Điểm sáng bất động sản công nghiệp

Trong báo cáo bất động sản khu công nghiệp mới đây, các chuyên gia của Shinhan Securities đã chỉ ra nhiều yếu tố tác động đến tiềm năng phát triển bất động sản khu công nghiệp trong năm 2025.

Một là, đầu tư công mạnh mẽ góp phần thúc đẩy hạ tầng phát triển. Báo cáo của Bộ Tài chính cho biết, ước tính giải ngân đầu tư công từ đầu năm đến ngày 31/12/2024 khoảng 529.632 tỷ đồng, giảm 8,7% so với năm trước, đạt 77,55% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Tỷ lệ giải ngân trong tháng 12/2024 có sự sụt giảm so với tháng 12/2023 khi giảm từ 81,87% xuống mức 77,55%. Nhằm thúc đẩy tình hình giải ngân đầu tư công, Chính phủ đã ban hành Công điện số 104/CĐ-TTg ngày 10/10/2024 đôn đốc đẩy mạnh vốn đầu tư công những tháng cuối năm 2024.

Bước sang năm 2025, Chính phủ đã thông qua Quyết định 1508/QĐ-TTg ngày 04/12/2024 về việc giao kế hoạch đầu tư vốn ngân sách nhà nước năm 2025, qua đó đầu tư công năm 2025 là 790.727 tỷ đồng, tăng đáng kể so với kế hoạch 670.000 tỷ đồng của năm 2024. Qua đó, lượng vốn đầu tư công năm 2025 sẽ tăng khoảng 120.000 nghìn tỷ so với năm trước.

Bên cạnh đó, vào ngày 29/11/2024, Quốc hội khóa XV đã thông Luật Đầu tư công (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tăng tính minh bạch thông qua việc phân rõ trách nhiệm sử dụng vốn nhà nước và kiểm soát nguồn vốn tốt hơn. Việc thông qua Luật Đầu tư công (sửa đổi) sẽ đẩy nhanh tiến độ giải ngân, đảm bảo đạt được tỷ lệ giải ngân đã đề ra.

Hai là, các dự án hạ tầng góp phần phát triển KCN. Tổng cộng 1.874 nghìn tỷ sẽ được đầu tư trong giai đoạn 2021 - 2030 cho các dự án hạ tầng trên cả nước. Trong đó, hạ tầng đường bộ chiếm 48% nguồn ngân sách Nhà nước.

Tính đến tháng 12 năm 2024, Việt Nam đã đưa vào khai thác hơn 2.000 km đường bộ cao tốc. Chính phủ đã đặt mục tiêu đến năm 2025, cả nước sẽ có khoảng 3.000 km đường cao tốc và kế hoạch đến năm 2030 đạt 5.000 km đường cao tốc.

Các dự án hạ tầng giúp kết nối hiệu quả góp phần thu hút vốn FDI. Các dự án hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút các công ty nước ngoài đầu tư các cơ sở tại Việt Nam. Việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ giúp kết nối nền kinh tế tốt hơn. Qua đó, gia tăng hiệu quả trong việc vận chuyển hàng hóa, nguyên liệu trong nước, góp phần đẩy mạnh hiệu quả sản xuất và giảm thiểu chi phí. Bên cạnh đó, hạ tầng phát triển sẽ hỗ trợ kết nối với các cảng biển và sân bay quan trọng, giúp đẩy mạnh xuất khẩu.

Ba là, triển vọng dài hạn với các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng trong tương lai. Dự án cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 3 tổng chiều dài dự kiến 361 km, với tổng mức đầu tư 69.123 tỷ đồng; Dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc – Nam tổng chiều dài dự kiến khoảng 1.541 km, kết nối Hà Nội và TP HCM, đi qua 20 tỉnh, thành phố. Tổng mức đầu tư 1.713.548 tỷ đồng (tương đương USD 67.3 tỷ). Tốc độ thiết kế 350 km/h, giúp giảm thời gian di chuyển giữa hai đầu đất nước xuống còn khoảng 5 giờ.

Bốn là, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì sự tăng trưởng ổn định trong năm 2024. Tình hình vốn FDI giải ngân có sự tăng trưởng ổn định, lũy kế 12/2024 ghi nhận vốn FDI giải ngân đạt USD 25,35 tỷ, tăng 9% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, vốn FDI đăng ký đạt USD 38,22 tỷ, giảm -3% so với cùng kỳ. Theo Cục Đầu tư nước ngoài đánh giá, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tiếp tục xu hướng tích cực. Đặc biệt, đầu tư mới và điều chỉnh vốn gia tăng cả về số lượng dự án cũng như quy mô vốn đầu tư.

"Mặc dù lượng vốn FDI đăng ký có sự sụt giảm trong những tháng cuối năm, tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng, lượng vốn FDI chảy vào Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục duy trì tăng trưởng trong tương lai nhờ triển vọng đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ và xu hướng "Trung Quốc +1", Shinhan Securities đánh giá.

Năm là, tình hình sản xuất của các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam. Chỉ số sản xuất công nghiệp có sự tăng trưởng tốt trở lại kể từ trong năm 2024, nhìn chung hoạt động sản xuất có sự cải thiện rõ rệt khi nền kinh tế thế giới đang trong quá trình hồi phục.

Lũy kế xuất khẩu của các doanh nghiệp FDI trong 12/2024 đạt USD 290,94 tỷ, tăng 13%. Tình hình xuất nhập khẩu của các doanh nghiệp FDI có sự cải thiện rõ rệt qua từng tháng. Điều này cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam tiếp tục duy trì tích cực, qua đó tạo cơ sở cho nguồn vốn FDI tiếp tục tăng trưởng.

