thể duy trì xu hướng tăng nhưng không còn đột biến.

Hiện tại, Chính phủ đang nghiên cứu thí điểm mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp. Nếu chính sách này được triển khai sẽ tạo ra một nguồn cung sản phẩm nhà ở với mức giá tốt hơn, phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người mua ở thực.

Cơ hội từ các “cực” tăng trưởng mới

PV: Tại Hà Nội và TP. HCM, các dự án đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực vành đai và khu vực vệ tinh, trong đó phân khúc hạng sang chiếm ưu thế. Liệu xu hướng này sẽ mang lại cơ hội nào cho nhà đầu tư trong ngắn hạn và dài hạn, thưa ông?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Trong ngắn hạn, các khu vực vệ tinh được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng có thể tạo ra những cơ hội tăng giá khi các dự án lớn được triển khai, đặc biệt khi phân khúc hạng sang chiếm ưu thế sẽ làm tăng mặt bằng giá của khu vực.

Còn trong dài hạn, các khu đô thị vệ tinh, vành đai này có thể hình thành các “cực” phát triển mới với đầy đủ nhà ở, hệ thống tiện ích, thương mại dịch vụ và không gian sống đồng bộ; từ đó tạo ra các trung tâm dân cư mới.

Tôi cho rằng đây là cơ sở để thị trường bất động sản có thể khai thác, tăng trưởng và tăng giá bền vững.

PV: Ngoài hai thị trường Hà Nội và TP. HCM, các thị trường khác như Hải Phòng, Ninh Bình, Hưng Yên, Quảng Ninh… cũng sôi động sau thời điểm sáp nhập tỉnh, thành. Liệu các thị trường này có thu hút được dòng vốn đầu tư như thời gian qua không, thưa ông?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Khi dòng vốn của nhà đầu tư gặp phải một thị trường đã tăng trưởng “nóng” trong hai năm qua và giờ đi vào ổn định thì chắc chắn sẽ cần đi tìm những cơ hội mới.

Lúc đó, những địa phương được đầu tư mạnh về hạ tầng, có tiềm lực về phát triển kinh tế, công nghiệp, du lịch, cảng biển như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh… chắc chắn sẽ là điểm hướng đến mới của các nhà đầu tư.

Xin trân trọng cảm ơn ông!