 |
| Hoàn thiện quy định về đối tượng thụ hưởng của nhà ở thương mại giá phù hợp để bảo đảm chính sách đi đúng mục tiêu, tránh bị lợi dụng. Ảnh: Thu Hiền |
Tránh nguy cơ nhà ở giá phù hợp bị sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặc tích trữ tài sản
Góp ý về các quy định liên quan đến nhà ở thương mại giá phù hợp tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đối với Điều 38 về đối tượng thụ hưởng, LS. Khánh Din, Giám đốc ZNA LAWCOMPANY cho rằng cần tách rõ hai nhóm.
Theo đó, cá nhân mua để ở phải là đối tượng ưu tiên; còn tổ chức chỉ nên được mua để tạo lập quỹ nhà cho thuê hoặc bố trí chỗ ở cho người lao động theo mục tiêu được kiểm soát, tránh tình trạng nguồn cung bị hấp thụ bởi các chủ thể không thuộc diện chính sách.
Theo luật sư, đối với tổ chức chỉ nên cho phép mua nhà để cho thuê hoặc bố trí chỗ ở cho người lao động; không được chuyển đổi mục đích hoặc phân phối lại theo giá thị trường trong thời gian hưởng ưu đãi và phải công khai danh sách sử dụng.
Đồng thời, cần sử dụng dữ liệu căn cước, dữ liệu sở hữu nhà ở và dữ liệu giao dịch để kiểm tra điều kiện “một người một căn”; thay quy định cấm chuyển nhượng tuyệt đối bằng cơ chế chuyển nhượng có kiểm soát trong các trường hợp chính đáng như chết, ly hôn, chuyển nơi làm việc hoặc mất khả năng trả nợ.
Đồng quan điểm, LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn khoảng trống trong quy định đối với tổ chức được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo ông, Điều 31 của dự thảo đã xác định cả cá nhân thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội và nhiều loại tổ chức như doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập là đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp.
Tuy nhiên, Điều 32 về yêu cầu đối với bên mua, thuê mua lại chỉ quy định điều kiện áp dụng đối với cá nhân, như mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn, không được đồng thời hưởng chính sách nhà ở xã hội và không được chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm.
Theo luật sư, quy định này chưa bảo đảm tính thống nhất giữa phạm vi đối tượng và điều kiện áp dụng. Dự thảo chưa làm rõ tổ chức được mua nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm mục đích gì, chưa quy định giới hạn số lượng nhà ở được mua, tiêu chí xác định nhu cầu thực tế, đối tượng được bố trí sử dụng, thời hạn nắm giữ và điều kiện chuyển nhượng.
Khoảng trống này có thể khiến các tổ chức được tiếp cận sản phẩm nhà ở có áp dụng cơ chế ưu đãi của Nhà nước nhưng không bị ràng buộc về mục đích và phạm vi sử dụng. Khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp có nguy cơ bị sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặc tích trữ tài sản, thay vì phục vụ nhu cầu về chỗ ở của người dân và người lao động.
Bên cạnh đó, việc cá nhân bị giới hạn về số lượng nhà ở được mua và thời hạn chuyển nhượng, trong khi tổ chức không chịu các ràng buộc tương ứng, cũng tạo ra sự thiếu hợp lý trong thiết kế chính sách.
Từ đó, LS. Phạm Thanh Tuấn kiến nghị sửa đổi Điều 31 và Điều 32 theo hướng quy định rõ mục đích và điều kiện áp dụng đối với tổ chức.
Theo đó, chỉ cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị sự nghiệp công lập mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp để bố trí chỗ ở cho người lao động, cán bộ, công chức, viên chức thuộc phạm vi quản lý; không được sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặc chuyển nhượng nhằm mục đích sinh lợi.
Đồng thời, cần bổ sung quy định về giới hạn số lượng nhà ở được mua, nguyên tắc xác định nhu cầu, đối tượng được bố trí sử dụng, trách nhiệm quản lý và điều kiện chuyển nhượng.
Trường hợp chính sách áp dụng đối với tổ chức có sự khác biệt so với cá nhân, nên thiết kế một điều khoản riêng quy định đầy đủ quyền, điều kiện và nghĩa vụ của nhóm đối tượng này, thay vì chỉ liệt kê tổ chức là đối tượng được mua nhưng chưa có cơ chế quản lý tương ứng.
Liên quan đến giá nhà, LS. Khánh Din, cho rằng việc bổ sung phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết. Tuy nhiên, khái niệm “giá phù hợp” hiện vẫn chủ yếu được xác định theo công thức chi phí cộng lợi nhuận định mức 15%, chưa phản ánh khả năng chi trả thực tế của người dân.
Theo luật sư, “giá phù hợp” phải được đo bằng khả năng chi trả chứ không chỉ dựa trên giá thành. Khoảng trống lớn nhất của thị trường hiện nay là nhóm có thu nhập trung bình - những người vượt ngưỡng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng mua nhà ở thương mại. Trong khi chi phí nhà ở ở mức 30-35% thu nhập hộ gia đình được xem là ngưỡng hợp lý, thì giá nhà thương mại phổ biến 50-60 triệu đồng/m² có thể đòi hỏi tới 18-20 năm thu nhập của một hộ gia đình điển hình.
Dự thảo quy định tạo lập loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp thông qua việc bố trí quỹ đất theo quy hoạch, áp dụng bảng giá đất, rút gọn thủ tục đầu tư, giới hạn lợi nhuận tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng và thực hiện cơ chế hậu kiểm đối với giá bán sau khi dự án hoàn thành.
Theo LS. Khánh Din, dự thảo đã nhận diện đúng “phân khúc bị bỏ trống”, nhưng cơ chế hiện nay mới kiểm soát đầu vào và biên lợi nhuận, chưa bảo đảm đầu ra thực sự phù hợp với thu nhập. Công thức chi phí cộng lợi nhuận có thể khiến chi phí càng cao thì lợi nhuận tuyệt đối càng lớn; các ưu đãi về đất đai, hạ tầng chưa chắc được chuyển đầy đủ vào giá bán nếu việc lựa chọn nhà đầu tư thiếu cạnh tranh; trong khi cơ chế hậu kiểm có thể khiến chủ đầu tư đưa thêm khoản dự phòng vào giá bán ban đầu.
Về giải pháp, luật sư kiến nghị xác định “giá phù hợp” bằng mức giá bán tối đa là giá thấp hơn giữa chi phí hợp lý cộng lợi nhuận định mức và trần giá do địa phương công bố hằng năm, được xác định trên cơ sở thu nhập của nhóm hộ mục tiêu, diện tích căn hộ chuẩn và tỷ lệ chi phí nhà ở tối đa.
