 |
| Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới trong quý II/2026. Ảnh: Internet |
Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới trong quý II/2026, trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện. Diễn biến này giúp thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu, song chưa tạo áp lực tăng giá thuê.
Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, trong quý không có nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh và các thị trường mở rộng gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức khoảng 1,73 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA). Nguồn cung tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ lần lượt ở mức khoảng 37.121 m2 và 17.465 m2.
Trong bối cảnh không có dự án mới, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng tại tất cả các phân vùng. Tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước; hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm.
Riêng trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m2 hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng. Tại Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7%, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đạt 87,9%, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm so với quý trước.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu.
Theo bà Đoan, tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận nhu cầu thuê tích cực của nhóm doanh nghiệp thuộc các ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG). Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với lợi thế từ các hoạt động công nghiệp mở rộng, nhận được sự quan tâm cao của nhóm doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Tuy nhiên, sự cải thiện của tỷ lệ lấp đầy chưa tạo ra diễn biến tương ứng đối với giá thuê. Tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A và 33,3 USD/m2/tháng đối với hạng B. Theo Cushman & Wakefield, các chủ nhà tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi nhằm thu hút và giữ chân khách thuê.
Tại Bình Dương, giá thuê duy trì ổn định ở mức 20,2 USD/m2/tháng. Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận mức giá 10,4 USD/m2/tháng, tăng 0,8% so với quý trước.
Theo đơn vị nghiên cứu, dù tỷ lệ lấp đầy được cải thiện, giá thuê chưa chịu áp lực tăng tương ứng. Điều này cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định. Tuy nhiên, việc tỷ lệ lấp đầy đồng thời cải thiện tại nhiều phân khúc và khu vực cũng cho thấy cán cân cung - cầu đang có diễn biến tích cực hơn.
Cùng với diễn biến cung - cầu, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ hơn về chất lượng tài sản. Cushman & Wakefield nhận định xu hướng “flight-to-quality” tiếp tục định hình nhu cầu thuê trong thời gian tới, nhưng khái niệm về “chất lượng” đang được mở rộng.
Nếu trước đây, “flight-to-quality” chủ yếu được dùng để mô tả xu hướng khách thuê chuyển sang các tòa nhà hạng A, có vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao, nhu cầu hiện nay còn ưu tiên những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng.
Theo bà Chương Quốc Đoan, bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality.
Những yếu tố này ngày càng có vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.
Sự thay đổi trong yêu cầu của khách thuê cũng đồng nghĩa hạng của tòa nhà không phải yếu tố duy nhất quyết định sức cạnh tranh. Theo Cushman & Wakefield, không phải mọi tòa nhà hạng A đều có sức cạnh tranh như nhau.
Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và tạo được trải nghiệm khác biệt cho người sử dụng sẽ có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.
Ở chiều ngược lại, các dự án hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí.
Đối với khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới hạn chế được dự báo tiếp tục hỗ trợ các tài sản có chất lượng tốt cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Trong khi đó, xu hướng mở rộng lựa chọn ra ngoài khu vực trung tâm tạo thêm dư địa cho các dự án có khả năng kết hợp chất lượng không gian, khả năng kết nối và hiệu quả chi phí.
Các ngành công nghệ, sản xuất, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ chuyên nghiệp được dự báo tiếp tục dẫn dắt hoạt động cho thuê.
Tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nhu cầu văn phòng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai còn hạn chế, Cushman & Wakefield kỳ vọng những tài sản hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê sẽ duy trì lợi thế trong trung và dài hạn.
