Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Nguồn: Vietnam Report, tháng 3/2026.

Sóng gió trở lại, lãi vay ảnh hưởng tới sức cầu

Theo đánh giá của Vietnam Report, sau giai đoạn phục hồi tương đối rõ nét ở năm 2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với nhiều yếu tố thận trọng hơn từ phía chính sách tiền tệ.

Dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm trước và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng 49,55%, tương đương gần 1,85 lần tốc độ tăng của tín dụng phục vụ tiêu dùng và sử dụng bất động sản. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng trong năm 2025 chủ yếu chảy vào khu vực doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực của cá nhân tăng chậm hơn.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng cao của lĩnh vực bất động sản đã khiến cơ quan quản lý bắt đầu chuyển sang trạng thái kiểm soát chặt chẽ hơn trong năm 2026. Theo Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025 của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng trong quý I/2026 được giới hạn không vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm, đồng thời dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Việc siết lại nhịp độ tăng trưởng tín dụng được xem là bước đi nhằm giảm rủi ro tập trung vốn vào lĩnh vực bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Song song với việc kiểm soát tín dụng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà cũng có xu hướng tăng trở lại, tạo thêm áp lực lên khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà. Nếu trong năm 2025 nhiều gói vay ưu đãi được triển khai với mức lãi suất khoảng 5,5 - 6%/năm, thì đến đầu năm 2026 mức lãi suất ưu đãi phổ biến đã tăng lên khoảng 9 - 10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng được điều chỉnh lên 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm tiệm cận 16%/năm. Chi phí vốn gia tăng nhanh đã làm thay đổi đáng kể kế hoạch tài chính của người vay, đặc biệt với đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Áp lực lãi vay càng trở nên rõ rệt khi mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh. Trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng bình quân 20 - 30%, một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước. Giá biệt thự và nhà liền kề tăng khoảng 10 - 20%, còn giá đất nền trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 20 - 25%, tập trung ở các khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Sự kết hợp giữa mặt bằng giá cao, chi phí vốn tăng và chính sách tín dụng thận trọng hơn có thể khiến sức cầu trên thị trường bất động sản chịu áp lực trong năm 2026, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt hơn, tập trung vào các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.

Nhà ở xã hội - điểm sáng của thị trường bất động sản giai đoạn tới

Kết quả khảo sát của Vietnam Report cho thấy, mức độ hấp dẫn của các phân khúc đầu tư dịch chuyển mạnh sang những phân khúc gắn với nhu cầu thực và có nền tảng chính sách hỗ trợ. Theo đó, nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ được đánh giá có triển vọng tích cực nhất với điểm trung bình 4,36/5, phản ánh kỳ vọng lớn của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào nhu cầu ở thực đang gia tăng, cùng với các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội từ phía Chính phủ.

Xếp sau là bất động sản khu công nghiệp với 4,00 điểm, tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thúc đẩy kinh tế tư nhân và dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất. Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu tư hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ tín dụng như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà ở cao cấp được đánh giá thận trọng hơn do chịu tác động lớn từ mặt bằng lãi suất cao và thanh khoản thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có xu hướng phân hóa, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được Chính phủ xác định là một trong những trọng tâm chính sách nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Nguồn: Thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/2/2025.

Theo lộ trình của chương trình, số căn nhà ở xã hội cần hoàn thành trong các năm 2026 - 2030 lần lượt là 116.347 căn, 148.343 căn, 172.402 căn, 186.917 căn và 271.161 căn. Điều này cho thấy sau bước tăng tốc của năm 2025, áp lực thực hiện trong nửa sau của giai đoạn 2021 - 2030 sẽ còn lớn hơn đáng kể. Nói cách khác, năm 2025 có thể xem là năm bản lề, khi chương trình đã đi qua giai đoạn khởi động và bắt đầu bước vào giai đoạn mở rộng quy mô.

Động lực của quá trình tăng tốc này không chỉ đến từ nhu cầu ở thực ngày càng lớn tại các đô thị, mà còn đến từ việc khung chính sách đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đồng thời tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu.

Về phía chủ đầu tư, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đề xuất cắt giảm và cải cách mạnh mẽ các thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, về phía người mua nhà, chính sách tiếp cận nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng. Theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, lãi suất cho vay ưu đãi đối với người mua nhà ở xã hội được áp dụng ở mức khoảng 5,4%/năm, góp phần giảm áp lực chi phí tài chính cho người dân.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới mang tính chọn lọc hơn, với trọng tâm chuyển dịch sang tính minh bạch, năng lực tài chính và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, các doanh nghiệp cho rằng, việc ổn định mặt bằng lãi suất và định hướng dòng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản - xây dựng cần theo hướng phân loại rõ đối tượng và mục đích sử dụng vốn, thay vì áp dụng cơ chế điều tiết mang tính đồng đều. Nguồn vốn tín dụng cần được ưu tiên cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hoặc các dự án phát triển hạ tầng đô thị.

Để làm được, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường thống nhất và triển khai cơ chế định danh bất động sản đối với từng thửa đất và sản phẩm nhà ở, cùng với việc chuẩn hóa và công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giao dịch và giá cả, không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn hỗ trợ các tổ chức tín dụng đánh giá chính xác mức độ rủi ro của dự án, xác định đúng đối tượng được hưởng vốn vay ưu đãi. Qua đó, dòng vốn tín dụng có thể được định hướng hiệu quả hơn vào các dự án có chất lượng và tính khả thi cao, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực tài chính trong nền kinh tế.