Sáu là, các tỉnh thành phía Bắc và phía Nam tiếp tục nhận được phần lớn lượng vốn FDI đăng ký. Các tỉnh thành như Bắc Ninh, Quảng Ninh, TP HCM, Hải Phòng, Hà Nội, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, và Đồng Nai là những điểm đến chủ yếu của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Đáng chú ý là các tỉnh như Bà Rịa - Vũng Tàu và Bắc Ninh khi tăng trưởng lần lượt gấp 2,89 lần và +65% so với cùng kỳ. Vị trí chiến lược và đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ là các yếu tố góp phần vào sự tăng trưởng nguồn vốn FDI của các tỉnh thành trong nước.

Bảy là, các quốc gia châu Á đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu nguồn vốn FDI đăng ký. Các nhà đầu tư đến từ châu Á (Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) vẫn là các đối tác đầu tư truyền thống chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu vốn FDI đăng ký 2024. Riêng 6 đối tác này đã chiếm tới 84% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước trong năm 2024.

Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực đầu tư chủ yếu của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam, chiếm 67% nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam. Đáng chú ý, tổng vốn FDI đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 6,309 triệu USD, gấp 1,35 lần so với cùng kỳ. Lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, nhà ở và văn phòng là các lĩnh vực đang được hưởng lợi từ dòng vốn FDI.

Tám là, kỳ vọng nguồn cung FDI tiếp tục tăng trưởng sau khi Tổng thống Trump nhậm chức lần 2. Trong nhiệm kỳ lần 1 của tổng thống Mỹ Donald Trump (20/01/2017-20/01/2021), sau khi áp thuế 25% lên hàng hóa Trung Quốc và bắt đầu cuộc chiến tranh thương mại, nhiều công ty đã dịch chuyển sản xuất để giảm rủi ro phụ thuộc vào Trung Quốc, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, và công nghệ.

Xu hướng “Trung Quốc +1" mở rộng và lượng lớn vốn FDI đã chuyển dịch sang các nước ASEAN (trong đó có Việt Nam). Lượng vốn FDI chảy vào các nước ASEAN đã tăng khoảng 39% trong năm 2017 (trong đó lượng vốn FDI đăng ký của Việt Nam tăng 47%). Đáng chú ý, lượng vốn FDI của các nước phát triển tại châu Á (chiếm hơn 80% nguồn vốn FDI) đã tăng trưởng 61% trong năm 2017.

“Trong quá trình tranh cử tổng thống lần hai, ông Trump đã cam kết tăng mạnh thuế nhập khẩu đối với hàng hóa từ Trung Quốc, với mức thuế dự kiến lên đến 60%. Chúng tôi kỳ vọng, xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI sang Việt Nam và ASEAN có thể được đẩy mạnh một lần nữa sau khi ông Trump bắt đầu lên nắm quyền điều hành đất nước trong nhiệm kỳ 2”, Shinhan Việt Nam nhận định.

Chín là, Việt Nam tiếp tục là điểm đến của dòng vốn FDI công nghệ. Vào ngày 5/12/2024, Chủ tịch Tập đoàn NVIDIA đã tham gia lễ ký Thỏa thuận giữa Chính phủ Việt Nam và Tập đoàn NVIDIA về hợp tác thành lập Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển về trí tuệ nhân tạo (AI) của NVIDIA và Trung tâm Dữ liệu AI tại Việt Nam. Qua đó, mở ra cơ hội phát triển ngành công nghệ AI trị giá tỷ USD trong những năm tới.

Mười là, Chính phủ nỗ lực thúc đẩy và hỗ trợ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. Trong khuôn khổ Tuần lễ cấp cao Đại hội đồng Liên Hợp Quốc khóa 79, ngày 23/9/2024, Tổng bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã gặp gỡ lãnh đạo các tập đoàn công nghệ và quỹ đầu tư lớn của Mỹ và thế giới, bao gồm Apple, Meta, Super Micro, Blackstone và Warburg Pincus, cùng cựu CEO Google Eric Schmidt. Qua đó, tiếp tục khuyến khích các tập đoàn công nghệ hàng đầu của Mỹ đầu tư vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, vào ngày 24/09/2024, trong chuyến công tác tại Hoa Kỳ, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã gặp bà Kristalina Georgieva, Tổng Giám đốc IMF. Tổng Bí thư đã đề nghị IMF hỗ trợ Việt Nam tái cơ cấu kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng, chuyển đổi số, xanh, phát triển công nghệ mới (bao gồm AI).

Mười một, triển vọng bất động sản KCN tiếp tục duy trì mức tăng ổn định trong tương lai. Shinhan Việt Nam ước tính nguồn cung bất động sản KCN trong năm 2025 tại hai vùng phía Bắc và phía Nam tăng trưởng lần lượt đạt 700 ha và 650 ha. Trong đó, nguồn cung tại khu vực miền Bắc chủ yếu tập trung tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên. Đối với khu vực miền Nam nguồn cung chủ yếu sẽ nằm tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa Vũng Tàu.

Giá đất khu công nghiệp được dự phòng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định 5% - 10%/năm cho giai đoạn 2025 - 2026 nhờ nhu cầu thuê ổn định và nguồn vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao với 83% tại khu vực miền Bắc và 90% tại khu vực miền Nam.