 |
| Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội. |
Bà Nguyễn Hoài An: Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận hơn 100.000 m2 diện tích sàn văn phòng mới đi vào hoạt động. Đây là một lượng nguồn cung rất lớn.
Nếu nhìn vào diễn biến nguồn cung mới theo năm, có thể thấy chỉ riêng 6 tháng đầu năm 2026, lượng nguồn cung mới đã gần tương đương cả năm 2025, gần bằng cả năm 2024 và cao hơn đáng kể so với các năm 2021, 2022. Điều đó đồng nghĩa thị trường phải hấp thụ một lượng nguồn cung rất lớn trong khoảng thời gian khá ngắn, chỉ từ 3 đến 6 tháng.
Chính vì vậy, tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A đã tăng lên khoảng 28%. Đây là mức tương đối cao nếu so với trạng thái cân bằng của thị trường, khi tỷ lệ trống thông thường được kỳ vọng ở khoảng 10-15%.
Bà Nguyễn Hoài An: Trong những năm gần đây, từ khoảng 2023 đến 2025, do thị trường liên tục đón nhận nguồn cung mới nên tỷ lệ trống cũng có xu hướng tăng lên. Điều này tạo áp lực không chỉ đối với các tòa nhà mới mà cả những tòa nhà đã đi vào hoạt động.
Ví dụ, Capital Place là một trong những tòa văn phòng lớn tại Hà Nội, với tổng diện tích sàn hơn 90.000 m2. Tòa nhà đã hoạt động từ năm 2021, tức khoảng 5 năm, nhưng để đạt được công suất khai thác ổn định vẫn cần một khoảng thời gian nhất định.
Thực tế, hầu như bất kỳ tòa văn phòng mới nào khi đi vào hoạt động cũng đều phải trải qua quá trình này. Thông thường, ba năm đầu tiên là giai đoạn chủ đầu tư tập trung lấp đầy diện tích cho thuê.
Mỗi chủ đầu tư sẽ lựa chọn một chiến lược khác nhau. Có chủ đầu tư ưu tiên duy trì mức giá thuê theo kỳ vọng, vì vậy thời gian lấp đầy có thể kéo dài hơn. Ngược lại, cũng có chủ đầu tư sẵn sàng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi ngay từ giai đoạn đầu để nhanh chóng nâng tỷ lệ lấp đầy, nhưng khi đó giá thuê thực tế có thể thấp hơn kỳ vọng ban đầu.
Vì vậy, theo tôi, những diễn biến hiện nay của thị trường văn phòng Hà Nội vẫn phù hợp với quy luật vận động của thị trường. Khi một lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác cùng thời điểm, tỷ lệ trống tăng cao trong giai đoạn đầu là điều có thể dự báo trước.
Bà Nguyễn Hoài An: Áp lực cạnh tranh trên thị trường hiện nay là rất lớn. Sự cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các tòa nhà mới và tòa nhà hiện hữu mà còn giữa các khu vực. Những khu vực đã hình thành từ lâu như Ba Đình, Đống Đa hay một số vị trí trung tâm vẫn có những lợi thế nhất định. Trong khi đó, Tây Hồ Tây vẫn là khu vực tương đối mới đối với thị trường văn phòng.
 |
| Nguồn cung tăng mạnh tạo áp lực lớn lên thị trường văn phòng Hà Nội. Ảnh: Thu Hiền |
Với một vị trí mới, chủ đầu tư phải đối mặt với áp lực lớn hơn trong việc thuyết phục khách thuê dịch chuyển từ các khu vực truyền thống sang một địa điểm mới. Quá trình này cần thời gian.
Câu chuyện này khá giống khu vực phía Tây Hà Nội cách đây khoảng 15 năm. Trong giai đoạn 2012-2015, các chủ đầu tư văn phòng ở phía Tây cũng chịu rất nhiều áp lực. Họ phải mất nhiều năm và triển khai nhiều chính sách khác nhau mới có thể thu hút khách thuê, từng bước hình thành thị trường.
Theo tôi, bất kỳ khi nào xuất hiện một khu vực văn phòng mới, đặc biệt tại những địa bàn còn mới so với cấu trúc đô thị hiện hữu, quá trình này gần như đều phải diễn ra.
Tuy nhiên, Hà Nội vẫn đang tiếp tục mở rộng không gian đô thị, đầu tư hạ tầng và hình thành thêm các trung tâm mới. Vì vậy, quá trình dịch chuyển và mở rộng không gian văn phòng sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.
Bà Nguyễn Hoài An: Đối với khu vực Tây Hồ Tây, các dự án như IFC Hà Nội hay Oriental Square đều hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để trở thành những tòa nhà văn phòng chất lượng cao trong tương lai.
Tuy nhiên, để khu vực này thực sự phát triển thành một trung tâm văn phòng mới cần có thời gian để các dự án đi vào vận hành ổn định và hệ sinh thái tiện ích được hình thành đầy đủ.
Ví dụ, IFC Hà Nội nằm trong cùng tổ hợp với khách sạn Shilla Monogram. Khi khách sạn đi vào hoạt động, lượng khách và mức độ nhận diện của toàn bộ tổ hợp cũng sẽ tăng lên. Đây là một yếu tố marketing quan trọng, góp phần hỗ trợ hoạt động khai thác của tòa nhà văn phòng.
Theo thời gian, khi các dự án vận hành ổn định, tỷ lệ trống sẽ từng bước giảm xuống, mức độ nhận diện của khu vực được cải thiện và vị trí mới sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với khách thuê.
Trong thời gian tới, khu vực này còn được kỳ vọng đón thêm nhiều dự án mới, trong đó có trung tâm thương mại Takashimaya thuộc tổ hợp West Lake Square, cùng nhiều tòa nhà văn phòng dự kiến hoàn thành trong năm 2027.
Ngoài ra còn có các dự án như Parc Hanoi, West Lake Square hay dự án của Mapletree tại khu vực Xuân Đỉnh. Đây đều là các tổ hợp thương mại - văn phòng được đầu tư theo tiêu chuẩn cao và tích hợp nhiều tiện ích.
Theo tôi, khi các dự án này đồng loạt đi vào hoạt động, Tây Hồ Tây sẽ từng bước hình thành một cụm thương mại - văn phòng (commercial office cluster), qua đó có khả năng trở thành một trung tâm văn phòng mới của Hà Nội trong tương lai.
Tuy nhiên, để đạt được điều đó vẫn cần thêm thời gian. Thị trường phải tích lũy đủ các điều kiện về nguồn cung, hệ thống tiện ích, khả năng kết nối cũng như quá trình dịch chuyển của khách thuê. Chỉ khi những yếu tố này cùng hội tụ, khu vực Tây Hồ Tây mới có thể phát huy đầy đủ tiềm năng như kỳ vọng.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!
