Thị trường văn phòng cho thuê bước vào cuộc đua mới về chất lượng, công nghệ

Chất lượng dịch vụ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của văn phòng TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Thu Dịu

Không còn chỉ là câu chuyện vị trí và giá thuê

Thị trường văn phòng cho thuê TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một sự thay đổi đáng chú ý khi nhu cầu của doanh nghiệp ngày càng vượt ra ngoài những tiêu chí quen thuộc như vị trí, diện tích hay giá thuê. Sự mở rộng của các trung tâm năng lực toàn cầu (GCC), cùng với công nghệ, số hóa và yêu cầu phát triển bền vững, đang tạo ra những chuẩn mực mới đối với không gian làm việc.

Theo Savills Việt Nam, các GCC đang chuyển từ vai trò hỗ trợ sang đảm nhiệm những chức năng có giá trị cao hơn như công nghệ, nghiên cứu và phát triển, dữ liệu và vận hành toàn cầu. Khi chức năng thay đổi, yêu cầu đối với văn phòng cũng thay đổi theo. Một văn phòng phục vụ các hoạt động này có thể cần diện tích từ 1.000-20.000 m², khả năng mở rộng nhanh và mức độ ổn định thuê cao, cùng hạ tầng công nghệ, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, theo dõi năng lượng theo thời gian thực và không gian linh hoạt.

Điều này đang tạo ra một cuộc cạnh tranh mới trong phân khúc văn phòng, khi chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng nhu cầu vận hành ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Việt Nam), doanh nghiệp đang chuyển từ việc lựa chọn văn phòng dựa trên vị trí và chi phí sang đánh giá toàn diện hơn về chất lượng tòa nhà, công nghệ, ESG và trải nghiệm người sử dụng.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại TP. Hồ Chí Minh vẫn còn dư địa phát triển. Tính đến tháng 8/2026, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,99 triệu m², trong đó hạng A chiếm khoảng 19%, tương đương hơn 553.000 m². Thị trường dự kiến có thêm hơn 87.000 m² nguồn cung mới đến năm 2027.

Một lợi thế khác của TP. Hồ Chí Minh nằm ở khả năng mở rộng không gian phát triển. Cùng với sự cải thiện của hạ tầng giao thông, doanh nghiệp có thể mở rộng lựa chọn từ khu vực trung tâm sang những khu vực phát triển mới, nơi có lợi thế về chi phí, quy mô mặt bằng và nguồn nhân lực công nghệ.

Nền tảng nhân lực cũng là một điểm đáng chú ý. TP. Hồ Chí Minh có khoảng 218.000 nhân lực STEM mới mỗi năm và 100.000 sinh viên tốt nghiệp IT/ICT mỗi năm. Số sinh viên STEM được kỳ vọng tiếp tục tăng, hướng tới khoảng 1 triệu vào năm 2030. Đây là cơ sở quan trọng cho nhu cầu mở rộng các trung tâm công nghệ và vận hành toàn cầu tại Thành phố.

Công nghệ và xanh hóa tạo lợi thế cho tài sản văn phòng

Nếu sự phát triển của các trung tâm năng lực toàn cầu đang thay đổi nhu cầu của doanh nghiệp, công nghệ lại đang làm thay đổi cách một tòa nhà được vận hành.

Việc kết nối cảm biến (Sensor), hệ thống tự động hóa tòa nhà, quản lý bảo trì và dữ liệu vận hành cho phép theo dõi theo thời gian thực mức tiêu thụ năng lượng, chất lượng không khí, mức độ sử dụng không gian và tình trạng thiết bị. Từ đó, hoạt động quản lý có thể chuyển dần từ xử lý sự cố sang dự báo và phòng ngừa, chẳng hạn phát hiện bất thường của thiết bị, tối ưu điều hòa và chiếu sáng, theo dõi hiệu suất vận hành.

Hiệu quả chi phí vì thế trở thành một trong những lợi thế đáng chú ý của việc ứng dụng công nghệ. Các mức tham chiếu được chia sẻ tại sự kiện cho thấy AI và số hóa có thể giúp tiết kiệm khoảng 15% chi phí năng lượng và hơn 30% chi phí bảo trì phòng ngừa. Nếu được tích hợp ngay từ đầu vòng đời tài sản, số hóa và quản lý vận hành có thể góp phần giảm 20-30% tổng chi phí vòng đời tòa nhà.

Cùng với công nghệ, yêu cầu về phát triển bền vững cũng đang trở thành một phần ngày càng quan trọng trong giá trị của tài sản văn phòng. Báo cáo cho biết, các công trình xanh mới có thể ghi nhận mức giảm trung bình 10,5% chi phí vận hành trong năm đầu tiên và 16,9% trong vòng 5 năm. Trong khi đó, hơn 85% doanh nghiệp tăng trưởng nhanh tại Việt Nam có cam kết ESG, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với không gian văn phòng xanh.

Đáng chú ý, tiêu chuẩn công trình xanh cũng đang chuyển từ việc chỉ đáp ứng một chứng nhận tại một thời điểm sang theo dõi hiệu suất liên tục. Theo báo cáo, tiêu chuẩn LEED v5 chú trọng hơn tới các chỉ số về giảm phát thải carbon, chất lượng cuộc sống và khả năng chống chịu của công trình.

Như vậy, lợi thế của văn phòng cho thuê TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn mới không chỉ nằm ở vị trí hay quy mô nguồn cung. Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, ứng dụng công nghệ, đáp ứng yêu cầu xanh, có không gian linh hoạt và tạo trải nghiệm tốt cho người sử dụng sẽ có thêm dư địa nâng cao sức cạnh tranh.

Khi doanh nghiệp ngày càng coi văn phòng là một phần của hiệu quả vận hành và khả năng thu hút nhân lực, cuộc cạnh tranh trên thị trường cũng dịch chuyển theo hướng chất lượng. Đây có thể là cơ sở để phân khúc văn phòng chất lượng cao tại TP. Hồ Chí Minh tìm kiếm lợi thế trong giai đoạn thị trường ngày càng đề cao khả năng thích ứng và giá trị sử dụng dài hạn.