Bất động sản sẽ không còn là thị trường của những cơn sốt ngắn hạn

Quang cảnh Hội thảo.

Các nhóm chính sách định hình thị trường năm 2026

Theo đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những chuyển động quan trọng khi hàng loạt chính sách mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước đi vào thực tiễn.

Sau giai đoạn trầm lắng và thanh lọc sâu, thị trường bất động sản không còn vận hành theo quán tính cũ, mà đang bước vào một chu kỳ mới – nơi yếu tố pháp lý, năng lực tài chính, nhu cầu thực và tính bền vững trở thành những tiêu chí then chốt.

Tại Hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" được tổ chức ngày 25/1, ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đã chia sẻ về những chính sách tác động đến thị trường bất động sản năm 2026.

Để tạo đà trong năm 2026, ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh, thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn. Nổi bật có là các nhóm chính sách tạo đột phá thể chế nhà ở xã hội; tháo gỡ về đầu tư xây dựng và quy hoạch; hoàn thiện thể chế đất đai gắn với phát triển thị trường bất động sản; khơi thông dòng vốn và tín dụng; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; minh bạch hóa thị trường.

Trong đó, về đột phá thể chế nhà ở xã hội Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các Nghị định hướng dẫn đã tạo ra bước ngoặt hệ thống, chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động cho chủ đầu tư gắn với hậu kiểm. Điều này giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, khơi thông nguồn lực xã hội và tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng.

Các nhóm chính sách nói trên, theo ông Hưng, sẽ giúp giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp; đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án; nâng cao tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư bất động sản; tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, giúp tái khởi động các dự án tồn đọng và gia tăng nguồn cung thực chất.

Cùng với đó, việc Chính phủ đã ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia, tạo kênh vốn trung - dài hạn cho nhà ở xã hội. Đồng thời, Nghị định số 304/2025/NĐ-CP về xử lý nợ xấu gắn với bất động sản giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp và làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng; giúp rút ngắn quy trình hành chính và nâng cao tính chủ động của các địa phương trong quản lý; tăng tính công khai, hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Gỡ bế tắc cho các dự án đã "đắp chiếu" nhiều năm

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

Ông Hưng cho biết, bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững.

Các chuyên gia trao đổi tại Hội thảo.

Liên quan đến việc tháo gỡ vướng mắc do công tác giải phóng mặc bằng nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho bất động sản, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ, năm 2024 - 2025 là giai đoạn bản lề với hàng loạt chính sách mới nhằm khơi thông nguồn lực đất đai.

Điểm nhấn quan trọng là các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và quy định mới về phương thức tiếp cận đất đai, tạo đà phát triển cho thị trường năm 2026. Trong đó, nội dung đáng chú ý là Nghị quyết số 254/NQ-QH15 đã tạo ra cơ chế đột phá để xử lý các dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được 50% diện tích hoặc nhận được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét việc thu hồi đất.

Bà Mỹ nhấn mạnh, khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75% diện tích, Nhà nước sẽ hỗ trợ để đẩy nhanh quá trình thu hồi đất và phục hồi dự án.

Theo chuyên gia, trước đây theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Hiện nay, việc áp dụng cơ chế mới này đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng của các cấp thẩm quyền, nhưng được đánh giá là giải pháp then chốt để tháo gỡ bế tắc cho các dự án đã "đắp chiếu" nhiều năm do không thể thỏa thuận với số ít hộ dân còn lại.

Cùng với đó, Chính phủ cũng đang hoàn thiện Nghị định hướng dẫn chi tiết về cách xác định diện tích và số lượng người sử dụng đất để đảm bảo tính minh bạch khi áp dụng tỷ lệ này.