Mở thêm không gian tín dụng cho các dự án tạo giá trị thực

Dòng vốn được mở lối, nhà ở xã hội và khu công nghiệp đón cơ hội mới. Ảnh minh hoạ: HD

Từ 2,5 triệu tỷ đồng mắc kẹt đến bài toán khơi thông dòng vốn

Trong nhiều năm qua, tín dụng bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Báo cáo ngành Ngân hàng của Công ty Chứng khoán SHS cho biết, dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết dư nợ tín dụng theo ngành nghề, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, tăng 6,1% so với cuối năm 2025. Trong đó, 5 ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất gồm VPBank, SHB, Techcombank, MB và HDBank chiếm tới 86% tổng dư nợ.

Trong khi đó, báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 5 và 5 tháng đầu năm 2026 của Bộ Tài chính cho thấy, đến ngày 29/5/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 19,66 triệu tỷ đồng, tăng 5,71% so với cuối năm 2025, trong khi huy động vốn của các tổ chức tín dụng chỉ tăng 2,98%. Chênh lệch giữa tốc độ tăng tín dụng và huy động vốn tiếp tục tạo áp lực lên thanh khoản hệ thống ngân hàng trong bối cảnh nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh, đầu tư hạ tầng và bất động sản đang phục hồi.

Thực tế, bài toán hiện nay không chỉ nằm ở việc thiếu vốn mà còn ở hiệu quả luân chuyển vốn trong nền kinh tế. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), hiện cả nước có hơn 4.500 dự án đang vướng mắc pháp lý với tổng nguồn lực khoảng 2,5 triệu tỷ đồng và liên quan hơn 2 triệu ha đất. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng dự án và khu đất cần tháo gỡ đã lên gần 950 trường hợp.

Khối lượng nguồn lực rất lớn đang bị “chôn” trong các dự án đình trệ được xem là một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền lưu thông chậm, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn và tạo thêm áp lực lên hệ thống tín dụng. Trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh hơn huy động, việc khơi thông các dự án có khả năng triển khai, đưa nguồn lực trở lại nền kinh tế trở thành yêu cầu cấp thiết.

Trong bối cảnh đó, Công văn số 4551/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước được xem là một bước điều chỉnh đáng chú ý trong điều hành tín dụng. Theo quy định mới, từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026, 25 ngân hàng thương mại được loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi dư nợ tín dụng bất động sản khi tính toán tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Điều này đồng nghĩa các ngân hàng có thêm dư địa để cho vay đối với những lĩnh vực được ưu tiên mà không làm ảnh hưởng tới hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán KBSV nhận định, động thái trên cho thấy định hướng rõ ràng của cơ quan quản lý trong việc ưu tiên dòng vốn cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, đồng thời vẫn duy trì sự thận trọng đối với các hoạt động mang tính đầu cơ.

Nguồn: Báo cáo ngành Ngân hàng của SHS

Báo cáo của Chứng khoán SHS cũng cho thấy dòng tín dụng đang có xu hướng dịch chuyển sang các hoạt động liên quan đến xây dựng. Trong quý I/2026, tín dụng xây dựng tăng 9% từ đầu năm, cao hơn tốc độ tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản. Diễn biến này phản ánh xu hướng dòng vốn đang được định hướng nhiều hơn vào các hoạt động tạo ra sản phẩm và giá trị thực cho nền kinh tế.

Theo KBSV, việc khơi thông tín dụng cho khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng công nghiệp, nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn tiếp diễn.

Ở chiều ngược lại, nhà ở xã hội được xem là một trong những lĩnh vực còn nhiều dư địa tăng trưởng. Tính đến giữa tháng 3/2026, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng đã được triển khai.

Thêm dư địa cho phân khúc ưu tiên

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, nhóm hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất từ chính sách mới là bất động sản khu công nghiệp. Cơ chế loại trừ dư nợ khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát giúp các ngân hàng có thể mạnh dạn hơn trong việc giải ngân các khoản vay trung và dài hạn. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi các dự án hạ tầng khu công nghiệp thường có thời gian hoàn vốn kéo dài.

Nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn sẽ giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và mở rộng diện tích cho thuê, từ đó nâng cao khả năng đón đầu các dòng vốn FDI mới.

Đối với nhà ở xã hội, Mirae Asset cho rằng chính sách mới góp phần tháo gỡ một điểm nghẽn quan trọng. Trước đây, do bị giới hạn bởi room tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng có xu hướng ưu tiên cho vay các dự án thương mại có biên lợi nhuận cao hơn. Việc loại trừ dư nợ nhà ở xã hội khỏi hạn mức kiểm soát giúp phân khúc này trở thành lĩnh vực ưu tiên thực sự, tạo thêm động lực để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân.

Ông Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, tác động đầu tiên và rõ nét nhất của chính sách sẽ đến từ nhà ở xã hội. Khi khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà được cải thiện, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân sẽ được mở rộng, góp phần ổn định an sinh xã hội và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Đối với khu công nghiệp và khu chế xuất, chính sách có ý nghĩa chiến lược trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa và thu hút đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả cao nhất, cần triển khai đồng thời các giải pháp tháo gỡ pháp lý dự án, xây dựng cơ chế giám sát dòng vốn, nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng và phát triển các kênh vốn trung, dài hạn ngoài hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang nhanh hơn huy động vốn, thanh khoản hệ thống vẫn chịu áp lực và lượng vốn bị “chôn” trong các dự án đình trệ còn rất lớn, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp được xem là bước đi nhằm tái cơ cấu dòng vốn theo hướng hiệu quả hơn. Nếu đi cùng với quá trình tháo gỡ pháp lý dự án và cải thiện môi trường đầu tư, chính sách này không chỉ giúp khơi thông thị trường bất động sản mà còn tạo điều kiện để dòng tiền quay trở lại sản xuất, hạ tầng và các nhu cầu thực của nền kinh tế.