Tín dụng bất động sản vượt 2,5 triệu tỷ đồng, dòng vốn tiếp tục phân hóa

Dòng vốn vào thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những chuyển động đáng chú ý. Ảnh: Thu Hiền

Tín dụng bất động sản tăng 12,71%

Dòng vốn vào thị trường bất động sản trong quý II và 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận những chuyển động đáng chú ý. Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khá mạnh so với cuối quý I, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu phục hồi, trong khi bất động sản tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Tuy nhiên, điểm chung nổi lên ở các kênh vốn là xu hướng lựa chọn ngày càng rõ nét, với dòng tiền tập trung nhiều hơn vào doanh nghiệp có năng lực và các dự án bảo đảm pháp lý, khả năng triển khai, tạo dòng tiền.

Báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.519.378 tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với mức 2.235.305 tỷ đồng tại thời điểm 31/3/2026.

Trong quý II/2026, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho những dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Theo đó, khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp và dự án cũng có sự phân hóa. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có điều kiện tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn; trong khi những dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Sự phân hóa này diễn ra trong bối cảnh chi phí vốn tạo thêm áp lực đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà. Bộ Xây dựng cho biết, theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Trong khi nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà tiếp tục là một điểm đáng chú ý. Lãi suất, hạn mức vay và yêu cầu chứng minh thu nhập ảnh hưởng đến khả năng vay vốn, nhất là đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Trái phiếu phục hồi, FDI tiếp tục hướng vào bất động sản

Theo Bộ Xây dựng, bên cạnh tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu phục hồi trong quý II/2026, nhưng mức độ tiếp cận nguồn vốn cũng cho thấy sự phân hóa.

Theo số liệu trong tháng 4, tháng 5 và tháng 6/2026 được tổng hợp từ báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong kỳ.

Cùng với tín dụng và trái phiếu, FDI tiếp tục bổ sung nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và là mức cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm gần đây. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 965,2 triệu USD, chiếm 7,4% tổng vốn FDI thực hiện.

Đến ngày 30/6/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Riêng lĩnh vực bất động sản, nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.

Dòng vốn nước ngoài tiếp tục hướng tới các dự án có quy mô lớn, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác ổn định như khu đô thị, nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và dịch vụ lưu trú. Tuy nhiên, tương tự các kênh vốn trong nước, FDI cũng có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào những dự án có năng lực triển khai và hiệu quả khai thác thực tế.

Nhìn tổng thể, diễn biến trong nửa đầu năm 2026 cho thấy nguồn vốn vào bất động sản vẫn được duy trì qua nhiều kênh, từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đến FDI. Đáng chú ý, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng và tăng hơn 12% chỉ trong quý II.