Bất động sản sắp có mã định danh: Thị trường sẽ thay đổi ra sao?

Sau khi định danh từng bất động sản, Nhà nước có thể theo dõi đầy đủ “vòng đời” của tài sản đó. Ảnh: Thu Hiền

Thu hẹp “đất sống” của đầu cơ, thổi giá

Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP (Nghị định 357) của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kể từ ngày 1/3/2026 tới đây, mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ chính thức có một mã định danh điện tử riêng. Đây được đánh giá là một trong những bước cải cách quan trọng nhất trong quản lý thị trường bất động sản từ trước đến nay.

Đánh giá về ý nghĩa của Nghị định 357, TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng, đây là nền tảng quan trọng trong quản lý thị trường bất động sản.

Theo ông Lượng, công tác quản lý sẽ gặp nhiều khó khăn đối với bất kỳ thị trường nào nếu thiếu dữ liệu, đặc biệt là với thị trường bất động sản – một thị trường có quy mô rất lớn, tác động trực tiếp đến an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Việc thiếu dữ liệu đầy đủ, đồng bộ và đáng tin cậy trong nhiều năm qua chính là nguyên nhân cốt lõi khiến công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn.

Thực tế, Việt Nam đã từng xây dựng các cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các hệ thống này còn manh mún, rời rạc, thiếu liên thông và không khớp nối với nhau, khiến khối dữ liệu hiện có gần như không thể khai thác hiệu quả cho công tác quản lý, điều tiết thị trường. Nghị định 357 ra đời nhằm khắc phục chính “điểm mù” này, đặc biệt là dữ liệu về giá bất động sản – yếu tố quan trọng nhất nhưng cũng mơ hồ nhất trong suốt thời gian dài.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc biệt. Nó không chỉ là tài sản của cá nhân hay doanh nghiệp, mà còn gắn chặt với quy hoạch, thuế, tín dụng, an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, khi mỗi thửa đất, mỗi ngôi nhà được gắn một mã định danh điện tử duy nhất, thì toàn bộ quá trình quản lý, giám sát và vận hành thị trường sẽ thay đổi về chất.

Khi đã định danh được từng bất động sản, Nhà nước có thể theo dõi đầy đủ “vòng đời” của tài sản đó, từ nguồn gốc pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng, lịch sử giao dịch, biến động giá, cho đến nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Điều này giúp công tác quản lý trở nên chủ động, chính xác và minh bạch hơn rất nhiều.

Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia phát triển như Canada, Mỹ hay một số nước châu Âu cho thấy, việc định danh và quản lý dữ liệu bất động sản đã được thực hiện từ rất lâu với sự hỗ trợ mạnh mẽ của công nghệ.

Ở Canada, mỗi ngôi nhà đều có một hồ sơ dữ liệu chi tiết. Hằng năm, cơ quan chức năng có thể định giá lại bất động sản tương đối chính xác dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế và các mô hình phân tích, từ đó gửi thông báo thuế trực tiếp đến từng hộ gia đình với cách tính minh bạch, rõ ràng.

Khi người dân chuyển nhượng bất động sản, họ cũng biết chính xác mình phải nộp bao nhiêu loại thuế, phí. Nhờ vậy, nguồn thu ngân sách từ bất động sản tại các quốc gia này rất lớn và ổn định.

Trong khi đó, tại Việt Nam hiện nay, nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản vẫn chưa được khai thác hiệu quả. Sắc thuế phổ biến nhất vẫn là thuế TNCN 2% khi chuyển nhượng, nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập. Việc thiếu dữ liệu khiến Nhà nước gặp khó khăn trong việc thiết kế các chính sách thuế hợp lý và công bằng.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, khi dữ liệu đã rõ ràng và minh bạch, thị trường sẽ gần như không còn “đất sống” cho các hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt hay tạo sốt ảo như đã diễn ra trong thời gian qua.

