 |
| Nhu cầu thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức vẫn có tín hiệu cải thiện. |
Giảm lãi do thay đổi phương pháp kế toán
Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) cho thấy doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt 132,3 tỷ đồng, giảm gần 39% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 234,2 tỷ đồng, giảm khoảng 63%. Lợi nhuận sau thuế quý II còn gần 18,9 tỷ đồng, giảm hơn 80%; lũy kế nửa đầu năm đạt hơn 36 tỷ đồng, thấp hơn 84% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo doanh nghiệp, doanh thu từ hoạt động kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp giảm mạnh do từ năm 2026, doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng được ghi nhận theo phương pháp phân bổ doanh thu nhận trước theo chính sách kế toán hiện hành, thay vì ghi nhận một lần như trước. Việc thay đổi phương pháp hạch toán khiến doanh thu ghi nhận trong kỳ thấp hơn, dù hoạt động cho thuê không suy giảm tương ứng.
Cùng với sự thay đổi về phương pháp hạch toán, doanh thu chưa thực hiện dài hạn của Sonadezi Châu Đức đã tăng mạnh lên khoảng 768 tỷ đồng, cao hơn 164% so với cùng kỳ. Khoản mục này phản ánh giá trị các hợp đồng cho thuê đã ký nhưng sẽ được phân bổ doanh thu trong nhiều năm tới, qua đó tạo ra một “khoản để dành” đáng kể trên bảng cân đối kế toán.
Nói cách khác, phần doanh thu chưa được ghi nhận không mất đi mà chỉ dịch chuyển sang các kỳ kế toán tiếp theo. Điều này giúp doanh nghiệp có nguồn doanh thu dự kiến ổn định hơn trong tương lai, thay vì tập trung ghi nhận ngay tại thời điểm ký hợp đồng.
Sự thay đổi này làm giảm lợi nhuận kế toán nhưng không ảnh hưởng đến dòng tiền thu về, đồng thời khiến việc đánh giá doanh nghiệp cần dựa nhiều hơn vào giá trị tài sản và khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ nhìn vào chỉ tiêu lợi nhuận ngắn hạn.
Hoạt động cho thuê vẫn duy trì đà phục hồi
Diễn biến hoạt động kinh doanh thực tế cho thấy nhu cầu thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức vẫn có tín hiệu cải thiện. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Sonadezi Châu Đức đã ký 6 hợp đồng thuê cùng 4 biên bản ghi nhớ (MOU) với tổng diện tích khoảng 32,9 ha, tăng 57% so với cùng kỳ. Giá trị các hợp đồng và MOU này ước đạt khoảng 1.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, giá thuê bình quân tiếp tục tăng khoảng 6% trong quý II, góp phần cải thiện biên lợi nhuận gộp của mảng khu công nghiệp lên 65,5%, cao hơn mức 58,6% cùng kỳ năm trước.
Ngoài khu công nghiệp, một số mảng kinh doanh khác cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Doanh thu bất động sản dân cư đạt khoảng 46 tỷ đồng, tăng hơn 8 lần nhờ bàn giao các căn nhà liền kề tại dự án Khu dân cư Hữu Phước. Mảng thu phí BOT đường 768 tăng 135%, trong khi doanh thu dịch vụ như cấp nước, xử lý nước thải, cho thuê nhà xưởng và dịch vụ hạ tầng tăng 47% nhờ số lượng khách thuê gia tăng.
Ở góc độ tài chính, bảng cân đối kế toán cũng cho thấy doanh nghiệp tiếp tục củng cố nguồn lực. Tại ngày 30/6/2026, Sonadezi Châu Đức nâng giá trị các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn lên 210,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 34,8 tỷ đồng đầu năm, trong khi hàng tồn kho gần như đi ngang.
Sonadezi Châu Đức hiện còn hơn 514 ha đất khu công nghiệp có thể cho thuê, trong đó khoảng 150 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và sẵn sàng khai thác. Giá thuê của doanh nghiệp vẫn thấp hơn khoảng 10-15% so với mặt bằng các khu công nghiệp khác tại Bà Rịa - Vũng Tàu, tạo dư địa tăng giá trong bối cảnh hạ tầng khu vực tiếp tục được cải thiện nhờ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
 |
| Cổ phiếu SZC đã giảm hơn 50% so với thời điểm cách đây một năm - Nguồn: Trading view. |
Với những yếu tố trên, mức sụt giảm lợi nhuận năm 2026 chủ yếu phản ánh sự thay đổi về thời điểm ghi nhận kế toán, thay vì phản ánh sự suy yếu của năng lực tạo dòng tiền hay triển vọng cho thuê đất khu công nghiệp. Trong bối cảnh lượng hợp đồng ký mới và doanh thu chưa thực hiện đều gia tăng, kết quả kinh doanh của Sonadezi Châu Đức trong các năm tới được kỳ vọng sẽ được hỗ trợ bởi nguồn doanh thu đã tích lũy từ các hợp đồng hiện hữu.
Cổ phiếu SZC đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 1,02x, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình ngành là 1,83x. SSI Research đưa ra giá mục tiêu 12 tháng cho SZC là 24.000 đồng/cổ phiếu.
Hiện thị giá cổ phiếu SZC tại thời điểm kết phiên 31/7 là 17.650 đồng/cổ phiếu, đã giảm 22,42% trong vòng một tháng qua và giảm 50,38% so với thời điểm cách đây một năm.
