Thị trường nhà ở cân bằng trở lại, cổ phiếu bất động sản phân hóa theo nền tảng doanh nghiệp

Nguồn cung nhà ở giá hợp lý cải thiện, thị trường dịch chuyển về phân khúc trung cấp

Theo VIS Rating, quý III/2025 ghi nhận bước khởi sắc rõ nét trong hoạt động phê duyệt dự án, với 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới – mức cao kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây. Tiến trình tinh gọn thủ tục hành chính, cùng việc phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong thẩm quyền phê duyệt, đang tạo điều kiện để nguồn cung dự án sớm quay trở lại thị trường.

Đáng chú ý, không chỉ số lượng dự án tăng, mà cơ cấu nguồn cung cũng cho thấy sự dịch chuyển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực. Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung phân khúc trung cấp tăng mạnh so với cùng kỳ, trong khi nguồn cung cao cấp có xu hướng chững lại. Sự dịch chuyển này phản ánh quá trình tự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn phát triển lệch về các sản phẩm có giá cao, đồng thời cho thấy định hướng rõ ràng hơn vào nhóm người mua ở thực.

Ở phía cầu, theo ghi nhận của VIS Rating, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức cao. Dòng tiền của người mua quay trở lại theo hướng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai thực và mức giá phù hợp với khả năng tài chính. Tâm lý thị trường vì vậy cũng chuyển dần từ đầu cơ ngắn hạn sang tích lũy và nhu cầu ở thực.

Trong khi nguồn cung đang phục hồi, giá nhà sơ cấp vẫn tiếp tục xu hướng đi lên, nhưng nhịp tăng đã “dễ chịu” hơn so với các giai đoạn sốt nóng trước đây. Theo VIS Rating, giá bán tăng trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và chi phí vốn vẫn ở mức cao, đồng thời thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ các dự án có chất lượng thực sự. Việc giá duy trì đà tăng nhưng thanh khoản không bị “bóp nghẹt” cho thấy thị trường đang bước sang một trạng thái ổn định hơn, dựa trên nền tảng cung – cầu thực.

Từ góc độ tổng thể, sự chuyển biến đồng thời về nguồn cung và chất lượng cầu đang giúp thị trường nhà ở dần thoát khỏi trạng thái mất cân đối kéo dài nhiều năm. Diễn biến này cũng đang phản ánh khá rõ trong vận động của nhóm cổ phiếu bất động sản, khi thị trường bắt đầu phân hóa theo pháp lý và tiến độ triển khai dự án.

Tín dụng mở rộng: Trụ cột chính hỗ trợ dòng vốn cho bất động sản

Theo VIS Rating, năm 2025 đánh dấu sự trở lại rõ nét của kênh tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Dư nợ cho vay mua nhà tăng mạnh so với cùng kỳ, trong khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cũng ghi nhận mức tăng cao, đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ toàn hệ thống lên mức đáng chú ý. Diễn biến này cho thấy vai trò hỗ trợ của chính sách tiền tệ trong việc thúc đẩy nhu cầu mua nhà ở thực và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án mới.

Việc mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp giúp chi phí vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Đây là một trong những yếu tố quan trọng giúp cầu thị trường cải thiện, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp trong việc cơ cấu lại nguồn vốn và dòng tiền.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2025 đã có dấu hiệu ổn định trở lại, qua đó góp phần bổ sung nguồn vốn trung – dài hạn cho một số chủ đầu tư và giảm bớt áp lực đáo hạn trong năm 2026. Quy mô và nhịp độ phát hành không còn tạo áp lực lớn lên thị trường như các giai đoạn trước.

Trên thị trường chứng khoán, sự cải thiện của dòng vốn này được xem là yếu tố hỗ trợ tâm lý và triển vọng thanh khoản đối với nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh.

VIS Rating cũng ghi nhận, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) của nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã có sự cải thiện so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ khoản ứng trước từ khách hàng và tiến độ bán hàng được cải thiện tại các dự án đã đủ pháp lý. Điều này giúp phần nào giảm áp lực từ đòn bẩy nợ vay khi doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai dự án mới.

Tuy vậy, bức tranh tài chính toàn ngành vẫn thể hiện sự phân hóa khá rõ. Trong khi nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, dự án sẵn sàng bàn giao và dòng tiền ổn định đang từng bước cải thiện hồ sơ tín dụng, thì một số doanh nghiệp vướng mắc pháp lý kéo dài vẫn đối mặt với khó khăn về thanh khoản và hiệu quả kinh doanh.

Từ góc nhìn chính sách, việc tín dụng được dẫn dắt theo hướng thận trọng, có chọn lọc, tiếp tục là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản nhà ở phục hồi theo hướng bền vững trong giai đoạn tới.

Cổ phiếu bất động sản nhà ở: Cơ hội thuộc về doanh nghiệp có nền tảng thật

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đang phản ánh khá rõ quá trình tái cấu trúc của thị trường nhà ở và thị trường vốn. Theo các chuyên gia phân tích, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn so với các chu kỳ trước. Dòng tiền đầu tư không còn lan tỏa theo diện rộng, mà tập trung rõ rệt vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý dự án rõ ràng và khả năng triển khai – bán hàng thực.

Những doanh nghiệp phát triển dự án tại phân khúc trung cấp, gắn với nhu cầu ở thực, đang được thị trường đánh giá tích cực hơn. Việc tỷ lệ hấp thụ cải thiện giúp nhóm này duy trì dòng tiền bán hàng ổn định, từ đó đảm bảo tiến độ trả nợ và giảm áp lực tài chính. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp này ít biến động tiêu cực trong giai đoạn thị trường còn đang trong quá trình tái lập cân bằng.

Ngược lại, các doanh nghiệp có danh mục dự án tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn vẫn phải đối mặt với không ít thách thức. Thanh khoản thấp, thời gian thu hồi vốn kéo dài và chi phí tài chính chưa thể giảm nhanh khiến triển vọng lợi nhuận ngắn hạn của nhóm này kém tích cực hơn.

Theo các chuyên gia, điểm khác biệt của chu kỳ hiện nay là thị trường không còn phản ứng chủ yếu theo “kỳ vọng phục hồi” mà đang quay trở lại định giá dựa trên chất lượng tài sản, cấu trúc tài chính và dòng tiền thực của từng doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển thận trọng, kiểm soát tốt nợ vay, minh bạch thông tin và gắn hoạt động kinh doanh với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là nhóm được dòng tiền ưu tiên lựa chọn.

Trong chu kỳ 2026–2027, vận động của cổ phiếu bất động sản nhà ở vì vậy sẽ ngày càng gắn chặt với ba biến số cốt lõi: pháp lý dự án – tốc độ xoay vòng dòng tiền – kỷ luật tài chính. Những doanh nghiệp đáp ứng tốt cả ba yếu tố này sẽ duy trì được nền giá ổn định hơn mặt bằng chung, trong khi nhóm còn phụ thuộc vào đòn bẩy cao, tiến độ dự án chậm hoặc thanh khoản yếu sẽ tiếp tục chịu sức ép phân hóa rõ rệt.