Bởi lẽ, khi mọi giao dịch đều được ghi nhận trên hệ thống, từ số lượng giao dịch, mức giá đến tần suất mua bán, dữ liệu thực sẽ vẽ ra một “đường giá” phản ánh đúng cung – cầu của thị trường. Những giao dịch đơn lẻ, mang tính đầu cơ sẽ nhanh chóng bị nhận diện, không còn khả năng tạo mặt bằng giá ảo cho cả khu vực.

“Sẽ không còn chuyện chỉ một vài cá nhân hay nhóm đầu cơ đấu giá một vài lô đất rồi ‘bỏ bom’, sau đó đẩy giá cả khu vực lên cao. Dữ liệu thực sẽ cho thấy rõ đó chỉ là những giao dịch bất thường, không phản ánh xu hướng chung của thị trường”, ông Lượng nhấn mạnh.

Cân đối cung – cầu, bình ổn giá và nâng cao tính chuyên nghiệp

Từ góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị định 357 không phải là một chính sách hoàn toàn mới. Việt Nam đã có quy định liên quan đến xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản từ năm 2014 và tiếp tục triển khai trong giai đoạn 2023–2024. Tuy nhiên, hệ thống hiện nay vẫn chưa đáp ứng yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống” theo tinh thần Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị.

Với Nghị định 357, điểm nổi bật nhất là lần đầu tiên Việt Nam quy định định danh bất động sản bằng mã số thống nhất, được quản lý “từ gốc”, bắt đầu từ thửa đất. Mã bất động sản được xây dựng trên nền tảng mã định danh thửa đất, sau đó tích hợp thêm thông tin về dự án và công trình xây dựng.

Khi một công trình được triển khai đầu tư, hệ thống quản lý hoạt động xây dựng của Bộ Xây dựng sẽ cấp mã cho công trình đó. Mã này tiếp tục được gắn với thông tin địa điểm, bởi trên cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều công trình, hạng mục khác nhau.

Với cơ quan quản lý, hệ thống này sẽ trở thành công cụ giám sát thị trường hiệu quả. Tất cả thông tin về dự án, pháp lý và giao dịch bất động sản đều phải được cập nhật ngay khi phát sinh, giúp cơ quan quản lý theo dõi sát diễn biến thị trường, từ đó ban hành chính sách điều tiết kịp thời và sát thực tiễn.

Khi có dữ liệu đầy đủ và minh bạch, cơ quan quản lý sẽ xác định rõ phân khúc nào đang thiếu, phân khúc nào đang thừa, qua đó định hướng phê duyệt dự án và lập kế hoạch phát triển nhà ở hợp lý hơn.

Bất cập thứ hai là giá bất động sản tăng cao, vượt xa khả năng tiếp cận của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. Khi tất cả giao dịch đều được cập nhật với giá thực, tình trạng “hai giá”, đầu cơ, gom hàng đẩy giá sẽ từng bước bị hạn chế, góp phần bình ổn thị trường.

Đối với chủ đầu tư, việc cập nhật thông tin lên hệ thống vừa là trách nhiệm pháp lý, vừa là kênh truyền thông chính thống, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin dự án, từ đó nâng cao niềm tin và có thể giảm chi phí quảng bá.

Đáng chú ý, Nghị định 357 cũng quy định định danh cá nhân môi giới bất động sản. Mỗi môi giới sẽ có mã định danh gắn với địa phương cấp chứng chỉ, căn cước công dân, thời hạn hành nghề và lịch sử vi phạm (nếu có). Quy định này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch và trách nhiệm pháp lý của đội ngũ môi giới, qua đó giảm rủi ro cho thị trường và người dân.

Theo các chuyên gia, với việc triển khai định danh điện tử cho từng bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước sang một giai đoạn phát triển mới, minh bạch hơn, lành mạnh hơn và bền vững hơn, trên nền tảng dữ liệu đầy đủ và được quản trị hiệu quả.