Thị trường bất động sản chờ đợi "cú hích" lớn

Luật sớm có hiệu lực, nhà đầu tư sẽ sớm bỏ tâm lý chờ đợi

Tại Công điện số 53 do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ngày 26/5, Phó Thủ tướng đã đề nghị Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ để triển khai ngay sau khi các luật được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm - dự kiến từ ngày 1/8/2024.

Như vậy, thời hạn có hiệu lực các luật trên có khả năng lùi thêm một tháng, thay vì tháng 7 như đề xuất trước đó. Dù vậy, mốc thời gian này vẫn sớm hơn 5 tháng so với hiệu lực Quốc hội thông qua tại kỳ họp đầu năm nay là từ ngày 1/1/2025.

Nhìn nhận về đề xuất đưa ba luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, đây là một trong những quyết định quan trọng, có nhiều ý nghĩa tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Bởi lẽ, khi các luật có hiệu lực, chính sách về việc đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ rõ ràng hơn, từ đó giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp tự tin, yên tâm trong việc tham gia thị trường, không còn tâm lý chờ đợi.

Ngoài ra, với nhiều chính sách mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật sư Cao cho rằng, việc sớm có hiệu lực sẽ tạo nên những chuyển biến rất tích cho các chủ thể tham gia cho thị trường.

Cụ thể, về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, họ sẽ phải thay đổi chiến lược, sách lược, kế hoạch kinh doanh. Bởi thị trường, điều kiện, nguồn lực vốn… theo các quy định mới của các luật sẽ thay đổi, do đó kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp phải thay đổi để đáp ứng được yêu cầu mới.

Về phía nhà đầu tư, họ cũng buộc phải xác định lại các loại hình sản phẩm đầu tư, phân khúc đầu tư, vị trí đầu tư, tài chính đầu tư… Bởi vì, luật mới sẽ quy định chặt chẽ hơn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Về phía những người sử dụng đất, chủ tài sản bất động sản, họ sẽ chuẩn bị kế hoạch tách thửa, kế hoạch nộp tài chính về đất đai, kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích khác nhau để tránh trường hợp thay đổi chính sách sẽ có những thay đổi về điều kiện tách thửa, mức tài chính về bất động động sản, thay đổi về giá cả thị trường.

"Việc đề xuất ba luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 thể hiện nỗ lực rất lớn của Chính phủ trong việc phục hồi, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển trở lại sau thời gian dài khó khăn. Nếu đề xuất được thông qua, chắc chắn thị trường sẽ có 'cú hích' lớn ", luật sư Cao nhìn nhận.

Đánh giá về tác động ba luật mới sớm có hiệu lực, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, khi các luật có hiệu lực sẽ có vai trò tháo gỡ điểm nghẽn của thể chế, pháp luật trong việc xử lý thủ tục, hồ sơ; phê duyệt các dự án đầu tư mà giai đoạn trước đang gặp khó khăn. Từ đó, giúp cho thị trường trở nên thực chất hơn, chuyển động theo đúng với khuôn khổ của pháp luật.

Ví dụ, với những dự án trước đây làm tốt, đúng quy trình sẽ được tháo gỡ, những dự án làm không đúng, còn nhiều vướng mắc thì những quy định mới này sẽ trở thành "barrier" cản trở, đưa dự án quay trở lại khâu xử lý cho đúng với quy định pháp luật và công bằng với mọi dự án khác. Nói cách khác, dự án tốt sẽ được tiếp tục, còn những dự án có vấn đề sẽ phải làm lại.

"Tôi cho rằng, thị trường sẽ nghiêm ngặt, kỷ luật, chặt chẽ và công bằng hơn. Chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ không nóng 'bùng' lên, mà phát triển ổn định", ông Đính nói.

Với riêng đội ngũ môi giới, lãnh đạo VARS cho rằng, họ sẽ buộc phải làm nghiêm túc và chuẩn chỉ hơn, phải hoạt động trong sàn giao dịch và có chứng chỉ hành nghề. Đồng thời, sàn giao dịch phải có trách nhiệm quản lý và kiểm soát nhân viên của mình; mọi thông tin phải công bố đầy đủ, công khai và chỉ được phép thực thi, mua bán hay giới thiệu các dự án bất động sản đủ điều kiện hoạt động.

Điều này góp phần loại bỏ tình trạng như mua bán lòng vòng, giới thiệu những dự án ma hay "phủi tay chạy làng", gây hậu quả nghiêm trọng cho người tiêu dùng, ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư chân chính. Nói cách khác, lực lượng môi giới buộc phải nâng tầm từ kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức để phù hợp với thực tiễn và không bị "bỏ lại phía sau".

Ban hành các nghị định hướng dẫn luật là bước chuẩn bị quan trọng

Theo giới chuyên gia, để các luật sớm có hiệu lực như dự kiến, điều quan trọng nhất là cần hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết luật.

Theo Luật sư Lê Cao, việc các luật sớm có hiệu lực sẽ buộc các cơ quan soạn thảo luật phải sớm có các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết để có thể triển khai luật trên thực tế. Trong khi đó, khối lượng các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết của các luật là rất lớn, nên áp lực hoàn thiện các quy định chi tiết, quy định hướng dẫn luật là không hề nhỏ.

"Dù vậy, vẫn mong các cơ quan soạn thảo nhanh chóng hoàn thiện việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật theo hướng cụ thể, đầy đủ, dễ hiểu nhằm đưa luật đi vào cuộc sống dễ dàng hơn", Luật sư Cao bày tỏ.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, để cả ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sớm đi vào cuộc sống, việc sớm ban hành các nghị định hướng dẫn là việc cấp bách hiện nay. Trong đó, các vấn đề trọng tâm cần sớm có nghị định hướng dẫn là giao đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất… Khi có nghị định hướng dẫn, nguồn lực đất đai sẽ được kích hoạt, các dự án đang vướng mắc sẽ nhanh chóng được tháo gỡ.

Sau một thời gian dài trầm lắng, khó khăn, từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực. Thị trường hiện nay được đánh giá giống như cơ thể vừa khỏi bệnh sau đợt ốm "thập tử nhất sinh", đang "chập chững đứng dậy" hoạt động trở lại. Tuy nhiên, vẫn chưa hoàn toàn bình phục.

Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách pháp lý, đưa các chính sách mới sớm đi vào cuộc sống là rất cần thiết để tạo động lực giúp thị trường nhanh chóng "khoẻ" lại, có những bước đi mạnh mẽ và chắc chắn hơn./.