Bất động sản công nghiệp đáp ứng nhu cầu chuyển dịch
Thay vì các ngành thâm dụng lao động như dệt may và sản xuất đồ nội thất, Việt Nam hiện đang trở thành điểm đến của các khoản đầu tư công nghệ cao quy mô lớn trong các lĩnh vực như bán dẫn, xe điện, pin năng lượng mặt trời và điện tử.
Sự chuyển dịch trong cơ cấu sản xuất đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp.
Hiện nay nhu cầu đối với đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức cao, với tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp trên toàn quốc đạt 86% trong năm 2024.
Nhờ nền tảng sản xuất vững chắc và khả năng tiếp cận các tuyến vận tải biển quốc tế, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm tới 70% nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn trên cả nước, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
Trong khi đó, vùng kinh tế phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 78% nhờ vị trí chiến lược nằm gần Trung Quốc và các thị trường Đông Bắc Á và hệ thống logistics phát triển.
Giá đất công nghiệp trung bình trên toàn quốc đạt 167 USD/m², trong đó khu vực phía Bắc đạt 132 USD/m² và phía Nam đạt 183 USD/m². Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt 4,6 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu bền vững và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường.
Chất lượng các khu công nghiệp đang từng bước thay đổi, với nhiều dự án mới được quy hoạch bài bản hơn, tích hợp thêm không gian logistics, nghiên cứu và phát triển (R&D) và thương mại.
Đáng chú ý, phát triển bền vững cũng đang dần trở thành ưu tiên trong lĩnh vực BĐS công nghiệp. Một số mô hình khu công nghiệp sinh thái như Deep C tại Hải Phòng và Prodexi Eco-IP tại Long An là những dự án tiên phong trong xu hướng này.
Theo ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành sản xuất, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đã ghi nhận hiệu suất ấn tượng với tỷ lệ lấp đầy cao và mức tăng trưởng giá thuê tích cực trong những năm gần đây.
Trong đó, khu vực phía Nam có lợi thế nhờ nền tảng sản xuất phát triển và khả năng tiếp cận hệ thống vận tải quốc tế, trong khi khu vực phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược gần Trung Quốc cùng hạ tầng logistics hiện đại.
“Trong thời gian tới, với các yếu tố nền tảng vững chắc, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư, được hỗ trợ bởi nhu cầu ổn định và các động lực tăng trưởng thuận lợi”, ông John Campbell nói.
Đủ sức vượt qua tác động ngoại sinh, duy trì đà tăng trưởng dài hạn
Mặc dù tiềm năng tăng trưởng tích cực, thị trường BĐS công nghiệp vẫn tồn tại những thách thức mang tính cấu trúc.
Theo đó, dù hạ tầng đang được cải thiện, khả năng kết nối hạ tầng giao thông và công suất cảng nước sâu hiện vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn tới hạn chế hiệu quả hoạt động.
Những e ngại về vấn đề cơ sở hạ tầng có thể dẫn tới việc các DN sẽ tính toán di chuyển một phần hoạt động vận hành sang quốc gia khác
Bên cạnh đó, cần tiếp tục phát triển nguồn cung lao động có kỹ năng để có thể theo kịp yêu cầu của các ngành công nghệ cao, đặc biệt là những lĩnh vực chuyên sâu về R&D như bán dẫn và trí tuệ nhân tạo.
Chuyên gia Savills cũng lưu ý thách thức trong bối cảnh thương mại toàn cầu cũng đang trở nên phức tạp hơn. Theo đó, thông báo gần đây về khả năng áp thuế đối ứng 46% từ Hoa Kỳ tạo ra mức độ bất định nhất định cho thị trường.
Tuy vậy, ông John Campbell cho biết việc Việt Nam chủ động tham gia đàm phán và là quốc gia đầu tiên đối thoại với phía Hoa Kỳ về vấn đề này cho thấy sự chủ động về của Chính phủ để giải quyết vấn đề.
Kết quả tích cực hơn có thể kỳ vọng, nhất là sau khi phía Hoa Kỳ thông báo gia hạn thời gian áp thuế trong 90 ngày vào ngày 10 tháng 4.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills cho rằng, bất chấp trở ngại này, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn rất vững chắc, với cam kết duy trì mặt bằng lãi suất thấp, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tận dụng biến động tỷ giá để giữ lợi thế cạnh tranh trong xuất khẩu.
Theo ông John Campbell, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang ở thời điểm bản lề. Từ nền sản xuất có giá trị gia tăng thấp, Việt Nam chuyển mình sang định hướng phát triển công nghệ cao, đa dạng và có tầm nhìn dài hạn.
Với vị trí địa lý thuận lợi, chính sách đầu tư hấp dẫn, lực lượng lao động dồi dào, quỹ đất công nghiệp lớn cùng cam kết phát triển hạ tầng và nguồn nhân lực trong dài hạn, Việt Nam không chỉ mở cửa thu hút đầu tư, mà còn sẵn sàng cho sự thay đổi để thích ứng.
Chiến lược đa dạng hóa này đang giúp Việt Nam xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp toàn diện và cân bằng, đủ sức vượt qua những tác động ngoại sinh và duy trì đà tăng trưởng dài hạn.
“Với nền tảng vững chắc, niềm tin gia tăng từ các nhà đầu tư và đồng hành chiến lược từ Chính phủ trong phát triển bền vững và công nghệ cao, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang sẵn sàng vươn lên dẫn đầu khu vực trong kỷ nguyên thịnh vượng bền vững”, ông John Campbell chia sẻ./.
